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2. Juli 2019
Die Millionenstadt Köln weist im aktuellen Zyklus seit 2009 die typischen Merkmale einer deutschen Metropole auf: hohe Nachfrage dank Zuwanderung und positiver Arbeitsmarktentwicklung und eine verhaltene Neubauaktivität bei relativ niedrigen Leerständen. Diese Lage dürfte sich auch vorläufig kaum verändern. Aufgrund des knappen Wohnraums erwarten wir, dass sich der Kölner Zyklus fortsetzen und Preise und Mieten über mehrere Jahre zulegen werden. [mehr]
Deutschland-Monitor Die Millionenstadt Köln weist im aktuellen Zyklus, der im Jahr 2009 begann, die typischen Merkmale einer deutschen Metropole auf : hohe Nachfrage dank Zu- wanderung und positiver Arbeitsmarktentwicklung und eine verhaltene Neubau- aktivität bei relativ niedrigen Leerständen. Diese Lage dürfte sich auch perspektivisch kaum verändern . Bauüberhang und Baugenehmigungen deuten keine baldige Angebotsausweitung an. Zudem setzt Köln in der Wohnungspolitik, wie viele andere Städte auch, zunehmend auf Ver- bote. Die Wirkung auf den Wohnungsmarkt dürfte limitiert sein. Köln ist einer der wichtigsten deutschen Medienstandorte . Dies schlägt sich auch im Arbeitsmarkt nieder. So sind in der Informations- und Kommunikations- branche viele neue Jobs entstanden. Ebenso ist auch in anderen zukunftsträch- tigen Dienstleistungssektoren eine positive Entwicklung zu verzeichnen. Negativ auf die Wohnungsnachfrage dürfte sich aber die relativ geringe Interna- tionalität des Kölner Wirtschaftsumfeldes auswirken . Dies erklärt vermutlich auch, warum Köln unter den westdeutschen Metropolen die geringste Kaufkraft aufweist. Zudem gibt es im Kölner Umland durchaus noch günstigen Wohn- raum, weshalb weiterhin Ausweichmöglichkeiten bestehen. Fazit: Aufgrund des knappen Wohnraums dürfte sich der Kölner Zyklus fortset- zen und Preise und Mieten über mehrere Jahre zulegen . Der Zyklus ist aber in besonderem Maße von der weiteren Zuwanderung nach Köln und weiterhin niedrigen Zinsen abhängig. Lässt einer dieser aktuellen Nachfragetreiber nach, könnte der Kölner Zyklus vor den Zyklen in anderen deutschen Metropolen en- den. Autor Jochen Möbert +49 69 910-31727 jochen.moebert@db.com Editor Jan Schildbach Deutsche Bank AG Deutsche Bank Research Frankfurt am Main Deutschland E-Mail: marketing.dbr@db.com Fax: +49 69 910-31877 www.dbresearch.de DB Research Management Stefan Schneider Der Autor bedankt sich bei Marc Heimann für seine Mitarbeit an diesem Artikel. 2. Juli 2019 Kölner Wohnungsmarkt Neubau lahmt, Nachfrage dürfte hoch bleiben Kölner Wohnungsmarkt 2 | 2. Juli 2019 Deutschland-Monitor Köln steuert auf mehr als 1,1 Mio. Einwohner zu Köln hat seit dem Jahr 2010 mehr als eine Million Einwohner und ist damit nach Berlin, Hamburg und München die viertgrößte Stadt Deutschlands. Auch in den letzten zehn Jahren erhöhte sich die Einwohnerzahl sukzessive und liegt aktuell bei fast 1,1 Mio. Unter den Metropolen (A-Städte) war das Bevölkerungswachs- tum von Köln höher als in Düsseldorf und Hamburg, aber es reicht nicht an das Wachstum von Berlin, Frankfurt und Leipzig heran. Die Zahl der Haushalte legte aufgrund der Zunahme der