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16. Juli 2020
Stuttgart baut weniger als andere Metropolen. Die Angebotsknappheit wird auch perspektivisch zumindest für einige Jahre bestehen bleiben. Positive Impulse von der Inbetriebnahme des neuen unterirdischen Hauptbahnhofs werden im aktuellen Jahrzehnt womöglich auch ausbleiben. Daher erwarten wir weitere Preissteigerungen. Die Mieten dagegen dürften nicht nur Corona-bedingt deutlich verhaltener zulegen. Die relativ hohen anfänglichen Mietrenditen dürften also weiter fallen. [mehr]
Microsoft Word - 20200715 Stuttgarter Wohnungsmarkt_SA-approved.docx Deutschland-Monitor    Stuttgart weist im Verhältnis zu der Zahl der Wohnungen unter allen Metropolen die geringste Neubauaktivität auf. Im Jahr 2019 wurden gemessen am Wohnbe stand lediglich 0,5% neue Wohnungen fertiggestellt. Zudem ist die Zahl der fer tiggestellten Wohnungen in den letzten beiden Jahren rückläufig. Unseren Berechnungen nach fehlen in Stuttgart 8.900 Wohnungen, was in etwa 2,8% des Wohnungsbestandes entspricht. Einen zügigen Abbau der Angebots knappheit halten wir für eher unwahrscheinlich. Die Inbetriebnahme des neuen unterirdischen Hauptbahnhofs - vermutlich im Jahr 2026 - dürfte wenig Entlas tung bringen. Jüngsten Berichten zufolge kann mit dem Wohnungsbau auf dem dann ehemaligen Gleisbett erst nach dem Jahr 2030 begonnen werden. Der Stuttgarter Arbeitsmarkt weist Corona-bedingt eine hohe Zahl von Kurzar beitern auf. Im April wurden 133.000 Kurzarbeiter gemeldet. Mit der weitgehen den Aufhebung der Lockdown-Maßnahmen ist die Zahl der Kurzarbeiter im Mai wieder unter 34.000 gefallen. Im weiteren Jahresverlauf erwarten wir eine Fort setzung der graduellen wirtschaftlichen Erholung. Beschäftigungsniveaus wie vor Corona dürften aber erst wieder im Jahr 2021 oder später erreicht werden. Die Preisdynamik war in Stuttgart wie in den anderen deutschen Metropolen in den vergangenen zehn Jahren sehr hoch. Auch in den kommenden Jahren er warten wir weitere Preissteigerungen. Die Mieten dürften aber deutlich hinter herhinken und die Dynamik dürfte nicht nur durch die Corona-Krise sehr verhal ten sein. Es sind also weiterhin fallende anfängliche Mietrenditen zu erwarten, die mit 3,7% aber immer noch höher ausfallen als in vielen anderen deutschen Metropolen. Autor Jochen Möbert +49 69 910-31727 jochen.moebert@db.com Editor Stefan Schneider Deutsche Bank AG Deutsche Bank Research Frankfurt am Main Deutschland E-Mail: marketing.dbr@db.com Fax: +49 69 910-31877 www.dbresearch.de DB Research Management Stefan Schneider 16. Juli 2020 Stuttgarter Wohnungsmarkt: Noch ein Großprojekt 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9 02 04 06 08 10 12 14 16 18 Metropolen (A-Städte) Stuttgart Fertiggestellte Wohnungen 1 Pro Jahr in % des Wohnbestandes Quellen: BulwienGesa, Statistisches Bundesamt, Deutsche Bank Research Stuttgarter Wohnungsmarkt: Noch ein Großprojekt 2 | 16. Juli 2020 Deutschland-Monitor    Neubau in den vergangenen beiden Jahren rückläufig Der Neubau in Stuttgart lahmt, während in den meisten Metropolen die Zahl der fertiggestellten Wohnungen pro Jahr zuletzt zunahm, nimmt sie in