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10. September 2015
Der Renditeanstieg bei den Bundesanleihen im zweiten Quartal zeigte sich mit Verzögerung auch beim Baugeld. Während im Mai Tiefststände bei den Bauzinsen erreicht wurden, haben diese seitdem leicht angezogen. Baugeld ist historisch und im Jahresvergleich jedoch nach wie vor sehr günstig. Die positive Entwicklung bei den Baugenehmigungen hat sich währenddessen im ersten Halbjahr fortgesetzt. Von Januar bis Juni wurde der Bau von rund 140.000 Wohnungen genehmigt, was einem Zuwachs von 2,6% gg. Vorjahr entspricht. [mehr]
Marktausblick Baufinanzierung DB Research Management Autor Internet Ralf Hoffmann Patricia Wruuck | patricia.wruuck@db.com | Tel.: +49 69 910-31832 http://dbresearch.de Marktausblick Baufinanzierung Immobilienmarkt Deutschland Q4/2015 10 .09.2015 2014 Ausblick 2015 Zinsen deutscher Banken – Wohnbaudarlehen mit 5-10-jähriger Zins- bindung (2014: Jahresdurchschnitt, Ausblick gg. H1 2015) 2 , 5 % Inflation (Ausblick gg . Vj.) 0,9 % Wirtschaftswachstum (Ausblick gg . Vj.) 1,6 % Arbe itslosenquote (saisonbereinigt , Ausblick gg . Vj. ) 6, 7 % Quelle: D eutsche B ank Research — In Q2 hatte das BIP-Wachstum leicht angezogen (+0,4% gg. Vq.). Wachstumstreiber waren Nettoexporte, die von der Euroschwäche und starker US-Nachfrage profitierten, während die Binnenwirtschaft eher enttäuschte. Auch die Bauinvestitionen waren im Quartalsvergleich rückläufig, v.a. aufgrund schwächerer Investitionen in den Nicht- Wohnbau. — Für H2 trübt sich der außenwirtschaftliche Ausblick ein, bedingt u.a. durch die schwierige Lage einiger großer Schwellenländer und geringere US-Dynamik. — Für das Gesamtjahr bleibt daher die Binnenwirtschaft Hauptwachstumstreiber. Insgesamt erwarten wir 2015 einen BIP-Zuwachs von 1,7%. — Nachdem zum Jahresstart die geringste Teuerung seit 2009 verzeichnet worden war, hatte diese zur Jahresmit- te wieder leicht angezogen (Q2: +0,5% gg. Vj.). — Dieser Trend dürfte sich – von weiterhin sehr niedrigem Niveau – auch in der zweiten Jahreshälfte fortsetzen, so dass wir für das Gesamtjahr eine Teuerung von 0,5% erwarten. — Auch im kommenden Jahr dürfte sich die Normalisierung fortsetzen und der Anstieg der Verbraucherpreise 2% er- reichen. — Nach sprunghaftem Renditeanstieg in Q2 bewegten sich 10-jährige Bundesanleihen über den Sommer seitwärts. Aktuell liegen die Renditen bei 0,7%; zum Jahresende erwarten wir rd. 0,9%. — Der Renditeanstieg in Q2 zeigte sich mit Verzögerung auch beim Baugeld. Während im Mai Tiefststände er- reicht wurden, haben Bauzinsen seitdem leicht angezo- gen. Angesichts gebremst steigender Renditen und eines unverändert sehr niedrigen Leitzinses scheint das unmit- telbare Anstiegspotenzial bis zum Jahresende jedoch begrenzt. — Historisch und im Jahresvergleich ist Baugeld noch im- mer sehr günstig. Im Schnitt lag das Zinsniveau in Q2 un- ter Vorquartals- und deutlich unter Vorjahresniveau. -6 -4 -2 0 2 4 6 8 10 2011 2012 2013 2014 2015 2016 BIP Bauinvestitionen Exporte Quelle: Deutsche Bank Research BIP 2015: Keine Beschleunigung in der zweiten Jahreshälfte 1 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Inflationsausblick: Teuerung weiter moderat 2 Quellen: Statistisches Bundesamt, Deutsche Bank Research Verbraucherpreisindex in % gg. Vorjahr 0 1 2 3 4 5 6 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 Refi 10J Bundesanleihen Effektivzins Quellen: Bundesbank, EZB, Deutsche Bank Research Bauzinsen: Trotz leichtem Anstieg aktuell noch immer sehr günstig 3 in % Marktausblick