Single-Haushalte noch kräftiger zu als die Einwoh- nerzahl. Bis zum Jahr 2040 geht die Stadt Köln in ihren Projektionen von einem weiteren Trend zu Single-Haushalten und einem sukzessiven Wachstum der Einwohner und Haushalte aus. Angesichts des Wachstums der vergangenen Jahre wird dabei aber eine sehr konservative Entwicklung prognostiziert. So er- wartet die Stadt Köln im Jahr 2040 je nach Szenario eine Einwohnerzahl zwi- schen 1,1 und 1,2 Mio. Einwohnern. Dies entspräche relativ zur heutigen Ein- wohnerzahl bestenfalls einem Plus von kumuliert rund 10% und im Vergleich zum aktuellen Einwohnerwachstum einer deutlichen Verlangsamung. Einwohnerzahl wächst dank Zuzug und natürlichem Bevölkerungs- wachstum Die Einwohnerzahl der Stadt Köln wuchs in den letzten Jahren vor allem auf- grund von Zuzug. Vom Jahr 2012 bis 2016 lag der Nettozuwanderungssaldo bei fast 10.000 Einwohnern pro Jahr. Im Jahr 2017 und 2018 ging der Zuwande- rungssaldo, womöglich ausgelöst durch die steigenden Wohnungspreise, deut- lich zurück (2017: 620, 2018: 3.500). Im Durchschnitt der beiden letzten Jahre entwickelt sich der Zuwanderungssaldo mit rund 2.000 pro Jahr somit ähnlich wie das natürliche Bevölkerungswachstum, Geburten minus Sterbefälle (2017: 2.300, 2018: 1.600). Wie in anderen Städten auch existiert ein negativer Wan- derungssaldo der Kölner mit dem Umland, während der Zuzug in die Stadt vor allem von außerhalb des Umlandes erfolgt. Dabei scheinen vor allem Familien das Umland der Stadt vorzuziehen. So ist der Saldo der Personen unter 18 so- wie zwischen 30 und 45 Jahren negativ. Auch für diese Entwicklung könnten die steigenden Kölner Mieten und Wohnungspreise und das damit einhergehende ansteigende Mietgefälle zum Umland und dem Bundesland Nordrhein-Westfa- len ursächlich sein. So gibt es rund um Köln Städte, in denen die durchschnittli- chen Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen unter 2.000 Euro pro Quad- ratmeter liegen, während lt. Numbeo im Kölner Zentrum rund 5.300 Euro und außerhalb der Innenstadt 3.700 Euro pro Quadratmeter zu zahlen sind. Transnationale Zuwanderung erfolgt vor allem aus dem EU- Ausland Die Anzahl der Kölner mit ausländischem Pass beträgt rund 20% und weitere fast 20% mit deutschen Papieren, oftmals auch mit doppelter Staatsangehörig- keit, haben einen Migrationshintergrund. Beide Anteile zusammen haben seit dem Jahr 2010 um etwa einen Prozentpunkt pro Jahr zugenommen. Haupt- sächlich beruht dies auf der EU-Binnenwanderung, insbesondere aus Italien und osteuropäischen Staaten. Ebenso nimmt die Anzahl der Kölner vom West- balkan als auch aus dem arabischen und persischen Raum zu. Türken stellen mit rund 53.500 Kölnern die größte Gruppe aller Ausländer. Jedoch sinkt ihre Zahl kräftig (2010: 61.000). Ursächlich hierfür könnten sowohl Einbürgerungen als auch ein Umzug ins Kölner Umland sein. Die Stadt Köln und das Umland dürften, da die Hauptherkunftsländer in der EU liegen, auch künftig ein hohes transnationales Einwanderungspotenzial besitzen. 