Stuttgart ab. Im Jahr 2019 wurden nur noch 1.500 Wohnungen fertiggestellt, der zweite Rückgang in Folge (2017: 2.129, 2018: 1.847) - trotz steigender Preise und Mieten. Gleichzeitig wurden ungewöhnlich viele Wohnungen abgerissen. Netto erhöhte sich im Jahr 2019 die Zahl der Wohnungen in Stuttgart somit um weni ger als 1.000. Eine hohe Zahl fertiggestellter Wohnungen dürfte auch künftig ausbleiben. So liegen die jährlichen Baugenehmigungen, die in Stuttgart sehr gut die künftigen Fertigstellungszahlen approximieren, durchschnittlich über die letzten Jahre bei rund 2.000 Wohnungen. Die Einwohnerzahl wächst ebenfalls sehr gedämpft. Im Durchschnitt der Jahre 2016 bis 2019 erhöhte sie sich jähr lich um knapp 4.000 Personen. Dieses geringe Einwohnerwachstum ist für eine Stadt mit Kessellage und folglich nur beschränkten Kapazitäten durchaus be achtlich. So schwankte die Zahl der Einwohner seit der Nachkriegszeit stets um 600.000 und liegt aktuell auf einem Allzeithoch von 639.000. Ebenso ist die Zahl der fertiggestellten Wohnungen über Jahrzehnte recht niedrig. Salopp kann man formulieren: der Kessel ist nahezu voll und zwangsläufig ist das Wachstum so wohl beim Neubau als auch der Einwohnerzahl gedämpft. Angebotsknappheit vom Jahr 2011 bis 2019 nimmt weiter zu Die Kessellage trägt vermutlich dazu bei, dass Stuttgart mit 1,82 Personen pro Haushalt die größten Haushalte unter den deutschen Metropolen aufweist (Durchschnitt über A-Städte: 1,76, Berlin: 1,69). Vom Jahr 2011 bis 2019 wur den insgesamt 16.400 Wohnungen fertiggestellt. Somit wurde für rund 30.000 Personen neuer Wohnraum geschaffen. Gleichzeitig ist die Zahl der Stuttgarter kumuliert über den gesamten Zeitraum um 7,5% oder 48.000 Personen gestie gen. Im Jahr 2019 fehlten bereinigt um den Rückgang der Leerstände rund 8.900 Wohnungen für mehr als 16.000 Personen. Zudem erhöhte sich über den Zyklus die Angebotsknappheit in nahezu jedem Jahr. Dies zeigt auch die Leer standsrate an, die über den gesamten Zeitraum fiel und aktuell wohl deutlich un ter 1% liegt. Ebenso weisen die anderen Großstädte der Metropolregion Stutt gart eine Angebotsknappheit auf. Unseren Berechnungen nach fehlen bei ange nommener konstanter Leerstandsrate in Heilbronn 2.400, in Reutlingen 300 und in Tübingen 1.500 Wohnungen. Dies entspricht 4,0%, 0,5% und 3,6% des jewei ligen Wohnbestandes. Wohnungsangebot dürfte bis 2030 begrenzt bleiben Die Stadt Stuttgart plant bis zum Jahr 2029 den Neubau von 23.000 Wohnun gen, wobei rund 10% durch Nachverdichtung entstehen sollen. Über die letzten zwanzig Jahre betrug die maximale jährliche Fertigstellungszahl 2.129 Wohnun gen. Die durchschnittlich geplanten 2.300 neuen Wohnungen pro Jahr über die kommenden zehn Jahre sind also sehr ambitioniert. Wie groß die Wohnungsnot in Stuttgart ist, kann man auch an den Szenarien der Stadt ablesen. Trotz grü nem Bürgermeister wird die Bebauung von Flächen in Betracht gezogen, die aus Klimaschutzgründen nicht zur Bebauung vorgesehen waren. Durch das Großprojekt Stuttgart 21 könnten weitere 6.000 Wohnungen entstehen. Die ersten Züge werden den unterirdischen Hauptbahnhofs fahrplanmäßig im Jahr 2026 anfahren. Lt. Medienberichten wird der Wohnungsbau aber erst Mitte der 2030er Jahre in Angriff genommen. 