1. Research
  2. Produkte & Themen
  3. Publikationsreihen
  4. Deutschland-Monitor
1. April 2020
Die Corona-Krise hat die Unsicherheiten über die Preisentwicklung am deutschen Immobilienmarkt deutlich erhöht. Die globale Flucht in sichere Anlagen dürfte für Wohnimmobilien tendenziell preissteigernd wirken. Temporär ist aber infolge des kräftigen Wirtschaftseinbruchs insbesondere in der ersten Jahreshälfte 2020, der hohen wirtschaftlichen Ungewissheit und der zudem von vielen Menschen empfundenen psychologischen Krise auch mit Preisrückgängen zu rechnen. [mehr]
Microsoft Word - 20200401_Deutscher Immobilienmarkt in Zeiten der Corona-Krise_SA.docx Deutschland-Monitor    Die Corona-Krise hat die Unsicherheiten über die Preisentwicklung am deut- schen Immobilienmarkt deutlich erhöht. Die globale Flucht in sichere Anlagen dürfte für die Wohnimmobilien tendenziell preissteigernd wirken. Temporär ist aber infolge des kräftigen Wirtschaftsein- bruchs insbesondere in der ersten Jahreshälfte 2020, der hohen wirtschaftlichen Unsicherheit und der zudem von vielen Menschen empfundenen psychologi- schen Krise auch mit Preisrückgängen zu rechnen. Aufgrund des erwarteten Wirtschaftseinbruchs ist die Unsicherheit im Büromarkt besonders hoch. In den Ballungsgebieten könnten die Preise für Büroimmobi- lien ebenfalls temporär fallen. Tendenziell dürften sie aber weiterhin wie in den vergangenen Jahren als relativ sichere Anlagen gepreist werden und von der Flucht in Sicherheit profitieren. Wohnungs- und Büromieten dürften im Jahr 2020 bei einer schweren langanhal- tenden Corona-Krise stagnieren. In einzelnen Regionen, Städten und Märkten, die eine besonders hohe Infektionsrate aufweisen, muss in einem solchen Um- feld auch mit fallenden Mieten gerechnet werden. Risikoszenario: Die Corona-Krise hat das Potenzial, einen Strukturbruch im Bü- romarkt zu bewirken . Die krisenbedingte Zunahme der Heimarbeit könnte die Nachfrage nach Büroraum strukturell reduzieren. In diesem Fall könnten Leer- stände das Zyklusende einläuten. Preise und Mieten würden in diesem Szena- rio künftig fallen. Autoren Marc Schattenberg +49 69 910-31875 marc.schattenberg@db.com Jochen Möbert +49 69 910-31727 jochen.moebert@db.com Editor Stefan Schneider Deutsche Bank AG Deutsche Bank Research Frankfurt am Main Deutschland E-Mail: marketing.dbr@db.com Fax: +49 69 910-31877 www.dbresearch.de DB Research Management Stefan Schneider 1. April 2020 Deutscher Immobilienmarkt in Zeiten der Corona-Krise -2 0 2 4 6 8 10 90 94 98 02 06 10 14 18 Mietrenditen, Wohnen neu Mietrenditen, Wohnen Bestand Dax-Dividendenrendite Renditen auf 10jährige Bunds Anlagerenditen 1 % p.a. Quellen: Bloomberg Finance LP, bulwiengesa, Deutsche Bank Research Definition: Mietrenditen = Mieten zu Kaufpreisen (ohne Transaktionskosten, ohne Instandhaltungskosten, ohne steuerliche Betrachtung und ohne Kreditaufnahme) Deutscher Immobilienmarkt in Zeiten der Corona-Krise 2 | 1. April 2020 Deutschland-Monitor Basisannahme: Infektionstempo wird Mitte Q2 eingedämmt Der Staat setzt mit Hilfe von Kontaktsperren und Ausgangsbeschränkungen al- les daran, die Ausbreitungsgeschwindigkeit des Coronavirus in Deutschland zu reduzieren, um eine Überlastung des Gesundheitssystems zu verhindern. Diese Maßnahmen werden die Belastungen für die Wirtschaft in der kurzen Frist deut- lich erhöhen. Wir erwarten die tiefste Rezession nach dem zweiten Weltkrieg. In unserem Basisszenario geht das reale BIP im ersten Halbjahr um rund 12% ge- genüber dem Jahresende 2019 zurück. Ab dem zweiten Halbjahr des Jahres 2020 erfolgt eine Erholungsphase. Das Vorkrisenniveau wird aber erst gegen Jahresende 2021 erreicht. 