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5. Oktober 2016
Mit 1,59% im Juli 2016 fielen die Hypothekenzinsen (5-10-jährige Zinsbindung) auf ein neues Allzeittief. Aufgrund der lockeren Geldpolitik der EZB ist weiter mit leicht fallenden Hypothekenzinsen zu rechnen. Im Jahr 2015 wurden 247.700 Wohnungen fertiggestellt, Dies ist lediglich ein Plus von 1% gegenüber Vorjahr. Der geschätzte jährliche Baubedarf liegt bei 350.000 bis 494.000 Wohnungen. Der Nachfrageüberhang vergrößerte sich im Jahr 2015 also erneut. Die zahlreichen Hindernisse – knappes Bauland, striktere regulatorische Vorgaben, Fachkräftemangel, steigende Baukosten und politische Hindernisse auf kommunaler Ebene – lassen nur einen allmählichen, mehrere Jahre dauernden Abbau des Nachfrageüberhangs erwarten. [mehr]
Marktausblick Baufinanzierung Autor Internet Jochen Möbert | jochen.moebert@db.com | Tel.: +49 69 910-31727 http://dbresearch.de Marktausblick Baufinanzierung Immobilienmarkt Deutschland Q4/2016 05.10.2016 2016 Ausblick Ende 2016 Zinsen deutscher Banken Wohnbaudarlehen mit 5-10-jähriger Zinsbindung (letzter Monatswert) 1,6% Inflation (Ausblick gg. Vj.) 0,5% Wirtschaftswachstum (Ausblick gg. Vj.) 1,9% Arbeitslosenquote (Ausblick, Jahresdurchschnitt) 6,2% Quelle: Deutsche Bank Research — Auch im zweiten Quartal legte das BIP mit 0,4% gegen- über Vorquartal kräftig zu. Getragen wurde das Wachs- tum von den überraschend starken Nettoexporten, während die Inlandswirtschaft aufgrund rückläufiger Investitionstätigkeit schrumpfte. Für das dritte Quartal erwarten wir ein BIP-Wachstum von 0,2% gg. Vq., wobei eine Gegenbewegung der Nettoexporte erfolgen und die inländische Wirtschaft kräftig zulegen dürfte. — Insgesamt dürfte sich dank der robusten Binnenkonjunk- tur das BIP 2016 um 1,9% gegenüber Vorjahr erhöhen. Die Wachstumstreiber bleiben der private Konsum (+1,6%), Staatsausgaben (3,9%) und Investitionen. Dabei dürfte das Wachstum der Bauinvestitionen (3,1%) das der Ausrüstungsinvestitionen (1,9%) übertreffen. — Ausgehend von einer negativen Teuerungsrate im Früh- jahr hat die Inflation sukzessive angezogen – bis August 2016 auf +0,4%. Für das Jahr 2016 erwarten wir auf- grund der wieder höheren Energiepreise eine Inflation von 0,5%. — Im Jahr 2017 dürfte die Inflation auf 1,5% anziehen. Aufgrund der hohen Ölpreisschwankungen bleibt die Prognoseunsicherheit jedoch hoch. Damit dürfte das „unter, aber nahe 2%“ Inflationsziel der EZB wieder nicht erreicht werden. Die Kerninflationsrate schwankt seit mehreren Jahren um rund 1%. — Dank der Ausweitung des EZB-Anleihekaufprogrammes auf EUR 80 Mrd. pro Monat sind die Renditen für 10- jährige Bundesanleihen auf neue Rekordtiefstände gefallen. Aktuell liegen sie bei rund -0,1% und am Jahresende erwarten wir eine Rendite von 0,0%. Die EZB dürfte aufgrund der niedrigen Inflation die Geldpolitik weiter lockern. In den nächsten Monaten erwarten wir eine Verlängerung der Dauer des Aufkaufprogrammes. — Mit 1,59% im Juli 2016 fielen die Hypothekenzinsen (5-10-jährige Zinsbindung) auf ein neues Allzeittief. Aufgrund der lockeren Geldpolitik der EZB ist weiter mit leicht fallenden Hypothekenzinsen zu rechnen. -6 -4 -2 0 2 4 1992 1996 2000 2004 2008 2012 2016 Inlandswirtschaft Nettoexporte BIP Quellen: Statistisches Bundesamt, Deutsche Bank Research Dynamisches Inlandswachstum 1 % gg. Vj. -1,0 -0,5 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 Kern Nahrung Energie Gesamt Quellen: Statistisches Bundesamt, Deutsche Bank Research Gestiegene Ölpreise dürften Inflation steigen lassen 2 % gg. Vj. -2 0 2 4 6 8 00 02 04 06 08 10 12 14 16 10J Bunds 5-10J Baufizinsen 3M Euribor Quellen: EZB, Deutsche Bank Research Hypothekenzinsen weiterhin niedrig 3 % Marktausblick Baufinanzierung © Copyright 2016. Deutsche Bank AG, Deutsche Bank Research, 60262 Frankfurt am Main, Deutschland. Alle Rechte vorbehalten. Bei Zitaten wird um Quellenangabe „Deutsche Bank Research“ gebeten. Die vorstehenden Angaben stellen keine Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung dar. Alle Meinungsaussagen geben die aktuelle Einschätzung des Verfassers wieder, die nicht notwendigerweise der Meinung der Deutsche Bank AG oder ihrer assoziierten Unternehmen entspricht. Alle Meinungen können ohne vorherige Ankündigung geändert werden. Die Meinungen können von Einschätzungen abweichen, die in anderen von der Deutsche Bank veröffentlichten Dokumenten, einschließlich Research-Veröffentlichungen, vertreten werden. Die vorstehenden Angaben werden nur zu Informations- zwecken und ohne vertragliche oder sonstige Verpflichtung zur Verfügung gestellt. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Angemessenheit der vorste- henden Angaben oder Einschätzungen wird keine Gewähr übernommen. In Deutschland wird dieser Bericht von Deutsche Bank AG Frankfurt genehmigt und/oder verbreitet, die über eine Erlaubnis zur Erbringung von Bank- geschäften und Finanzdienstleistungen verfügt und unter der Aufsicht der Europäischen Zentralbank (EZB) und der Bundesanstalt für Finanzdienstlei- stungsaufsicht (BaFin) steht. Im Vereinigten Königreich wird dieser Bericht durch Deutsche Bank AG, Filiale London, Mitglied der London Stock Ex- change, genehmigt und/oder verbreitet, die von der UK Prudential Regulation Authority (PRA) zugelassen wurde und der eingeschränkten Aufsicht der Financial Conduct Authority (FCA) (unter der Nummer 150018) sowie der PRA unterliegt. In Hongkong wird dieser Bericht durch Deutsche Bank AG, Hong Kong Branch, in Korea durch Deutsche Securities Korea Co. und in Singapur durch Deutsche Bank AG, Singapore Branch, verbreitet. In Japan wird dieser Bericht durch Deutsche Securities Inc. genehmigt und/oder verbreitet. In Australien sollten Privatkunden eine Kopie der betreffenden Produktinformation (Product Disclosure Statement oder PDS) zu jeglichem in diesem Bericht erwähnten Finanzinstrument beziehen und dieses PDS berücksichtigen, bevor sie eine Anlageentscheidung treffen. — Im Jahr 2015 wurden 247.700 Wohnungen fertiggestellt, Dies ist lediglich ein Plus von 1% gegenüber Vorjahr. Der geschätzte jährliche Baubedarf liegt bei 350.000 bis 494.000 Wohnungen. Der Nachfrageüberhang vergrößerte sich im Jahr 2015 also erneut. — Die zahlreichen Hindernisse – knappes Bauland, striktere regulatorische Vorgaben, Fachkräftemangel, steigende Baukosten und politische Hindernisse auf kommunaler Ebene – lassen nur einen allmählichen, mehrere Jahre dauernden Abbau des Nachfrageüberhangs erwarten. — Zumindest dürften in diesem Jahr die Fertigstellungen kräftiger wachsen. Bis Juli wurden rund 213.600 Baugenehmigungen erteilt (rund 30% gg. Vj.). Dies ist der höchste Wert seit dem Jahr 2000. — Wohneigentum ist nach wie vor erschwinglich. Der bundesweite Erschwinglichkeitsindex verläuft aktuell seitwärts. Steigende Hauspreise einerseits und die positive Einkommensdynamik und die fallenden Bauzinsen andererseits kompensieren sich. — Auch in den kommenden Monaten dürften die Hauspreise weiter ansteigen, die Bauzinsen eher nachgeben und die Wohnungsfinanzierung daher erschwinglich bleiben. Hinweis: Im Hinblick auf Preise und Wirtschaftskraft bestehen große regionale Divergenzen. Entsprechend variieren die Erschwinglichkeiten . Erschwinglichkeit=Kosten des Immobilienerwerbs (inkl. Finanzierungs- kosten) in Relation zum verfügbaren Haushaltseinkommen pro Kopf, d.h. je niedriger der Wert, desto erschwinglicher die Wohnung. — Presseartikel berichten über bremsende Effekte auf das Neukreditgeschäft durch Einführung der WoKri. Tatsäch- lich beobachteten wir Anlaufschwierigkeiten, aber auch Vorzieheffekte im Neugeschäft (in Mrd. EUR): Jan. 18,5, Feb. 18,8, März 22,4, Apr. 17,9, Mai 18,0 – gefolgt von einer Sommerrallye – 21,4 im Juni u. letzter Monatswert im Juli 20,3 (viert- und sechsthöchster Wert der Historie). — Weiter fallende Zinsen dürften die Neukreditvergabe ankurbeln und den WoKri-Effekt mittelfristig kompen- sieren. Neue EZB-Maßnahmen dürften bereits im laufenden Quartal folgen. Dann könnten neue Rekord- hochs im Kreditvolumen und/oder neue Allzeittiefs bei den Zinsen schon kurzfristig Realität werden. 0 20 40 60 79 82 85 88 91 94 97 00 03 06 09 12 15 Wohngebäude mit 1 Wohnung Wohngebäude mit 2 Wohnungen Wohngebäude mit 3 oder mehr Wohnungen Quellen: Statistisches Bundesamt, Deutsche Bank Research Monatliche Baugenehmigungen 4 Tausend Wohnungen 0 1 2 3 4 5 6 0 25 50 75 100 125 150 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 Zinsen (rechts) Hauspreise Einkommen Erschwinglichkeit Quellen: Bundesbank, Deutsche Bank Research Wohneigentum weiter erschwinglich 5 linke y-Achse: 2005=100, rechte y-Achse % 1 2 3 4 5 6 9 12 15 18 21 24 27 2008-2010 2011-2013 2014-2016 Letzter Monatswert Rasante Entwicklung bei neuen Wohnbaukrediten 6 y-Achse: Hypothekenzinsen in % x-Achse: Neugeschäft Wohnbaukredite in EUR Mrd. pro Monat Quellen: Bundesbank, Deutsche Bank Research
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