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21. Dezember 2017
Im aktuellen Hauspreiszyklus haben wir kräftige Preis- und Mietsteigerungen beobachtet. Von allen Warengruppen haben die Mieten den größten Einfluss auf die Inflation. Während die aktuellen Zeitungsberichte und die Marktmiete die Mietdynamik widerspiegeln, findet sie in der amtlichen Statistik anscheinend nicht statt. Dies gilt insbesondere für Berlin. Folglich dürfte dort, und weniger ausgeprägt auch bundesweit, die offiziell gemessene Preisentwicklung die tatsächliche Inflation insgesamt unterschätzen. [mehr]
PROD0000000000458412 1   |    21. Dezember 2017Aktueller Kommentar 21. Dezember 2017 Unterschätzte Inflation Ein Berliner oder doch ein bundesweites Problem? Autor www.dbresearch.de Deutsche Bank Research Management Stefan Schneider Jochen Möbert +49(69)910-31727 jochen.moebert@db.com Im aktuellen Hauspreiszyklus haben wir kräftige Preis- und Mietsteigerungen beobachtet. Von allen Warengruppen haben die Mieten den größten Einfluss auf die Inflation. Während die aktuellen Zeitungsberichte und die Marktmiete die Mietdynamik widerspiegeln, findet sie in der amtlichen Statistik anscheinend nicht statt. Dies gilt insbesondere für Berlin. Folglich dürfte dort, und weniger ausgeprägt auch bundesweit, die offiziell gemessene Preisentwicklung die tat­ sächliche Inflation insgesamt unterschätzen. Viele Mieter in Deutschland hatten in den letzten Jahren die eine oder andere Mieterhöhung zu verdauen. Dies gilt insbesondere für die Städte in den Metro­ polregionen. Die offizielle Statistik bildet das teilweise hohe Mietwachstum bei den Verbraucherpreisen nicht ab. Evident ist dies für Berlin. Laut Berliner Lan­ desamt für Statistik stiegen die Nettokaltmieten seit dem Jahr 2009 um rund 16% und im Jahr 2017 um etwa 2%. Die vielen Berliner auf Wohnungssuche – circa 13% der Berliner inklusive der Neuberliner ziehen jährlich um – dürften über dieses maue Mietwachstum ungläubig staunen. Der alle zwei Jahre her­ ausgegebene Berliner Mietspiegel nährt die Zweifel. Von 2008 bis 2016 stiegen die Nettokaltmieten um rund 45% und damit fast dreimal so schnell wie die offi­ zielle Mietinflation laut Verbraucherpreisstatistik. Auch Marktdaten bestätigen das hohe Wachstum. Laut der riwis Datenbank, einer Quelle, die auch die Bun­ desbank für ihre Finanzmarktstabilitäts-berichte auswertet, stiegen die Berliner Marktmieten (Wiedervermietung) seit dem Jahr 2009 um mehr als 60% und al­ leine im Jahr 2017 um rund 10% an. Offizielle Berliner Inflation wird unterschätzt Tauscht man die Nettokaltmieten im Warenkorb der Verbraucherpreisstatistik gegen die Marktmiete (riwis), dann lag die Berliner Inflation insgesamt im Jahr 2017 bei 3,1% (offiziell 1,5%). Wenngleich die Marktmieten das tatsächliche Mietwachstum etwas überzeichnen, da sie ausschließlich die Wiedervermie­ tung, aber nicht die Bestandsmieten erfasst, scheint die offizielle Statistik die tatsächliche Inflation zu unterschätzen. Dies wird durch einen weiteren Faktor untermauert. Das Gewicht der Nettokaltmieten im offiziellen Warenkorb der Sta­ tistikämter liegt bundesweit einheitlich bei rund 20%. Gerade für das einkom­ mensschwache Berlin haben die Mieten ein höheres Gewicht im Warenkorb. Gemäß der letzten verfügbaren Einkommens- und Verbrauchsstichprobe gaben die Berliner Haushalte im Jahr 2013 rund 27% ihrer privaten Konsumausgaben und ebenfalls rund 27% ihres Haushaltsnettoeinkommens für Mieten aus. Berlin: Nettokaltmieten % gg. Vj. Quellen: riwis, Statistisches Bundesamt, Deutsche Bank Research 2008­2017 Berlin: Nettokaltmieten  % gg. Vj. Quellen: riwis, Statistisches Bundesamt, Deutsche Bank Research Unterschätzte Inflation 2   |    21. Dezember 2017Aktueller Kommentar Der Anteil dürfte heute höher sein. Beides, das zu niedrige Gewicht im Waren­ korb wie die zu niedrige offizielle Mietinflation, deuten also auf eine systemati­ sche Unterschätzung der Berliner Inflation hin. Ist die Inflationsunterschätzung auch ein bundesweites Problem? Die Mieten im Stadtstaat Bremen zeichnen ein ähnliches Bild wie in Berlin. In den letzten Jahren wachsen die Marktmieten rund doppelt so schnell wie die of­ fizielle Mietinflation. Die Daten für Hamburg werden nur zusammen mit Schles­ wig-Holstein erhoben und entziehen sich so einem Vergleich. Wie in Bremen und Berlin gibt es auch für Deutschland insgesamt Divergenzen. So stiegen die Marktmieten von 2009 bis 2017 um fast 40% und die offizielle Mietinflation um nur 10%. Berechnete man die deutsche Inflation auf Basis der Marktmieten, lä­ ge die Inflation im Jahr 2017 bei 2,5% und damit fast einen Prozentpunkt über dem offiziellen Wert. Allerdings ist die Erhebung der Marktmieten auf 127 Städ­ te, damit auf 30 Millionen Einwohner und somit auf Regionen mit eher hohem Mietwachstum, beschränkt. Dies reduziert zusätzlich zu der Nichterfassung der Bestandsmieten die Repräsentativität. Bundesweit dürfte daher die offiziell ge­ messene Preisentwicklung die tatsächliche Inflation weniger stark unterschät­ zen als in Berlin und Bremen. Angesichts des hohen Wohnungsmangels könn­ ten die Mieten aber noch kräftiger wachsen. Dann könnte es auch bundesweit größere Diskrepanzen zwischen tatsächlicher und offizieller Inflation geben.   Unterschätzte Inflation 3   |    21. Dezember 2017Aktueller Kommentar © Copyright 2017. Deutsche Bank AG, Deutsche Bank Research, 60262 Frankfurt am Main, Deutschland. Alle Rechte vor­ behalten. Bei Zitaten wird um Quellenangabe „Deutsche Bank Research“ gebeten. Die vorstehenden Angaben stellen keine Anlage­, Rechts­ oder Steuerberatung dar. Alle Meinungsaussagen geben die ak­ tuelle Einschätzung des Verfassers wieder, die nicht notwendigerweise der Meinung der Deutsche Bank AG oder ihrer as­ soziierten Unternehmen entspricht. Alle Meinungen können ohne vorherige Ankündigung geändert werden. Die Meinungen können von Einschätzungen abweichen, die in anderen von der Deutsche Bank veröffentlichten Dokumenten, einschließ­ lich Research-Veröffentlichungen, vertreten werden. 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