1 Diese Entwicklungen haben zahlreiche Implikatio- nen für den deutschen Wohnungs- und Büromarkt. Wohnimmobilienmarkt: Der Neubau kommt unter die Räder, … Den Fertigstellungszahlen droht zumindest in der ersten Jahreshälfte ein wohl nie da gewesener Einbruch. Engpässe auf den Bauämtern dürften, aufgrund der Kontaktsperren und Ausgangsbeschränkungen sowie aufgrund von Erkrankun- gen oder der Furcht sich anzustecken, noch weiter zunehmen. Die Stadtpla- nung, der Ausweis von neuem Bauland oder die Erteilung von Baugenehmigun- gen verzögern sich. Auch auf den Baustellen, auf denen noch gearbeitet wird, dürften zusätzliche Komplikationen auftreten. Zum einen sind krisenbedingt we- niger Fachkräfte verfügbar. Zum anderen bedeutet die Unterbrechung von Lie- ferketten, dass Ersatz- und Verschleißteile fehlen, wodurch Maschinen und Fahrzeuge nicht voll ausgelastet werden können. Dadurch könnte der Neubau selbst noch dann verzögert werden, wenn die Wirtschaft wieder in eine Erho- lungsphase wechselt. …aber auch die Wohnungsnachfrage dürfte kräftig fallen Aufgrund der Verunsicherung dürften viele Haushalte erst einmal in einen „Kri- senmodus“ schalten und die Job- und Existenzsicherung in den Vordergrund rü- cken. Die Bereitschaft umzuziehen, zu bauen und damit die Wohnungsnach- frage insgesamt dürften damit erst einmal kräftig zurückgehen. Folglich bricht auch die Nachfrage nach Hypothekenkrediten ein. Ausgehend von einem Neukreditgeschäft im Januar in Höhe von fast EUR 22 Mrd. halten wir einen Rückgang des Neugeschäfts um monatlich rund EUR 3 Mrd. mit jedem weiteren Krisenmonat für einen plausiblen Verlauf. Ein weiterer Rückgang der Hypothe- kenzinsen auf neue Tiefststände dürfte die Nachfrage nur marginal stimulieren. Für den Hypothekenmarkt dürften sowohl geld- als auch fiskalpolitische Maß- nahmen großteils verpuffen. Dies gilt auch, weil viele Kunden bei der Haus- und Wohnungsfinanzierung weiterhin einen Ansprechpartner in der Filiale wün- schen. Auch die fehlenden notariellen Beurkundungen von Immobilienkäufen tragen automatisch zu weniger Nachfrage bei. Im Anschluss an die epidemiolo- gische Krise könnte es aber zu einem partiellen Nachholeffekt kommen. Wohnimmobilienpreise: Temporär hohe Spannweiten In den nächsten Monaten könnte es aber aufgrund der Verunsicherung und des historisch nahezu einmaligen erwarteten Wirtschaftseinbruchs zu Preiskorrektu- 1 David Folkerts-Landau et al. (2020): Impact of Covid-19 on the global economy: Beyond the abyss. Deutsche Bank Research. -15 -10 -5 0 5 10 Q1 2020 Q2 Q3 Q4 Q1 2021 Q2 Q3 Q4 Corona-Krise (Basisszenario) Q4 2008 – Q3 2010 Deutschland: BIP-Wachstum 2 Quellen: Deutsche Bank Research, Statistisches Bundesamt % gg. Vorquartal 10 15 20 25 30 09 11 13 15 17 19 Quellen: Deutsche Bundesbank, Deutsche Bank Research EUR Mrd. pro Monat Neugeschäft: Hypothekenkredite 3 Deutscher Immobilienmarkt in Zeiten der Corona-Krise 3 | 1. April 2020 Deutschland-Monitor ren kommen. Für viele Menschen stellt die aktuelle Lage eine ungewohnte psy- chologische Belastung dar. Zudem ist die Unsicherheit