100 105 110 115 120 11 12 13 14 15 16 17 18 B D F HH K L M S Bevölkerungsentwicklung Metropolen 1 2011=100 Quellen: riwis, Deutsche Bank Research 0,95 1,00 1,05 1,10 90 94 98 02 06 10 14 18 in Mio. Quellen: riwis, Deutsche Bank Research Bevölkerungsentwicklung Köln 2 0 100 200 300 400 2010 2018 Ausländer Doppelte Staatsangehörigkeit Deutsche Kölner mit Migrationshintergrund 3 in '000 Quelle: Stadt Köln Kölner Wohnungsmarkt 3 | 2. Juli 2019 Deutschland-Monitor Arbeitsmarkt: Köln ist ein nationaler Dienstleistungs- und Medien- standort Der Kölner Arbeitsmarkt hat eine rasante Verbesserung hinter sich. Im Jahr 2005 betrug die Arbeitslosenrate in Köln noch 14%, während sie aktuell bei un- ter 8% liegt. Ebenso fiel die Jugendarbeitslosenrate von über 10% auf aktuell rund 5%. Trotz des positiven Trends weist Köln im Vergleich zu anderen deut- schen Metropolen eher hohe Arbeitslosenraten auf. Beim Beschäftigtenwachs- tum vom Jahr 2009 bis 2018 liegt Köln mit 25% unter den Metropolen im Mittel- feld. Der Jobaufbau fand zu einem guten Teil in den eher zukunftsträchtigen Dienstleistungssektoren statt. So entfielen vom Jahr 2013 bis 2018 rund 36% der neuen Arbeitsplätze auf technische und wissenschaftliche Berufe und die In- formations- und Kommunikationsbranche. So könnte die Fernsehstadt Köln auch im digitalen Zeitalter ein wichtiger nationaler Medienstandort bleiben. Jüngst wies die IHK Berlin darauf hin, dass Köln nach Berlin bei einem digitalen Wachstumsmarkt, der Produktion von Internetvideos, einen Spitzenplatz auf- weist. Diese Entwicklungen erklären auch den Anstieg des Akademikeranteils unter den sozialversicherungspflichtig Beschäftigten im gleichen Zeitraum von unter 20% auf rund 24%. Beschäftigtenwachstum und steigende Akademiker- quote implizieren vermutlich auch eine kräftige Verbesserung der Einkommen und damit der Nachfrage nach Wohnraum. Laut bulwiengesa ist die Kaufkraft pro Einwohner seit dem Jahr 2009 um fast 20% angestiegen, was in etwa der durchschnittlichen Entwicklung aller deutschen Metropolen entspricht. Fehlende Internationalität reduziert Einkommenspotenzial Die Kölner Wirtschaftsstruktur ähnelt der in Berlin. Mit nur rund 10% aller Be- schäftigten und nahezu einer Stagnation bei den Beschäftigten spielt das verar- beitende Gewerbe in Köln eine untergeordnete Rolle. Aktuell, insbesondere auf- grund der globalen Handelsstreitigkeiten, schützt diese geringere Abhängigkeit von den Exportmärkten vor negativen Entwicklungen. Aufgrund der so fehlen- den globalen Reichweite limitiert dies aber zumindest tendenziell das Einkom- menspotenzial. Die im Vergleich zu anderen Metropolen eher geringe Internatio- nalität gilt auch für viele große Unternehmen in den Dienstleistungssektoren. So ist die Medienlandschaft von bedeutenden, aber vor allem national ausgerichte- ten Fernsehsendern geprägt. Köln ist Universitäts- und Hochschulstadt. Auch die Universität weist, gemessen an dem Anteil ausländischer Studierender, eher eine geringe Internationalität auf. In nationalen Rankings zählt sie typischer- weise nicht zu den Top 10. Auch die Kölner Startup-Szene dürfte, wenngleich es sehr interessante, erfolgversprechende Startups gibt, in Deutschland nicht zu den Top-Standorten zählen. Diese Faktoren erklären, warum lt. bulwiengesa Köln, trotz der sehr guten Arbeitsmarkt- und