0 1000 2000 3000 4000 87 91 95 99 03 07 11 15 19 Fertigstellungen Fertigstellungen minus Abgänge 1987-2019 Fertiggestellte Wohnungen 2 Quellen: Stadt Stuttgart, Deutsche Bank Research 570 590 610 630 650 90 94 98 02 06 10 14 18 Stuttgart: Einwohnerzahl 3 in '000 Quellen: bulwiengesa, Deutsche Bank Research 1,60 1,70 1,80 1,90 2,00 90 94 98 02 06 10 14 18 B D F HH K M S Metropolen: Haushaltsgröße 4 Durchschnittliche Personen pro Haushalt Quellen: bulwiengesa, Deutsche Bank Research 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 Heilbronn Reutlingen Tübingen Metropolregion Stuttgart: Angebotsknappheit 5 Anzahl fehlende Wohnungen (DBR-Methodik) Quelle: Deutsche Bank Research Stuttgarter Wohnungsmarkt: Noch ein Großprojekt 3 | 16. Juli 2020 Deutschland-Monitor    Aufwändige Verfahren und womöglich auch Versäumnisse der Stadt hätten hier zu Verzögerungen geführt. Folglich verschiebe sich der Abbau der Gleisbette. Der Wohnungsmarkt würde also erst im kommenden Jahrzehnt von dem Groß projekt entlastet werden. 1 Hauptmerkmal des Arbeitsmarkts im Jahr 2019: Vollbeschäftigung Stuttgart und das Schwabenland sind eine der Wirtschaftshochburgen in Deutschland. Insbesondere die Autoindustrie und der Maschinenbau sind für ihre Produkte weltweit bekannt. Aufgrund dieser jahrzehntealten Erfolgsge schichten schnitt der Stuttgarter Arbeitsmarkt regelmäßig besser ab als die meisten übrigen Metropolen und der deutsche Arbeitsmarkt insgesamt. So lag die Arbeitslosenrate Ende Dezember 2019 bei 4,2% und die Jugendarbeitslo senrate bei 2,8% (Durchschnitt über Metropolen: 5,9% und 4,8%). Das Beschäf tigungswachstum war vom Jahr 2009 bis 2019 mit etwas mehr als 23% dage gen etwas unterdurchschnittlich (Metropolen: +28%), was wohl auch der Kessel lage und des somit begrenzten Zuzugs liegen dürfte. Jedoch ist der Ausbil dungsgrad der Beschäftigten in Stuttgart sehr hoch. Die Akademikerquote er reichte mittlerweile fast 33% der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten. Diese Quote wird nur von München und Erlangen mit rund 35% und marginal von Jena und Darmstadt mit rund 33% getoppt. Im Durchschnitt über alle Metro polen liegt die Quote bei unter 29%. Arbeitsmarkt 2020: Nur graduelle konjunkturelle Erholung Die Corona-Krise hat auch den Stuttgarter Arbeitsmarkt getroffen. Die Arbeitslo senquote liegt im Juni bei 5%. Die Unterbeschäftigtenquote ist von 5,4% im De zember auf 6,4% angestiegen. Die Zahl der gemeldeten offenen Stellen fiel von über 10.000 auf unter 7.000. Die Zahl der Kurzarbeiter erhöhte sich von fast null im Januar 2020 auf über 133.000 im April. Aufgrund der graduellen Konjunk turerholung ist die Zahl der Kurzarbeiter im Mai bereits wieder unter 34.000 ge fallen. Im weiteren Jahresverlauf hängt der Stuttgarter Arbeitsmarkt von der nati onalen und globalen Konjunkturerholung ab. Die nationalen Aktivitätsindizes zeigen nur eine allmähliche Normalisierung an, so dass das Erreichen des Vor Corona-Niveaus noch einige Monate dauern dürfte. Vermutlich wird eine volle konjunkturelle Normalisierung erst im Jahr 2021 