über die künftige ökono- mische Entwicklung sehr groß. Daher erwarten wir, dass vereinzelt verunsi- cherte Verkäufer und Käufer zu Überreaktionen tendieren könnten. Folglich könnten extrem große Spannweiten bei den Marktpreisen beobachtbar sein. Die Transaktionszahl dürfte aber aufgrund der Ausgangssperre kräftig zurückgehen, weshalb der direkte ökonomische Einfluss der großen Spannweiten limitiert sein dürfte. Der kurzfristige Rückgang der Nachfrage nach Wohnraum dürfe unseres Erachtens kräftiger sein als der Angebotsrückgang. Dem hierdurch nachlassen- den Preisdruck steht aber durchaus eine Flucht in Sicherheit entgegen. Relativ risikoarme deutsche Anlagen, wie Anleihen und viele Immobilien, verteuern sich typischerweise in Krisen. Angesichts der neuen Tiefststände bei den Staatsan- leihen und des kräftigen Rückgangs der Aktienkurse dürften deutsche Wohnim- mobilien mit Mietrenditen von bundesweit rund 4% pro Jahr noch attraktiver als vor der Corona-Krise sein. Zudem erfuhr die Zuwanderung nach Deutschland im vergangenen Jahrzehnt durch Krisen in anderen Ländern – wie beispielsweise die Eurokrise oder der Brexit – positive Impulse. Deutschlands im internationa- len Vergleich relativ niedrige private und staatliche Verschuldung, das in einigen Ländern nicht vorhandene Instrument der Kurzarbeit und das relativ zu anderen Ländern sehr gut ausgestattete Gesundheitssystem könnten in den kommenden Jahren erneut als Zuwanderungsmagnete wirken. Die strukturelle Nachfrage nach Wohnraum würde damit noch einmal gestärkt. Wohnimmobilien mittelfristig noch attraktiver – Staatseingriffe? Zeichnet sich das Ende der epidemiologischen Krise ab, bestimmt vor allem das geld- und fiskalpolitische Umfeld den künftigen Preispfad. Die massiven Ein- griffe in die Freiheitsrechte und die Wirtschaft sowie die außerordentlich umfas- senden Rettungspakete in den Krisenmonaten könnten auch unorthodoxe Maß- nahmen in der Normalisierungsphase nach sich ziehen. Die politischen Anreize, höhere Inflationsraten zuzulassen, sind hoch. Somit könnte sowohl die reale kri- senbedingte Schuldenlast reduziert als auch ein erneutes jahrelanges Verhar- ren im Niedrigzinsumfeld der Vorkrisenjahre verhindert werden. Die EZB und die Mitgliedstaaten finanzieren die Krisenhilfen bisher auf konventionelle Art und Weise. Käme es aber aufgrund unkonventioneller Finanzierungsmethoden in anderen Währungsräumen zu einem globalen Inflationsschub, dann könnte sich die Eurozone diesem kaum entziehen. Entweder würde der Euro aufwerten oder aber auch in Deutschland würde die Inflation steigen, wodurch entweder die Immobiliennachfrage von Nicht-Euroinvestoren oder Euroinvestoren kräftig anziehen würde. Immobilien dürften – auch beim aktuellen staatlich verordneten Verbot von Mieterhöhungen – einen gewissen Inflationsschutz bieten. Jedoch waren schon vor der Corona-Krise quasi-sozialistische Markteingriffe en vogue. Entsprechend könnte sich der Staat letztlich wieder bei den Immobilieneigentü- mern bedienen. Höhere Vermögensteuern oder die bereits vor der Krise disku- tierte Bodenwertzuwachssteuer könnten politisch opportun werden. Auch eine Zwangshypothek wie nach dem Zweiten Weltkrieg kann man in der aktuellen Notsituation nicht ausschließen. Diese Hypotheken mussten von den Immobili- eneigentümern über 30 Jahre lang abbezahlt werden. In stark betroffenen