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22. Juni 2015
In Q1 wuchs die deutsche Wirtschaft um 0,3% ggü. Vorquartal, wobei der Zuwachs damit etwas geringer als erwartet ausfiel. Daher sehen wir aktuell eine Zunahme des BIP um 1,6% für 2015. Die Bauinvestitionen dürften in diesem Jahr um rd. 2,7% zulegen, weiter vor allem getragen durch den Wohnungsbau. Historisch und im Jahresvergleich ist Baugeld weiterhin sehr günstig. Aufgrund der nun wieder höheren Renditen für Bundesanleihen könnte der Tiefpunkt jedoch in Q2 erreicht worden sein. [mehr]
Marktausblick Baufinanzierung DB Research Management Autor Internet Ralf Hoffmann Patricia Wruuck | patricia.wruuck@db.com | Tel.: +49 69 910-31832 http://dbresearch.de Marktausblick Baufinanzierung Immobilienmarkt Deutschland Q3/2015 22.06.2015 2014 Ausblick 2015 Zinsen deutscher Banken – Wohnbaudarlehen mit 5-10-jähriger Zins- bindung (2014: Jahresdurchschnitt, Ausblick im Jahresvergleich) 2, 5 % Inflation 0,9 % Wirtschaftswachstum 1,6 % Arbe itslosenquote (saisonbereinigt ) 6, 7 % Quell e: D eutsche B ank Research — In Q1 wuchs die deutsche Wirtschaft um 0,3% ggü. Vq. Gedämpft hatten vor allem die Nettoexporte und der Lagerabbau. Die Binnennachfrage zeigte sich dagegen robust und dürfte auch im Jahresverlauf wesentlicher Wachstumstreiber bleiben. Aufgrund des schwächer als erwarteten Jahresstarts sehen wir aktuell eine Zunahme des BIP um 1,6% für 2015. — Die Bauinvestitionen dürften in diesem Jahr um rd. 2,7% wachsen. Getragen wird dies weiter durch den Wohnungsbau (mehr als 3%). Der öffentliche Bau könnte, v.a. bedingt durch geplante Infrastruktur- investitionen, mittelfristig anziehen. — Im ersten Quartal 2015 waren keine nennenswerten Preissteigerungen zu verzeichnen. Im Jahresverlauf sollte die Teuerung jedoch schrittweise anziehen. — Insgesamt dürften die Zuwächse für das Gesamtjahr weiter auf sehr moderatem Niveau verbleiben. Aktuell erwarten wir eine Teuerung von 0,3% für 2015. — Für 2016 sehen wir eine Fortsetzung des Normalisier- ungstrends, so dass die Teuerung wieder bei rund 1,5% liegen dürfte. — Die Entwicklung am Anleihemarkt im ersten Halbjahr war ungewöhnlich und von starken Schwankungen geprägt. Während in Q1 Renditen für 10-jährige Bundesanleihen von unter 0,2% verzeichnet worden waren, zogen diese in Q2 – sprunghaft – an und liegen aktuell bei knapp 0,8%. Zum Jahresende erwarten wir ein Renditeniveau von rd. 1%. — Vor diesem Hintergrund und dem weiterhin niedrigen Leitzins ist Baugeld – historisch und im Jahresvergleich – immer noch sehr günstig. Der Tiefpunkt für Bauzinsen könnte jedoch aufgrund der nun wieder höheren Renditen für Bundesanleihen in Q2 erreicht worden sein. -6 -4 -2 0 2 4 6 8 10 2011 2012 2013 2014 2015 2016 BIP Bauinvestitionen Exporte Quellen: Statistisches Bundesamt, Deutsche Bank Research BIP 2015: schwacher Start, aber weiter robuste Grunddynamik 1 % gg. Vorjahr 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Inflationsausblick: weiter sehr niedrige Teuerung erwartet 2 Quellen: Statistisches Bundesamt, Deutsche Bank Research Verbraucherpreisindex in % gg. Vorjahr 0 1 2 3 4 5 6 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 Refi 10J Bundesanleihen Effektivzins Quellen: Bundesbank, EZB, Deutsche Bank Research Bauzinsen aktuell immer noch sehr günstig 3 in % Marktausblick Baufinanzierung © Copyright 2015. Deutsche Bank AG, Deutsche Bank Research, 60262 Frankfurt am Main, Deutschland. Alle Rechte vorbehalten. Bei Zitaten wird um Quellenangabe „Deutsche Bank Research“ gebeten. Die vorstehenden Angaben stellen keine Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung dar. Alle Meinungsaussagen geben die aktuelle Einschätzung des Verfassers wieder, die nicht notwendigerweise der Meinung der Deutsche Bank AG oder ihrer assoziierten Unternehmen entspricht. Alle Meinungen können ohne vorherige Ankündigung geändert werden. Die Meinungen können von Einschätzungen abweichen, die in anderen von der Deutsche Bank veröffentlichten Dokumenten, einschließlich Research-Veröffentlichungen, vertreten werden. Die vorstehenden Angaben werden nur zu Informationszwecken und ohne vertragliche oder sonstige Verpflichtung zur Verfügung gestellt. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Angemessenheit der vorstehenden Angaben oder Einschätzungen wird keine Gewähr übernommen. In Deutschland wird dieser Bericht von Deutsche Bank AG Frankfurt genehmigt und/oder verbreitet, die über eine Erlaubnis zur Erbringung von Bankgeschäften und Finanzdienstleistungen verfügt und unter der Aufsicht der Europäischen Zentralbank (EZB) und der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) steht. Im Vereinigten Königreich wird dieser Bericht durch Deutsche Bank AG, Filiale London, Mitglied der London Stock Exchange, genehmigt und/oder verbreitet, die von der UK Prudential Regulation Authority (PRA) zugelassen wurde und der eingeschränkten Aufsicht der Financial Conduct Authority (FCA) (unter der Nummer 150018) sowie der PRA unterliegt. In Hongkong wird dieser Bericht durch Deutsche Bank AG, Hong Kong Branch, in Korea durch Deutsche Securities Korea Co. und in Singapur durch Deutsche Bank AG, Singapore Branch, verbreitet. In Japan wird dieser Bericht durch Deutsche Securities Limited, Tokyo Branch, genehmigt und/oder verbreitet. In Australien sollten Privatkunden eine Kopie der betreffenden Produktinformation (Product Disclosure Statement oder PDS) zu jeglichem in diesem Bericht erwähnten Finanzinstrument beziehen und dieses PDS berücksichtigen, bevor sie eine Anlageentscheidung treffen. — 2014 stiegen die Fertigstellungen um 14% ggü. Vorjahr. — Im ersten Quartal 2015 verzeichneten die Baugenehmigungen ein moderates Plus von 1,5% ggü. Vj. Die Tendenzen des Vorjahres – Rückgänge bei Ein- und Zweifamilienhäusern (-1% bzw. -3,5%) bei weiter zunehmenden Genehmigungen für Mehrfamilienhäuser (+3%) – setzten sich auch 2015 fort. — Die positive Entwicklung auf dem Bau bleibt damit erhalten, allerdings mit verminderter Dynamik. Dies könnte neben Kapazitätsrestriktionen auch Einflüsse regulatorischer Änderungen und damit einhergehende Unsicherheiten auf dem Immobilienmarkt widerspiegeln. — Wachsende verfügbare Einkommen und die niedrigen Zinsen bilden den Grundstein für weiterhin relativ erschwingliches Wohneigentum in Deutschland – im Ländervergleich sowie über einen längeren Zeitraum hinweg betrachtet. — Innerhalb Deutschlands gibt es jedoch ausgeprägte Unterschiede im Preisniveau und der Dynamik der Preisentwicklung. Auch die Pro-Kopf-Einkommen differieren regional. Entsprechend ist auch die Erschwinglichkeit von Wohneigentum teils sehr unterschiedlich. Erschwinglichkeit=Kosten des Immobilienerwerbs (inkl. Finanzierungskosten) in Relation zum ver fügbaren Haushaltseinkommen pro Kopf, d.h. je niedriger der Wert, desto erschwinglicher die Wohnung. — Kaufpreise für Neubauwohnungen sind üblicherweise höher als für Bestandswohnungen. Auch sind erstere von 2009-2014 stärker gestiegen (im Schnitt +5% p.a. ggü. 4,2% bei Wiederverkäufen). — Die beiden Teilmärkte sind jedoch eng miteinander verknüpft. Dies gilt sowohl für die letzten Jahre als auch im langjährigen Vergleich (Korrelation der Preisent- wicklung rd. 0,44 seit 1991). — Ortsspezifische Unterschiede lohnen dennoch einen genauen Blick: Stärkere Preissteigerungen für Bestands- wohnungen können auf beliebte Mikrolagen in gutem Zustand hindeuten. Fallende oder stagnierende Bestands- bei steigenden Neubaupreisen auf deutlichere Qualitätsunterschiede und Engpässe bei Fertig- stellungen. 0 20 40 60 80 100 120 00 02 04 06 08 10 12 14 16 Fertigstellungen Baugenehmigungen Baugenehmigungen +1,5% im ersten Quartal 4 Wohnungen insgesamt, Anzahl in Tausend je Quartal Quellen: Statistisches Bundesamt, ifo, Deutsche Bank Research 0 1 2 3 4 5 6 7 8 0 20 40 60 80 100 120 140 00 02 04 06 08 10 12 14 Hypothekenzinsen Hauspreise verfügbare Einkommen Erschwinglichkeitsindex Quellen: Haver, OECD, Destatis, EZB, Deutsche Bank Research Wohneigentum im langjährigen Vergleich weiter erschwinglich 5 Hauspreise, Einkommen und Erschwinglichkeit (links, indexiert 2000=100), Zinsen in % (rechts) R² = 0,51 - 6 - 4 - 2 0 2 4 6 8 10 12 - 2 0 2 4 6 8 10 12 X - Achse: Änderung Kaufpreis neu, Y - Achse: Änderung Kaufpreis Wiederverkauf. Preisänderung in % p.a. (2009 - 2014), 126 Städte. Blaue Markierungen : Berlin, Düsseldorf, Frankfurt (M.), Hamburg, Köln, München, Stuttgart Quelle: BulwienGesa, Deutsche Bank Research Neu - und Bestandswohnungen mit ähnlicher Preisentwicklung - aber nicht überall gleich 6
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