Lohnentwicklung der letzten Jahre, unter den westdeutschen Metropolen die geringste Kaufkraft im Jahr 2018 auf- weist. Relativ verhaltene Angebotsausweitung am Wohnungsmarkt Im Jahr 2018 gab es in Köln 560.000 Wohnungen. Gemessen an diesem Be- stand entwickeln sich die Fertigstellungszahlen recht träge. Vom Jahr 2009 bis 2017 wurden durchschnittlich nur 0,6% neue Wohnungen pro Jahr fertiggestellt (zur Erinnerung: das Bevölkerungswachstum beträgt fast 1% pro Jahr). Köln weist im Gegensatz zu anderen Metropolen über den Zyklus keinen klaren Auf- wärtstrend bei den Fertigstellungen auf. Dabei dürfte die Leerstandsquote, wel- che lt. Zensus im Jahr 2011 bei 2% lag, mittlerweile wohl unter 1% gefallen sein. Wie andere Städte auch versucht Köln, mit regulatorischen Maßnahmen Wohn- 0 10 20 30 40 B D F HH K L M S DE % Quellen: Bundesagentur für Arbeit, Deutsche Bank Research 2009-2018 Wachstum der sozialversich- erungspflichtig Beschäftigten 4 0 10 20 30 40 B D F H H K L M S M i t t e l w e r t 1 2 6 S t ä d t e in % aller sozialversicherungspflichtig Beschäftigten Quellen: Bundesagentur für Arbeit, Deutsche Bank Research 2018 Anteil der Beschäftigten mit akademischem Abschluss 5 4 21 8 9 38 Produzierendes Gewerbe 1 Immobilien, freiberufl., wissen- schaftl. und techn. Dienstleistungen 2 Information und Kommunikation 3 sonstige wirtschaftliche Dienstleistungen Dienstleistungssektor ex 1, 2 und 3 2013 - 2018 Köln: Fast +80.000 Jobs im Dienstleistungssektor 6 in '000 Quellen: Bundesagentur für Arbeit, Deutsche Bank Research Kölner Wohnungsmarkt 4 | 2. Juli 2019 Deutschland-Monitor raum zu schaffen. Beispielsweise besteht seit dem Jahr 2014 ein Zweckent- fremdungsverbot, wodurch insbesondere die touristische Nutzung von Wohn- raum unterbunden werden soll. Die dafür zuständige Wohnungsaufsicht hat mittlerweile 16 Mitarbeiter, in den letzten fünf Jahren 1.500 Wohnungen unter- sucht und Bußgelder von insgesamt mehr als einer halben Million Euro erho- ben. Laut Pressemeldungen schätzt die Stadt die Zahl der zweckentfremdeten Wohnungen auf 7.000. Entdeckungswahrscheinlichkeit und Strafhöhe bei Zweckentfremdung scheinen somit relativ niedrig. Aus ökonomischer Sicht stellt sich die Frage, ob nicht allen mehr geholfen wäre, wenn es die Aufgabe der 16 Mitarbeiter wäre, neues Bauland auszuweisen oder Bauanträge zu genehmi- gen. Im Zuge der kräftigen Preisanstiege ist die Nachfrage nach größeren Woh- nungen deutlich zurückgegangen. Im Jahr 2010 war die durchschnittliche Neu- bauwohnung 100 m 2 groß, im Jahr 2018 nur noch 77 m 2 . Auch künftig dürfte eine massive Angebotsausweitung ausbleiben. Zumindest deutet dies die ver- haltene Dynamik bei Genehmigungen und dem Bauüberhang (kumulierte noch nicht fertiggestellte Wohnungen) an. Kräftige Preis- und Mietsteigerungen in den vergangenen zehn Jahren Die Knappheit an Wohnraum erhöhte im Zeitraum 2009 bis 2018 die Woh- nungspreise für neue Objekte um fast 77% und im Bestand um 95%. Die Preise für neue und bestehende Reihenhäuser erhöhten sich um rund 66% und um fast 50% und Einfamilienhäuser verzeichneten ein Plus von mehr als 50%. Gleichzeitig stiegen die Wiedervermietungsmieten um mehr als 