Die Geschichte lehrt uns: Wohnungsmärkte bieten Inflationsschutz

Autor

Jochen Möbert

Analyst

jochen.moebert@db.com

www.dbresearch.de

Deutsche Bank Research Management
Stefan Schneider

Im März haben wir gezeigt, dass die Wohnungspreise in Deutschland sowohl in Zeiten hoher Inflation als auch über die letzten 50 Jahre kräftiger zulegten als die Inflation. Hier weiten wir die Analyse auf andere Länder aus.

Die niedrigen Zinssätze in den 2010er Jahren führten zu einem hohen Anlagedruck. Immobilien wurden oftmals zum Ersatz für die niedrigen Anleiherenditen. Folglich erhöhten viele Investoren in der letzten Dekade und während der Pandemie ihre Immobilienquoten. Der Zinsschock, der Ende 2021 einsetzte, traf viele Aktien- und Anleihemärkte härter als die Immobilienmärkte. Infolgedessen stiegen die Immobilienquoten noch weiter an. Regulatorische Anforderungen könnten institutionelle Anleger dazu zwingen, diese wieder zu senken. Andere Anleger könnten ebenfalls eine Neuausrichtung ihrer Portfolios in Erwägung ziehen, da der Zinsschock Anleiheinvestitionen wieder deutlich attraktiver gemacht hat, zumal sich die Renditen bald ihren Höchstständen nähern könnten. Es gibt also wichtige Faktoren, die die Nachfrage nach Immobilienanlagen reduzieren könnte.

Trotz dieses Gegenwinds bleiben Immobilien, wenn die Inflationsraten hoch bleiben und Immobilien vor Inflation schützen, attraktiv. Wir denken, dass die Preise auf dem Immobilienmarkt nur in Ausnahmefällen stagnieren oder fallen werden, während die Preise in der Gesamtwirtschaft stark steigen. Immobilien sind eng mit der Wirtschaft verwoben, machen einen großen Teil des Vermögens aus und sind für das Funktionieren einer Gesellschaft unerlässlich. Zudem gewinnen materielle Werte wie Immobilien an Attraktivität, wenn die Kaufkraft des Geldes sinkt. Es ist daher nicht verwunderlich, dass die Immobilienpreise in der Vergangenheit sehr oft weit über der Inflationsrate lagen.

Die OECD hält Preisindizes für den Wohnungsmarkt, der in der Regel der größte Immobilienmarkt in jedem Land ist, bereit. Für 16 Länder können wir die Indizes bis ins Jahr 1970 zurück analysieren. Von 1970 bis 2022 übertraf der Anstieg der Hauspreise in allen 16 Ländern die Inflation, und zwar häufig deutlich. Die Spanne der Quoten lag zwischen 1,3 in Deutschland (Minimum) und 5,1 im Vereinigten Königreich (Maximum). Deutschland, Italien, Japan und Südafrika waren die einzigen Länder, in denen das Verhältnis der Hauspreissteigerungen zur Inflation unter 2 lag.

Wir haben die Analyse auch für die fünf Jahrzehnte von 1970 bis 2020 und für alle 41 Länder in der OECD-Datenbank durchgeführt. Das Ergebnis ist, dass in 87 von 118 Beobachtungen die Hauspreise stärker gestiegen sind als die Verbraucherpreise. Das nachstehende Histogramm und die Tabelle geben Aufschluss über die Einzelheiten. Darüber hinaus übertrafen die Hauspreise in den 1970er Jahren, dem letzten Jahrzehnt mit hohen Inflationsraten, in 14 von 16 Ländern die Verbraucherpreise.

Unseres Erachtens zeigen diese Ergebnisse eindeutig, dass die Wohnungsmärkte im Allgemeinen einen Inflationsschutz für Anleger bieten. Das Gleiche dürfte für Gewerbeimmobilien gelten. In fast allen Ländern ist der Gewerbeimmobilienmarkt weniger stark reguliert als der Wohnungsmarkt, was in Zeiten hoher Gesamtinflation einen stärkeren Preisanstieg ermöglicht.

1970-2022 Hauspreise vs. Inflation