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Noch ein Preistreiber - der Mietkauf

Autor
Deutsche Bank Research Management
Stefan Schneider
Es gibt eine neue Idee, wie man einkommensschwachen Familien den Weg in die eigenen vier Wände ebnen könnte. Das DIW in Berlin schlägt den staatlich geförderten Mietkauf vor. Dabei reicht der Staat seine niedrigen Refinanzierungskosten an einkommensschwache Haushalte weiter. Dank der staatlichen Subventionen wäre so kein Eigenkapital nötig.

Wie funktioniert der Mietkauf?

Der Staat verschuldet sich zu niedrigen Zinsen am Kapitalmarkt und kauft damit Wohnraum. Die Haushalte ziehen als Mietkäufer ein und zahlen anstatt Miete monatliche Zins- und Tilgungsraten an den Staat. Nach kompletter Tilgung geht das Eigentum vom Staat auf den Mietkäufer über. Die Haushalte brauchen so im Gegensatz zu einer klassischen Baufinanzierung kein Eigenkapital ansparen.

Der Vorschlag birgt hohe Risiken

Grundsätzlich sollte man angesichts des knappen Wohnraums alle Ideen diskutieren, die einen Baustein zum bezahlbaren Wohnraum darstellen könnten. Beim Mietkauf fällt unser Urteil aber leider eindeutig aus. Erstens verfügt Deutschland über zahlreiche Mittel, um einkommensschwache Haushalte zu unterstützen. Diese müssen womöglich ausgebaut werden, aber es bleibt unklar, warum ein neues Instrument und damit noch mehr Komplexität im Wohnungsmarkt vonnöten sind. Zweitens, die Preisentwicklung ist der Hauptgrund für den hohen Eigenkapitalbedarf bei einer klassischen Baufinanzierung. Die Nebenkosten sind für die Höhe des Eigenkapitalbedarfs aber ähnlich relevant. Der Staat hat die Nebenkosten in den letzten Jahren stetig erhöht und bisher keinen ernst zu nehmenden Versuch unternommen, diese zurückzuschrauben. Neben der Grunderwerbsteuer könnte man auch die Notar- und Grundbuchkosten senken. Warum rechnen diese bei gleicher Leistung das Doppelte in Euro ab wie vor zehn Jahren? Der Staat würde mit dem Mietkauf also ein Problem bekämpfen, zu dem er selbst beigetragen hat. Drittens wird der Staat durch das vorgeschlagene Modell zum Kreditgeber. Dies bringt nicht nur erhebliche Bürokratie und Verwaltungskosten mit sich, sondern auch ein erhebliches Klumpenrisiko – die US-Subprime-Krise sollte hier als Warnung dienen. Wenn der Staat auf diese Art und Weise Subventionen verteilt, drohen massive Fehlallokationen. Nebenbei bemerkt, deutsche Banken haben ihre Baufinanzierungsportfolios stets relativ erfolgreich gemanagt. Immerhin wird die potenzielle Fehlallokation von den Autoren genannt.
Die möglichen volkswirtschaftlichen Belastungen wären aber womöglich groß und müssen daher zwingend bewertet werden. Viertens, das Gleiche gilt für die Modernisierungskosten, die der Mietkäufer als Eigentümer tragen muss. Sie werden erwähnt, aber nicht durchgerechnet. Ein einkommensschwacher Haushalt kann womöglich keine Modernisierung bezahlen. Das Eigenheim wird dann zur doppelten Falle – oder wird erwartet, dass dieses Problem in einigen Jahren, etwa bei noch negativerem Zinsniveau, zu einer Finanzierungsmöglichkeit für den Staat wird? Fünftens ignoriert der Vorschlag die Wohnimmobilienkreditrichtlinie. Laut dieser Richtlinie sollten Hypothekenkredite bis zum Rentenalter abbezahlt sein. Warum dann, wie im DIW-Papier diskutiert, eine Kreditvergabe an Haushalte von 40-jährigen mit einer Laufzeit von über 30 Jahren? Sechstens wird kein Wort über das Wohnriestern verloren. Dieses Instrument ist, wie der vorgeschlagene Mietkauf, für einkommensschwache Haushalte mit wenig Eigenkapital konzipiert. Siebtens, die Subventionen – nichts anderes ist der Mietkauf – kurbeln die Nachfrage und damit die Preisdynamik an. Für einkommensschwache Haushalte, die nicht vom Mietkauf profitieren, wird Wohnen somit noch unerschwinglicher. Zudem steigen die makroprudenziellen Risiken und die Gefahr einer ausgewachsenen Hauspreisblase.

Was sollte passieren?

Erstens sollten die Notar- und Grundbuchkosten kräftig reduziert werden. Neben der Reduzierung der Grunderwerbsteuer unterstützt zudem ein Freibetrag insbesondere einkommensschwache Haushalte. Diese Maßnahmen reduzieren das erforderliche Eigenkapital kräftig. Zweitens, in Deutschland stehen fast zwei Millionen Wohnungen leer. Verbessert man den öffentlichen Nahverkehr und macht die Bahn attraktiver, so ermöglicht man einkommensschwachen Haushalten Zugang zu günstigem – oftmals in der Peripherie der Metropolregionen liegendem – Wohnraum. Drittens, weiterhin ist das beste Rezept gegen einen unsozialen Markt die Schaffung von mehr Wohnraum. Wir bewegen uns am Bauarbeitsmarkt demografisch bedingt auf immer größere Engpässe zu. Wir brauchen dringend mehr Auszubildende, Bauarbeiter und Handwerker. Viertens, Ehrlichkeit ist Trumpf. Man kann nicht die Zuwanderung gutheißen, für die Geldpolitik der EZB sein, zu Recht Umwelt- und Klimaschutzziele verfolgen und dann den Wählern versprechen, in ausreichendem Maße bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.
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