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20. Juni 2014
Die deutsche Wirtschaft ist derzeit auf einem robusten, von der Binnenwirtschaft getragenen, Wachstumspfad. Das erste Quartal zeigte sich – bedingt durch milde Witterung – dynamischer als erwartet. Obwohl für Q2 eine leichte Gegenbewegung wahrscheinlich ist, sehen wir dank des starken Jahresstarts das BIP-Wachstum 2014 nun bei 1,8%. Die Bauinvestitionen profitierten kräftig vom milden Winter. Auch im weiteren Jahresverlauf dürfte eine steigende Wohnungsnachfrage stützend wirken. Vor diesem Hintergrund könnten 2014 Jahreszuwächse von rd. 5,5% erreicht werden. [mehr]
Marktausblick Baufinanzierung DB Research Management Autor Internet Ralf Hoffmann Patricia Wruuck | patricia.wruuck@db.com | Tel.: +49 69 910-31832 www.dbresearch.de Marktausblick Baufinanzierung Immobilienmarkt Deutschland Q3/2014 20 .06.2014 2013 Ausblick 2014 Zinsen deutscher Banken – Wohnbaudarlehen mit 5-10-jähriger Zinsbindung 2, 8 % Inflation 1,5 % Wirtschaftswachstum 0,4 % Arbe itslosenquote (saisonbereinigt) 6,9% Quelle: D eutsche B ank Research — Die deutsche Wirtschaft ist derzeit auf einem robusten, von der Binnenwirtschaft getragenen, Wachstumspfad. Das erste Quartal zeigte sich – bedingt durch milde Wit- terung – dynamischer als erwartet (+0,8% gg. Vorquartal, davon rd. 0,3%-Punkte witterungsbedingt). Obwohl für Q2 eine leichte Gegenbewegung wahrscheinlich ist, se- hen wir dank des starken Jahresstarts das BIP- Wachstum 2014 nun bei 1,8%. — Die Bauinvestitionen profitierten kräftig vom milden Win- ter: Q1 rd. +7,8% (gg. Vorjahr). Auch im weiteren Jahres- verlauf dürfte eine steigende Wohnungsnachfrage stüt- zend wirken. Vor diesem Hintergrund könnten 2014 Jah- reszuwächse von rd. 5,5% erreicht werden. — Die Inflationsrate schwächte sich zuletzt weiter ab. Dämpfend wirkten vor allem geringe Preisanstiege bei Nahrungsmitteln und Dienstleistungen. — Für das Gesamtjahr 2014 erwarten wir weiterhin eine moderate Inflationsrate von 1,2%. Insgesamt sehen wir die Teuerung erst Mitte 2015 wieder leicht über der 1,5%-Marke. — Die Renditen für 10-jährige Bundesanleihen gingen im zweiten Quartal weiter zurück und liegen aktuell bei rd. 1,4%. Aufgrund des verhaltenen Wachstums in der Euro- zone und der geringer als erwarteten Teuerung hat die EZB im Juni als Teil eines umfangreichen Maßnahmen- pakets erneut den Leitzins gesenkt. Mit 0,15% befindet sich dieser auf historischem Tiefstand. — Die Bauzinsen für Darlehen mit 5-10 jähriger Zinsbindung lagen im ersten Quartal bei durchschnittlich 2,8% und blieben damit auf dem Niveau des Vorjahres. Angesichts der niedrigen Renditen für Staatsanleihen und der erneu- ten Zinssenkung dürfte Baugeld auch in Q3 günstig blei- ben. -20 -15 -10 -5 0 5 10 15 20 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 BIP Bauinvestitionen Exporte in % gg. Vorjahr, saisonbereinigt Quellen: Statistisches Bundesamt, Deutsche Bank Research BIP 2014: Erstes Quartal dynamisch 1 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Inflationsausblick: Anhaltend niedrig 2 Quellen: Statistisches Bundesamt, Deutsche Bank Research Verbraucherpreisindex in % gg. Vorjahr 0 1 2 3 4 5 6 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 Refi 10J Bundesanleihen Effektivzins Quellen: Bundesbank, EZB, Deutsche Bank Research Baufinanzierung 2014: Zinsniveau weiter günstig 3 in % Marktausblick Baufinanzierung © Copyright 2014. Deutsche Bank AG, Deutsche Bank Research, 60262 Frankfurt am Main, Deutschland. Alle Rechte vorbehalten. Bei Zitaten wird um Quellenangabe „Deutsche Bank Research“ gebeten. Die vorstehenden Angaben stellen keine Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung dar. Alle Meinungsaussagen geben die aktuelle Einschätzung des Verfassers wieder, die nicht notwendigerweise der Meinung der Deutsche Bank AG oder ihrer assoziierten Unternehmen entspricht. Alle Meinungen können ohne vorherige Ankündigung geändert werden. Die Meinungen können von Einschätzungen abweichen, die in anderen von der Deutsche Bank veröffentlichten Dokumenten, einschließlich Research-Veröffentlichungen, vertreten werden. Die vorstehenden Angaben werden nur zu Informationszwecken und ohne vertragliche oder sonstige Verpflichtung zur Verfügung gestellt. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Angemessenheit der vorstehenden Angaben oder Einschätzungen wird keine Gewähr übernommen. In Deutschland wird dieser Bericht von Deutsche Bank AG Frankfurt genehmigt und/oder verbreitet, die über eine Erlaubnis der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht verfügt. Im Vereinigten Königreich wird dieser Bericht durch Deutsche Bank AG London, Mitglied der London Stock Exchange, genehmigt und/oder verbreitet, die in Bezug auf Anlagegeschäfte im Vereinigten Königreich der Aufsicht der Financial Services Authority unterliegt. In Hongkong wird dieser Bericht durch Deutsche Bank AG, Hong Kong Branch, in Korea durch Deutsche Securities Korea Co. und in Singapur durch Deutsche Bank AG, Singapore Branch, verbreitet. In Japan wird dieser Bericht durch Deutsche Securities Limited, Tokyo Branch, genehmigt und/oder verbreitet. In Australien sollten Privatkunden eine Kopie der betreffenden Produktinformation (Product Disclosure Statement oder PDS) zu jeglichem in diesem Bericht erwähnten Finanzinstrument beziehen und dieses PDS berücksichtigen, bevor sie eine Anlageentscheidung treffen. — Nachdem die Baugenehmigungen 2013 mit rd. 13% gg. Vorjahr gewachsen waren, setzte sich der Trend einer verstärkten Bautätigkeit auch im ersten Quartal 2014 fort. Insgesamt wurden rd. 64.000 neue Wohnungen ge- nehmigt. Dies entspricht einem Zuwachs von rd. 15% gg. Vorjahr. — Die stärkste Zunahme verzeichneten erneut Baugeneh- migungen für Mehrfamilienhäuser (+22,5%). Einfami- lienhäuser legten dagegen nur geringfügig zu (+1,1%). — Im historischen Vergleich ist Wohneigentum weiterhin erschwinglich, da steigende verfügbare Einkommen und das niedrige Zinsniveau höheren Hauspreisen entge- genwirken. — Allerdings gibt es abhängig von Ort und Objekt teils aus- geprägte Unterschiede bei der Entwicklung von Immobi- lienpreisen. Entsprechend gestaltet sich auch die Er- schwinglichkeit von Wohneigentum regional sehr unter- schiedlich. Erschwinglichkeit= Index der jährlichen Aufwendungen für eine Hypothek dividiert durch das verfügbare Jahreseinkommen, d.h. der Anteil des Ei n- kommens, der für das Abzahlen einer Hypothek durchschnittlich ausgeg e- ben werden müsste . Je niedriger der Wert, desto erschwinglicher die Wo h- nung. — Vielerorts wurden zuletzt stärkere Preis- als Mietsteige- rungen verzeichnet. Zuvor waren jedoch häufig die Mie- ten schneller gewachsen, d.h. in aktuellen Preisentwick- lungen spiegeln sich teils auch Normalisierungstenden- zen wider. Wo Preise über einen langen Zeitraum deut- lich stärker als Mieten steigen, bestehen größere Risiken für Übertreibungen. Allerdings ist auch die absolute Hö- he der Zuwächse zu beachten. — Immobilien können ein sinnvoller Bestandteil eines di- versifizierten Portfolios sein. Angesichts des Auf- wärtstrends bei Preisen und Mieten sind vielerorts attrak- tive Renditen durch Wertänderungen oder Mieteinnah- men möglich. Für die Nettorendite müssen jedoch auch Nebenkosten für Kauf und Unterhalt einer Immobilie be- rücksichtigt werden. 0 20 40 60 80 100 120 00 02 04 06 08 10 12 14 16 Fertigstellungen Baugenehmigungen Baugenehmigungen: Starker Jahresauftakt 2014 4 Wohnungen insgesamt, Anzahl in Tausend je Quartal Quellen: Statistisches Bundesamt , ifo, Deutsche Bank Research 0 1 2 3 4 5 6 7 8 0 20 40 60 80 100 120 140 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 Hypothekenzinsen Hauspreise Verfügbare Einkommen Erschwinglichkeitsindex Quellen: OECD, Bundesbank, EZB, Deutsche Bank Research Wohneigentum im langjährigen Vergleich weiter erschwinglich 5 Hauspreise, Einkommen, Erschwinglichkeit, Index 2000=100 (links), Zinsen in % (rechts) 0 20 40 60 80 100 120 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 Städte mit Preiswachstum > Mietwachstum Städte mit Mietwachstum > Preiswachstum Preis - und Mietwachstum > 4% Quellen: Bulwiengesa, Deutsche Bank Research Preis - und Mietwachstum p.a. (ETW) für 126 dt. Städte Preis - und Mietwachstum im langjährigen Vergleich 6
2.1.5