40% und die Mieten für neue Wohnungen um rund 30%. Über den gesamten Zyklus verliefen die Preis- und Mietanstiege recht ähnlich wie auch in anderen Metropolen. Le- diglich am Anfang des Zyklus, bis zum Jahr 2014, waren die jährlichen Mietan- stiege in Köln verhaltener als in den Metropolen und lagen nur leicht über der allgemeinen Verteuerung der Konsumentenpreise. Im Anschluss erhöhte sich die Dynamik aber recht kräftig und die Wiedervermietungsmieten stiegen mit durchschnittlich 6% pro Jahr. In den letzten 12 Monaten zeigen vierteljährliche Daten teilweise eine Stagnation der Mieten an. Womöglich ist dies sowohl dem zunehmenden politischen Druck als auch dem Erreichen eines Limits bei den Haushaltseinkommen geschuldet. Angesichts der Engpässe dürfte dies aber nur ein temporäres Phänomen sein. Da die Preisdynamik, im Gegensatz zu den Mieten, in den letzten Quartalen eher zu- als abgenommen hat, sind die Mietrenditen weiter gesunken. Einfache Mietrenditen ohne Transaktionskosten, ohne Kreditaufnahme und ohne Berücksichtigung steuerlicher Effekte liegen ak- tuell bei 3,9% für Bestandsobjekte und 3,4% für neue Objekte. Ausblick auf Preise und Mieten: Kein baldiges Zyklusende Aufgrund der hohen Nachfrage nach Wohnraum und des auf absehbare Zeit knappen Angebots erwarten wir eine Fortsetzung des Kölner Zyklus. Preise und Mieten dürften noch über mehrere Jahre zulegen. Jedoch deuten einige Fakto- ren darauf hin, dass im Vergleich zu anderen Metropolen Mieten und Preise frü- her an Dynamik verlieren könnten. Zu diesen Faktoren zählen etwas geringere Kaufkraft und das weniger dynamische Wirtschaftsumfeld. Zudem ist Wohnen im Kölner Umland teilweise noch recht günstig, wodurch Ausweichmöglichkeiten existieren. Angesichts dieses Umfeldes dürfte der Wohnungsmarktboom in Köln in besonderem Maße von der weiteren Zuwanderung nach Deutschland und weiterhin niedrigen Zinsen abhängen. Die Nachfrage nach Wohnraum in Köln könnte, ganz ähnlich wie in Hamburg und Düsseldorf und anders als in den an- deren Metropolen (siehe Ausblick auf den deutschen Immobilienmarkt 2019), somit eine höhere Zinssensitivität aufweisen. World University Ranking 2019 9 National Global Universität 1 32 LMU München 2 44 TU München 3 47 Universität Heidelberg 4 67 HU Berlin 5 76 Universität Freiburg 6 87 RWTH Aachen 7 89 Universität Tübingen 8 90 Charité Berlin 9 104 FU Berlin 10 110 Universität Bonn 11 123 Universität Göttingen 12 123 Universität Mannheim 13 131 TU Berlin 14 135 Universität Hamburg 15 135 Karlsruhe KIT 16 146 Universität Köln 17 149 Universität Ulm 18 151 TU Dresden 19 159 Universität Würzburg 20 175 U. Erlangen-Nürnberg Quelle: www.thetimeshighereducation.com 15 25 35 M D F S HH K W estdeutsche Metropolen: Kaufkraft 8 Quelle: riwis EUR '000 pro Einwohner 0 100 200 300 B K HH M F Anzahl pro Stadt Quelle: IHK Berlin Produktion von Internetvideos mit jeweils mindestens 50.000 Abonnenten 7 Kölner Wohnungsmarkt 5 | 2. Juli 2019 Deutschland-Monitor Jochen Möbert (+49 69 910-31727, jochen.moebert@db.com) © Copyright 2019. Deutsche Bank AG, Deutsche Bank Research, 60262 Frankfurt am Main, Deutschland. 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