Gebieten könnten Wohnungsmieten fallen Mieterhöhungen im Bestand dürften kurzfristig großteils ausbleiben. Für viele Kleinvermieter könnten, unabhängig von der temporären Beschränkung der Kündigung von Mietverhältnissen, die persönliche Lebenssituation der Mieter und stabile Zahlungseingänge Priorität haben. Dies dürfte auch auf professio- -2 0 2 4 6 8 10 90 94 98 02 06 10 14 18 Mietrenditen, Wohnen neu Mietrenditen, Wohnen Bestand Dax-Dividendenrendite Renditen auf 10jährige Bunds Quellen: Bloomberg Finance LP, bulwiengesa, Deutsche Bank Research % p.a. Anlagerenditen 4 Definition: Mietrenditen = Mieten zu Kaufpreisen (ohne Transaktionskosten, ohne Instandhaltungskosten, ohne steuerliche Betrachtung und ohne Kreditaufnahme) Deutscher Immobilienmarkt in Zeiten der Corona-Krise 4 | 1. April 2020 Deutschland-Monitor nelle Vermieter zutreffen. Zudem dürften einige große Investoren ein beachtli- ches Reputationsrisiko aufweisen, wenn sie nun Mieterhöhungen durchführen. Die Ausnahme dürften langfristig wiederkehrende Standardmieterhöhungen und vertragliche Regelungen darstellen, wie beispielsweise bei Indexmieten. Deren Bedeutung ist bundesweit aber relativ gering. Bei der Vermietung neuen Wohn- raums dürfte es ebenfalls kaum zu Mieterhöhungen kommen. Angesichts der Ausgangsbeschränkungen und Kontaktsperren dürfte die Nachfrage zunächst sehr niedrig bleiben. Womöglich ist in einzelnen Regionen, Städten und Märkten mancher Vermieter in der aktuellen Lage froh, überhaupt einen verlässlichen Mieter zu finden. Dies gilt insbesondere in Regionen mit vielen Infizierten. Dort könnten die Mieten für neue Objekte teilweise und temporär auch kräftig fallen. Manche Vermieter dürften aber auch auf die geplante Stundungsregelung von Darlehenskrediten vertrauen und neuen Wohnraum leer stehen lassen. Diese sieht für bestehende Darlehenskredite die Möglichkeit des Aussetzens von Zins- und Tilgungsleistungen für drei Monate vor. D.h. Zahlungspflichten, die bis zum 30. Juni 2020 fällig werden, sollen um drei Monate – bis zum 30. September 2020 – gestundet werden können.   Vorrausetzung ist die Gefährdung des Le- bensunterhalts oder der wirtschaftlichen Grundlage des Erwerbsbetriebs.   Büromarkt: Hohe Unsicherheit bei Preisen, Mieten stagnieren Angesichts der tiefen Wirtschaftskrise könnten auch Büropreise temporär fallen, wobei es aufgrund der sehr vielen unterschiedlichen Markteinschätzungen wie im Wohnimmobilienmarkt zu großen Spannweiten kommen könnte. Tendenziell dürften sich aber viele Büroobjekte wie auch Wohnimmobilien aufgrund der Flucht in Sicherheit verteuern. Dies dürfte insbesondere für Büroraum in Metro- polen und Ballungsgebieten gelten, die bereits in den vergangenen Jahren zu- nehmend wie sichere Anlagen gepreist wurden. Die Büromieten dürften dage- gen stagnieren und die Zahl der Neuabschlüsse könnte kräftig absacken. Diese Aussage gilt sowohl für Verkäufe als auch für neue Mietverträge. Die Corona- Krise wirft zudem die Frage auf, ob die verstärkte Verlagerung von Arbeitsplät- zen ins Homeoffice letztlich die Nachfrage nach Büroraum permanent reduziert. Je länger die Krise dauert, desto normaler und vermutlich auch effizienter wird die Zusammenarbeit innerhalb und zwischen Teams über die Distanz hinweg. Sollte es tatsächlich zu einem Strukturbruch in der Büronachfrage kommen – was nicht unser Basisszenario ist – drohen nicht nur fallende Mieten, sondern auch Preisrückgänge. Die Corona-Krise würde somit vermutlich das Zyklusende im Büromarkt einläuten. Die Unsicherheit über die künftigen Entwicklungen ist hier deutlich höher als im Wohnungsmarkt. Zusammenfassung und Ausblick Auf eine schwere Krise folgt typischerweise ein kräftiger Aufschwung. In der Corona-Krise könnte dies aber zu einer neuen Infektionswelle führen, wodurch eine W-förmige und damit langwierige Erholungskurve droht. Die gute Nachricht für Immobilieninvestoren lautet, dass solange die Krise andauert auch die Flucht in Sicherheit anhält und damit Immobilien zumindest relativ zu anderen Anlage- klassen begehrt bleiben dürften. Je tiefer und je länger die Wirtschaftskrise dau- ert, desto größer könnten im Anschluss die Umverteilungslasten ausfallen. Marc Schattenberg (+49 69 910-31875, marc.schattenberg@db.com) Jochen Möbert (+49 69 910-31727, jochen.moebert@db.com) 0 4 8 12 16 93 97 01 05 09 13 17 West Ost Büro: Leerstandsquoten 5 % Quellen: bulwiengesa, Deutsche Bank Research Deutscher Immobilienmarkt in Zeiten der Corona-Krise 6 | 1. April 2020 Deutschland-Monitor © Copyright 2020. Deutsche Bank AG, Deutsche Bank Research, 60262 Frankfurt am Main, Deutschland. Alle Rechte vorbehalten. Bei Zitaten wird um Quellenangabe „Deutsche Bank Research“ gebeten. Die vorstehenden Angaben stellen keine Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung dar. Alle Meinungsaussagen geben die aktuelle Einschätzung des Ver- fassers wieder, die nicht notwendigerweise der Meinung der Deutsche Bank AG oder ihrer assoziierten Unternehmen entspricht. Alle Meinungen kön- nen ohne vorherige Ankündigung geändert werden. Die Meinungen können von Einschätzungen abweichen, die in anderen von der Deutsche Bank veröffentlichten Dokumenten, einschließlich Research-Veröffentlichungen, vertreten werden. Die vorstehenden Angaben werden nur zu Informations- zwecken und ohne vertragliche oder sonstige Verpflichtung zur Verfügung gestellt. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Angemessenheit der vorste- henden Angaben oder Einschätzungen wird keine Gewähr übernommen. In Deutschland wird dieser Bericht von Deutsche Bank AG Frankfurt genehmigt und/oder verbreitet, die über eine Erlaubnis zur Erbringung von Bankge- schäften und Finanzdienstleistungen verfügt und unter der Aufsicht der Europäischen Zentralbank (EZB) und der Bundesanstalt für Finanzdienstleis- tungsaufsicht (BaFin) steht. Im Vereinigten Königreich wird dieser Bericht durch Deutsche Bank AG, Filiale London, Mitglied der London Stock Exchange, genehmigt und/oder verbreitet, die von der UK Prudential Regulation Authority (PRA) zugelassen wurde und der eingeschränkten Aufsicht der Financial Conduct Authority (FCA) (unter der Nummer 150018) sowie der PRA unterliegt. In Hongkong wird dieser Bericht durch Deutsche Bank AG, Hong Kong Branch, in Korea durch Deutsche Securities Korea Co. und in Singapur durch Deutsche Bank AG, Singapore Branch, verbreitet. In Japan wird dieser Bericht durch Deutsche Securities Inc. genehmigt und/oder verbreitet. In Australien sollten Privatkunden eine Kopie der betreffenden Produktinformation (Product Disclosure Statement oder PDS) zu jeglichem in diesem Bericht erwähnten Finanzinstrument beziehen und dieses PDS berücksichtigen, bevor sie eine Anlageentscheidung treffen.
11.0.10