Baufinanzierung © Copyright 2015. Deutsche Bank AG, Deutsche Bank Research, 60262 Frankfurt am Main, Deutschland. Alle Rechte vorbehalten. Bei Zitaten wird um Quellenangabe „Deutsche Bank Research“ gebeten. Die vorstehenden Angaben stellen keine Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung dar. Alle Meinungsaussagen geben die aktuelle Einschätzung des Verfassers wieder, die nicht notwendigerweise der Meinung der Deutsche Bank AG oder ihrer assoziierten Unternehmen entspricht. Alle Meinungen können ohne vorherige Ankündigung geändert werden. Die Meinungen können von Einschätzungen abweichen, die in anderen von der Deutsche Bank veröffentlichten Dokumenten, einschließlich Research-Veröffentlichungen, vertreten werden. 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Der An- stieg bei Mehrfamilienhäusern zeigt vor allem die starke Nachfrage nach Wohnraum in eher urbanen Lagen. — Über einen längeren Zeitraum hinweg betrachtet ist Wohneigentum in Deutschland im Schnitt relativ er- schwinglich, trotz ausgeprägter regionaler Unterschiede. Die Grundlage hierfür bilden wachsende verfügbare Ein- kommen, aber vor allem günstige Zinsen. — Das Zinsniveau ist im historischen Vergleich weiterhin sehr niedrig. Dennoch reduziert ein Zinsanstieg aufgrund höherer Kreditkosten die Erschwinglichkeit von Wohnei- gentum bei ansonsten gleichen Bedingungen.* Erschwinglichkeit=Kosten des Immobilienerwerbs (inkl. Finanzierungs - kosten) in Relation zum verfügbaren Haushaltseinkommen pro Kopf, d.h. je niedriger der Wert, des to erschwinglicher die Wohnung. * Grafik 5 zeigt aufgrund der Verwendung von Quartalsdaten und verzögerter Verfügbarkeit den Stand zum Ende Q1. Der in Q2 einsetzende leichte Zinsanstieg ist entsprechend nicht sichtbar (s. hier Grafik 3). — Für mehr als die Hälfte der 2014 genehmigten Wohnge- bäude war Gas Hauptheizquelle, d.h. ein konventioneller Energieträger. Öl als Heizträger ist längerfristig betrach- tet allerdings deutlich rückläufig und macht inzwischen einen sehr geringen Anteil aus. — Für rund 37% der neuen Gebäude sind erneuerbare Energien als primäre Heizquelle vorgesehen. Bei Ein- familien- sind diese deutlich häufiger im Einsatz als bei Mehrfamilienhäusern (39% gg. 23%). Ähnliches gilt für zusätzlich verwendete Energieträger. Hier dominieren Solarenergie und Holz. — Verbrauchsgewohnheiten, Kosten, mögliche Förderung und Gebäudeeigenschaften sind für die Wahl des Heiz- trägers relevante Faktoren. 0 20 40 60 80 100 120 00 02 04 06 08 10 12 14 16 Fertigstellungen Baugenehmigungen Baugenehmigungen +2,6% im ersten Halbjahr 4 Wohnungen insgesamt, Anzahl in Tausend je Quartal Quellen: Statistisches Bundesamt , Deutsche Bank Research 0 1 2 3 4 5 6 7 8 0 20 40 60 80 100 120 140 00 02 04 06 08 10 12 14 Hypothekenzinsen Hauspreise verfügbare Einkommen Erschwinglichkeitsindex Quellen: Haver, OECD, Destatis, Europäische Zentralbank , Deutsche Bank Research Wohneigentum im langjährigen Vergleich weiter erschwinglich 5 Hauspreise, Einkommen und Erschwinglichkeit (links, indexiert 2000=100), Zinsen in % (rechts) 1 1 8 37 53 0 10 20 30 40 50 60 Öl Strom Fernwärme Erneuerbare Energien Gas Anteil EFH mit erneuerbarer Energie (primär) Anteil MFH mit erneuerbarer Energie (primär) "Erneuerbare Energien" beinhalten Geo - , Umwelt - (Wasser, Wind) und Solarthermie, Holz, Biogas/ - methan sowie sonstige Biomasse. Quelle: Statistisches Bundesamt, Deutsche Bank Research Wie werden neue Wohngebäude beheizt? 6 Genehmigungen von Wohngebäuden 2014 nach primär verwendeter Heizenergie. Angaben in Prozent.
2.6.3