oder später erreicht. Die glo bale Konjunktur entwickelt sich recht divers. Während China die Krise recht zü gig abschüttelt, könnte die epidemiologische Lage in den USA die Konjunkturer holung bremsen. Die schwäbischen Auto- und Maschinenbauer müssen des halb voraussichtlich ebenfalls wenigstens noch einige Monate auf eine Normali sierung warten. Der Stuttgarter Arbeitsmarkt dürfte daher unter Druck bleiben. Bis wieder der boomende Arbeitsmarkt mit Vollbeschäftigung wie vor Corona er reicht wird, dürfte es wenigstens bis zum Jahr 2021 dauern. Szenarien bis zum Jahr 2030: hohe Angebotsknappheit Corona-bedingt gehen wir im Jahr 2020 von einem schwachen Bevölkerungs wachstum aus. Daher dürfte sich die Angebotsknappheit zumindest temporär entspannen. Im Anschluss verdeutlichen wir mögliche Entwicklungspfade mit Hilfe zweier Szenarien. Diese sind keine Prognosen, sondern Orientierungs punkte für Planungsprozesse. Im ersten Szenario unterstellen wir basierend auf den Planungen der Stadt Stuttgart, dass die Zahl der jährlich fertiggestellten 1 https://www.stuttgarter-zeitung.de/inhalt.langes-warten-auf-wohnungsbau-bei-s-21-kuhn-werden- versaeumnisse-vorgeworfen.907a32ab-1ca9-4d84-8c15-e9872e924d29.html, download am 15. Juli 2020. 0 3 6 9 12 05 07 09 11 13 15 17 19 Insgesamt 15-25jährige Stuttgart: Arbeitslosenquote 6 in % der Erwerbstätigen Quellen: BA, Deutsche Bank Research 0 30 60 90 120 150 Jan 20 Mrz 20 Mai 20 Stuttgart: Kurzarbeiter 7 in '000 pro Monat Quellen: BA, Deutsche Bank Research 0 2000 4000 6000 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 Geringes Bevölkerungswachstum Kräftiges Bevölkerungswachstum Quellen: Deutsche Bank Research, Stadt Stuttgart Basis = 2019er Zahlen = Bevölkerungs zuwachs um 4.200 Personen 2019-2030 Graduell sinkendes Bevölke rungswachstum aufgrund der Kessellage 9 1400 1600 1800 2000 2200 2400 19 21 23 25 27 29 Szenario 1: +2.300 Wohnungen p.a. Szenario 2: +1.800 Wohnungen p.a. 2019-2030: Fertiggestellte Wohnungen 8 Basis = 2019er Zahlen = 1.486 fertiggestellte Wohnungen Quellen: Deutsche Bank Research, Stadt Stuttgart Stuttgarter Wohnungsmarkt: Noch ein Großprojekt 4 | 16. Juli 2020 Deutschland-Monitor    Wohnungen 2.300 beträgt. Nachfrageseitig gehen wir in diesem Szenario von einem geringen Bevölkerungszuwachs aus, das seinen Höhepunkt mit 3.000 Personen im Jahr 2021 erreicht und dann aufgrund der Kessellage sukzessive abnimmt. In diesem Szenario ist die Angebotsknappheit gegen Ende des Jahr zehnts verschwunden. Im zweiten Szenario unterstellen wir eine Ausweitung der Fertigstellungszahlen um jährlich lediglich 1.800 Wohnungen und ein kräftigeres aber ebenfalls abnehmendes Bevölkerungswachstum. Es erreicht seinen Höhe punkt mit 6.000 Personen ebenfalls im Jahr 2021 und geht dann ebenfalls wie im ersten Szenario graduell zurück. Die Angebotsknappheit bleibt hier über das gesamte kommende Jahrzehnt bestehen. Aufgrund des geringer werdenden Bevölkerungswachstums reduziert sich die Angebotsknappheit aber gegen Ende des Jahrzehnts. Beide Szenarien verdeutlichen, dass es in den kommen den Jahren kaum gelingen dürfte, den Mangel an Wohnraum zu beseitigen. Erst im Laufe des