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11. März 2016
Mit 1,8% Zinsen im Jahresdurchschnitt (5-10 jährige Zinsbindung) war Baugeld 2015 außergewöhnlich günstig. Zum Jahresstart verharrten die Bauzinsen bei 1,8%. Aufgrund der weiterhin sehr lockeren Geldpolitik der EZB dürfte Baugeld auch im Frühjahr günstig bleiben. 2015 legte die Zahl der Baugenehmigungen erneut zu: In den ersten elf Monaten wurden rund 276.000 Baugenehmigungen erteilt, was einem Zuwachs von rund 6% entspricht. Auch angesichts weiterer positiver Frühindikatoren könnte 2016 zudem die 300.000er Marke bei den Fertigstellungen „geknackt“ werden – erstmals seit mehr als 15 Jahren. [mehr]
Marktausblick Baufinanzierung DB Research Management Autor Internet Ralf Hoffmann Patricia Wruuck | patricia.wruuck@db.com | Tel.: +49 69 910-31832 http://dbresearch.de Marktausblick Baufinanzierung Immobilienmarkt Deutschland Q2/2016 11.3.2016 2015 Ausblick 2016 Zinsen deutscher Banken – Wohnbaudarlehen mit 5-10-jähriger Zins- bindung (2015: Jahresdurchschnitt, Ausblick gg. Vj.) 1,8% Inflation (Ausblick gg. Vj.) 0,2% Wirtschaftswachstum (Ausblick gg. Vj.) 1,7% Arbeitslosenquote (saisonbereinigt, Ausblick gg. Vj.) 6,4% Quelle: Deutsche Bank Research — Ende 2015 war das BIP-Wachstum mit 0,3% gg. Vq. stabil geblieben, obwohl schwache Einzelhandels- umsätze und Industrieproduktion Sorge um Verlang- samung aufkommen ließen. Die robuste Binnen- konjunktur überkompensierte den Gegenwind vom Außenhandel. — Vor allem aufgrund des sich schwächer entwickelnden Exports (dämpfend: globale Konjunktur und Wechsel- kurseffekte) erwarten wir aktuell nur noch einen Zuwachs des BIP um 1,7% für 2016. — Wachstumstreiber für 2016 bleibt die Binnenwirtschaft. Sowohl der private Konsum als auch die Staatsausgaben dürften zulegen (+2 bzw. 2,9%). Für die Bauinvestitionen (öffentl. + privat) erwarten wir ein Plus von 2,2% gg. Vj. — Ausgehend von sehr niedrigem Niveau hatte die Teuerung im vierten Quartal 2015 wieder leicht ange- zogen und lag bei 0,3% gg. Vq. Für das Gesamtjahr betrug die Inflation 0,2%. Vor allem die schwache Entwicklung der Energiepreise hatte dämpfend gewirkt. — Für 2016 sehen wir in Abhängigkeit vom Ölpreis eine schrittweise Normalisierung der Verbraucherpreis- entwicklung. Insgesamt dürfte der Anstieg im laufenden Jahr jedoch gebremst bleiben. Für das Gesamtjahr erwarten wir eine Teuerung von 0,3%. — Erst 2017 dürfte die Teuerung wieder über der 1%-Marke liegen. — Zum Jahresstart lagen die Renditen für 10-jährige Bundesanleihen bei rund 0,6%. Im Verlauf des ersten Quartals gaben sie, auch aufgrund wachsender Sorge um eine schwächelnde Weltkonjunktur, deutlich nach (aktuell: 0,22%). Für das Gesamtjahr sehen wir weiter Potential für leicht steigende Renditen. — Mit 1,8% Zinsen im Jahresdurchschnitt (5-10 jährige Zinsbindung) war Baugeld 2015 außergewöhnlich günstig. Zum Jahresstart verharrten die Bauzinsen bei 1,8%. — Aufgrund der weiterhin sehr lockeren Geldpolitik der EZB dürfte Baugeld auch im Frühjahr günstig bleiben. -6 -4 -2 0 2 4 6 8 10 2011 2012 2013 2014 2015 2016 BIP Bauinvestitionen Exporte Quelle: Deutsche Bank Research BIP 2016: Binnenwirtschaft läuft – auch dank Bau 1 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Inflationsausblick 2016: Teuerung nur langsam auf Normalisierungskurs 2 Quellen: Statistisches Bundesamt, Deutsche Bank Research Verbraucherpreisindex in % gg. Vorjahr 0 1 2 3 4 5 6 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 Refi 10J Bundesanleihen Effektivzins Quellen: Bundesbank, EZB, Deutsche Bank Research Bauzinsen: auch im Frühjahr weiter günstig 3 in % Marktausblick Baufinanzierung © Copyright 2016. Deutsche Bank AG, Deutsche Bank Research, 60262 Frankfurt am Main, Deutschland. Alle Rechte vorbehalten. Bei Zitaten wird um Quellenangabe „Deutsche Bank Research“ gebeten. Bei Zitaten wird um Quellenangabe „Deutsche Bank Research“ gebeten. Die vorstehenden Angaben stellen keine Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung dar. Alle Meinungsaussagen geben die aktuelle Einschätzung des Verfassers wieder, die nicht notwendigerweise der Meinung der Deutsche Bank AG oder ihrer assoziierten Unternehmen entspricht. Alle Meinungen können ohne vorherige Ankündigung geändert werden. Die Meinungen können von Einschätzungen abweichen, die in anderen von der Deutsche Bank veröffentlichten Dokumenten, einschließlich Research-Veröffentlichungen, vertreten werden. Die vorstehenden Angaben werden nur zu Informations- zwecken und ohne vertragliche oder sonstige Verpflichtung zur Verfügung gestellt. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Angemessenheit der vorste- henden Angaben oder Einschätzungen wird keine Gewähr übernommen. In Deutschland wird dieser Bericht von Deutsche Bank AG Frankfurt genehmigt und/oder verbreitet, die über eine Erlaubnis zur Erbringung von Bank- geschäften und Finanzdienstleistungen verfügt und unter der Aufsicht der Europäischen Zentralbank (EZB) und der Bundesanstalt für Finanzdienstlei- stungsaufsicht (BaFin) steht. Im Vereinigten Königreich wird dieser Bericht durch Deutsche Bank AG, Filiale London, Mitglied der London Stock Ex- change, genehmigt und/oder verbreitet, die von der UK Prudential Regulation Authority (PRA) zugelassen wurde und der eingeschränkten Aufsicht der Financial Conduct Authority (FCA) (unter der Nummer 150018) sowie der PRA unterliegt. In Hongkong wird dieser Bericht durch Deutsche Bank AG, Hong Kong Branch, in Korea durch Deutsche Securities Korea Co. und in Singapur durch Deutsche Bank AG, Singapore Branch, verbreitet. In Japan wird dieser Bericht durch Deutsche Securities Inc. genehmigt und/oder verbreitet. In Australien sollten Privatkunden eine Kopie der betreffenden Produktinformation (Product Disclosure Statement oder PDS) zu jeglichem in diesem Bericht erwähnten Finanzinstrument beziehen und dieses PDS berücksichtigen, bevor sie eine Anlageentscheidung treffen. — 2015 legte die Zahl der Baugenehmigungen erneut zu: In den ersten elf Monaten wurden rund 276.000 Bau- genehmigungen erteilt, was einem Zuwachs von rund 6% entspricht. — Gleichzeitig besteht auf dem deutschen Wohnungsmarkt nach wie vor ein Nachfrageüberhang. Besonders groß ist der Bedarf an günstigem Wohnraum, vor allem in Ballungsgebieten. Die rege Bautätigkeit dürfte sich auch im laufenden Jahr fortsetzen. — Angesichts der wachsenden Zahl an Baugenehmigungen sowie weiterer positiver Frühindikatoren könnte 2016 zudem die 300.000er Marke bei den Fertigstellungen „geknackt“ werden – erstmals seit mehr als 15 Jahren. — Trotz deutlicher Preisanstiege für Wohneigentum in den letzten Jahren ist Wohneigentum in Deutschland im Durchschnitt nach wie vor relativ erschwinglich. Dies liegt neben wachsenden Einkommen vor allem an dem historisch niedrigen Zinsniveau. Da Baugeld in Q3 2015 gg. Vq etwas teurer war, hatte sich hier auch die Erschwinglichkeit leicht reduziert. — Auch 2016 dürften sich die Preisanstiege auf dem Wohnungsmarkt fortsetzen. Im Hinblick auf Preisniveaus und -dynamiken bestehen jedoch große regionale Unterschiede. Dies gilt entsprechend auch für die regionale Erschwinglichkeit von Wohneigentum. Erschwinglichkeit=Kosten des Immobilienerwerbs (inkl. Finanzierungs- kosten) in Relation zum verfügbaren Haushaltseinkommen pro Kopf, d.h. je niedriger der Wert, desto erschwinglicher die Wohnung. — Die Preise für Bauleistungen sind in den vergangenen Jahren leicht angestiegen. Insgesamt lagen die Zuwächse über der gesamtwirtschaftlichen Teuerung. — Die Stärke der Anstiege unterscheidet sich jedoch für unterschiedliche Bauarbeiten. Ausbau- verteuerten sich stärker als Rohbauarbeiten (+2,1% bzw. +1,1% gg. Vj., Nov. 2015). Dies gilt auch im Mehrjahresvergleich, insbesondere Dämm- und Brandschutzarbeiten wurden beim Ausbau teurer. Maurer- und Betonarbeiten, die beim Rohbau für Bauherren zu Buche schlagen, verzeichneten dagegen in den letzten Jahren geringere Preissteigerungen (+3,9% bzw. +2,6% gg. 2012). 0 20 40 60 80 100 120 00 02 04 06 08 10 12 14 16 Fertigstellungen Baugenehmigungen Baugenehmigungen: Wachstum hält an 4 Wohnungen insgesamt, Anzahl in Tausend je Quartal Quellen: Statistisches Bundesamt, Deutsche Bank Research 0 1 2 3 4 5 6 7 8 0 20 40 60 80 100 120 140 00 02 04 06 08 10 12 14 Hypothekenzinsen Hauspreise verfügbare Einkommen Erschwinglichkeitsindex Quellen: Haver, OECD, Destatis, EZB, Deutsche Bank Research Wohneigentum im langjährigen Vergleich weiter erschwinglich 5 Hauspreise, Einkommen und Erschwinglichkeit (links, indexiert 2000=100), Zinsen in % (rechts) 0 1 2 3 2013 2014 2015 Rohbauarbeiten Ausbauarbeiten Außenanlagen Quellen: Statistisches Bundesamt, Deutsche Bank Research Veränderung der Preise für Bauleistungen an Wohngebäuden in % gg. Vj., 2015: Stand Nov. Baupreise mit leichtem Anstieg 6
2.1.7