Jahrzehnts könnte es bei einer kräftigen Ausweitung des Neubaus gelingen Leerstände zu generieren. Preis- und Mietdynamik war im Jahr 2019 rückläufig Entsprechend des restringierten Angebots und der guten Wirtschaftsdynamik legten die Haus- und Wohnungspreise im Jahr 2019 kräftig zu. Die Wohnungs preise im Bestand stiegen seit dem Jahr 2009 um fast 130% und neue Eigen tumswohnungen um 120%. Im Jahr 2019 erhöhten sich die Preise für neue wie Bestandwohnungen um fast 5%. Die Preise sowohl für neue Reihenhäuser als auch im Bestand stiegen über den gesamten Zyklus um fast 80%. Im Jahr 2019 erhöhten sich die Preise für neue Reihenhäuser um 4,6% und für Bestandsob jekte um 5,8%. Einfamilienhäuser verzeichneten ein Plus von fast 60% über den gesamten Zyklus und im Jahr 2019 nur noch einen Anstieg von 1,1%. Dies ist der niedrigste Zuwachs seit dem Jahr 2009. Bei durchschnittlichen Preisen von rund 900.000 Euro pro Einfamilienhaus scheint die Nachfrage offensichtlich dünn zu werden, zumal die durchschnittlichen Reihenhäuser rund 40% weniger kosten. Die Preisdynamik ist in Stuttgart insgesamt rückläufig, was sich auch beim Mietwachstum widerspiegelt. Die Wiedervermietungsmieten stiegen über den gesamten Zyklus um fast 69% und die Mieten für neue Objekte um fast 66%. Im Jahr 2019 verzeichneten Mieten für neue Objekte und ebenso die Wie dervermietungsmieten ein Plus von lediglich rund 2½%. In kommenden Jahren hohe Preis-, aber verhaltene Mietdynamik Wie unsere Szenarien oben aufzeigen, dürfte auf absehbare Zeit die Angebots knappheit das wesentliche Merkmal des Stuttgarter Wohnungsmarktes bleiben. Ein frühes Zyklusende halten wir für unwahrscheinlich. Das dürfte die Basis für weitere Preissteigerungen sein. Zusätzliche Impulse dürften auch durch die wei ter anhaltende Flucht in Sicherheit kommen. In den Anleihemärkten dürften die Renditen auf absehbare Zeit mager oder gar negativ sein. Viele institutionelle wie private Investoren dürften auf der Suche nach attraktiven Kapitalanlagen den deutschen Wohnungsmarkt weiterhin im Auge behalten. Die durch die Corona-Krise verursachten negativen Impulse für den Stuttgarter Arbeitsmarkt und der damit einhergehende temporäre Einkommensverlust dürfte die Preis dynamik kaum dämpfen. Größer dürfte der Effekt auf die Mietentwicklung sein. Schon in den letzten Jahren ging das Mietwachstum zurück. Es wäre keine Überraschung, wenn es im Jahr 2020 zu nur noch geringen oder keinen Miet steigerungen mehr käme. Auch im Anschluss erwarten wir aufgrund der zuneh menden politischen Einflussnahme auf den Wohnungsmarkt nur verhaltene Mietsteigerungen. Die anfängliche Mietrendite, die aktuell bei immer noch 3,7% liegt, dürfte daher weiter fallen. Jochen Möbert (+49 69 910-31727, jochen.moebert@db.com) -10 -5 0 5 10 15 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 Szenario 1: Angebot: +2.300 p.a. beim Neubauzuwachs / Nachfrage: schwacher Bevölkerungszuwachs Szenario 2: Angebot: +1.800 p.a. beim Neubauzuwachs / Nachfrage: kräftiger Bevölkerungszuwachs Stuttgart: Angebotsknappheit 10 in '000 Wohnungen Quelle: Deutsche Bank Research -10 0 10 20 91 95 99 03 07 11 15 19 Wohnungen, Bestandsobjekte Reihenhäuser, Bestandsobjekte Einfamilienhäuser Haus- und Wohnungspreise 11 in % gg. Vj. Quellen: bulwiengesa, Deutsche Bank Research -10 0 10 20 91 95 99 03 07 11 15 19 Bestandsobjekte neue Objekte Stuttgart: Mieten 12 in % gg. Vj. Quellen: bulwiengesa, Deutsche Bank Research      In der Reihe „Deutschland-Monitor" greifen wir politische und strukturelle Themen mit großer Bedeutung für Deutschland auf. Darunter fallen die Kommentierung von Wahlen und politischen Weichenstellungen sowie Technologie- und Bran chenthemen, aber auch makroökonomische Themen, die über konjunkturelle Fragestellungen - die im Ausblick Deutsch land behandelt werden - hinausgehen. Deutschland-Monitor © Copyright 2020. Deutsche Bank AG, Deutsche Bank Research, 60262 Frankfurt am Main, Deutschland. Alle Rechte vorbehalten. Bei Zitaten wird um Quellenangabe „Deutsche Bank Research" gebeten. Die vorstehenden Angaben stellen keine Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung dar. Alle Meinungsaussagen geben die aktuelle Einschätzung des Ver fassers wieder, die nicht notwendigerweise der Meinung der Deutsche Bank AG oder ihrer assoziierten Unternehmen entspricht. Alle Meinungen kön nen ohne vorherige Ankündigung geändert werden. Die Meinungen können von Einschätzungen abweichen, die in anderen von der Deutsche Bank veröffentlichten Dokumenten, einschließlich Research-Veröffentlichungen, vertreten werden. 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Juli 2020  Berliner Wohnungsmarkt: Corona-Krise reduziert Mangel an Wohnungen ............... 10. Juli 2020  Zuwanderung bis zum Jahr 2030: Indien auf dem Weg zum Hauptherkunftsland? ................. 7. Juli 2020  Krisenresilienz made in Germany ...................................... 6. Juli 2020  Kontinentale und globale Wertschöpfungsketten: Eine Bestandsaufnahme ................................................... 8. Juni 2020  Bilaterale Exporte 2020: Große Unterschiede je nach Bestimmungsmarkt ............ 25. Mai 2020  Deutscher Arbeitsmarkt in der Corona-Pandemie: Der Lack ist (erst mal) ab ................................................. 22. Mai 2020 Press Quality.joboptions << /ASCII85EncodePages false /AllowTransparency false /AutoPositionEPSFiles true /AutoRotatePages /None /Binding /Left /CalGrayProfile (Dot Gain 20%) /CalRGBProfile (sRGB IEC61966-2.1) /CalCMYKProfile (U.S. Web Coated \050SWOP\051 v2) /sRGBProfile (sRGB IEC61966-2.1) /CannotEmbedFontPolicy /Error /CompatibilityLevel 1.4 /CompressObjects /Tags /CompressPages true /ConvertImagesToIndexed true /PassThroughJPEGImages true /CreateJobTicket false /DefaultRenderingIntent /Default /DetectBlends true /DetectCurves 0.0000 /ColorConversionStrategy /CMYK /DoThumbnails false /EmbedAllFonts true /EmbedOpenType false /ParseICCProfilesInComments true /EmbedJobOptions true /DSCReportingLevel 0 /EmitDSCWarnings false /EndPage -1 /ImageMemory 1048576 /LockDistillerParams false /MaxSubsetPct 100 /Optimize true /OPM 1 /ParseDSCComments true /ParseDSCCommentsForDocInfo true /PreserveCopyPage true /PreserveDICMYKValues true /PreserveEPSInfo true /PreserveFlatness true 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