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12. Juli 2017
Wohneigentum bleibt erschwinglich. In Q3 2017 allerdings könnte aufgrund der hohen Preisdynamik die bundesweite Erschwinglichkeit erstmals wieder über 50 Indexpunkte steigen (zuletzt Ende 2014). Angesichts unserer Prognose von seitwärts laufender und im Jahr 2018 leicht höherer Hypothekenzinsen dürfte die Erschwinglichkeit also abnehmen. [mehr]
Autor Internet Jochen Möbert | jochen.moebert@db.com | Tel.: +49 69 910-31727 http://dbresearch.de Deutschland-Monitor Baufinanzierung Q3/2017 12.07.2017 2017 Ausblick Ende 2017 Zinsen deutscher Banken Wohnbaudarlehen mit 5-10-jähriger Zinsbindung (letzter Wert=Apr 2017) 1,71% Inflation (Ausblick gg. Vj.) 1,6% Wirtschaftswachstum (Ausblick gg. Vj.) 1,6% Arbeitslosenquote (Ausblick, Jahresdurchschnitt) 5,7% Quelle: Deutsche Bank Research — Im ersten Quartal 2017 wuchs das BIP mit rund 0,6% gg. Vq. Im Zuge des wieder dynamischeren Welthandels war der Hauptwachstumstreiber die Exportindustrie. — Ein kräftiger Lagerabbau belastete in Q1 die Binnenwirtschaft. An der grundlegenden starken Inlandsdynamik hat sich aber nichts geändert. So blieb der private Konsum das 13. Quartal in Folge auf Wachstumskurs und auch die Investitionen legten im ersten Quartal zu. — Für das Jahr 2017 erwarten wir ein inlandgetriebenes BIP-Wachstum von 1,6% und aufgrund der sehr guten Entwicklung am Arbeitsmarkt dürfte perspektivisch auch das Lohnwachstum steigen. — Entsprechend des seit Jahren anhaltenden Aufschwungs und der sehr guten Wirtschaftsdynamik könnten sich im Jahr 2018 Überhitzungsrisiken aufbauen. — Mit dem kräftigeren Lohnwachstum könnte perspektivisch also gegen Ende 2018 auch die Inflationsrate – zumindest temporär – auf über 2% ansteigen. — Aktuell aber liegt die Inflationsrate bei 1,6% und die Kerninflationsrate liegt bei 1,3%. Auch in den kommenden Monaten dürfte die Inflation nahe der aktuellen Wachstumsrate liegen. — Die EZB hat mit dem Ausstieg aus der ultralockeren Geldpolitik begonnen. Im September erwarten wir, dass die EZB die Reduktion der Anleihekäufe im Jahr 2018 ankündigt. Allerdings dürfte der Ausstieg nur graduell und langsam von statten gehen, da der jüngste Anstieg der 10jährigen Bundrenditen auf 0,53% und auch die Euroaufwertung Wachstum und Inflation dämpfen. — Entsprechend erwarten wir den ersten Anstieg der Hauptrefinanzierungsrate erst für Mitte 2019 und entsprechend halten wir an unseren Jahresend- prognosen für 2017 und 2018 für die deutschen Hypothekenzinsen von 1,7% und 1,9% fest. (Letzter Wert 1,71%) -6 -3 0 3 1992 1996 2000 2004 2008 2012 2016 Inlandswirtschaft Nettoexporte BIP Dynamisches Inlandswachstum 1 % gg. Vj. Quellen: Statistisches Bundesamt, Deutsche Bank Research -1 0 1 2 3 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 Kern Nahrung Energie Gesamt Quellen: Statistisches Bundesamt, Deutsche Bank Research % gg. Vj. Inflation bleibt vorerst unter 2% 2 -2 0 2 4 6 8 00 02 04 06 08 10 12 14 16 18 10J Bunds 5-10J Baufizinsen 3M Euribor Quellen: EZB, Deutsche Bank Research Hypothekenzinsen weiterhin niedrig 3 % Deutschland-Monitor Baufinanzierung Q3/2017 ISSN (Online) 2511-1663 © Copyright 2017. Deutsche Bank AG, Deutsche Bank Research, 60262 Frankfurt am Main, Deutschland. Alle Rechte vorbehalten. Bei Zitaten wird um Quellenangabe „Deutsche Bank Research“ gebeten. Die vorstehenden Angaben stellen keine Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung dar. Alle Meinungsaussagen geben die aktuelle Einschätzung des Verfassers wieder, die nicht notwendigerweise der Meinung der Deutsche Bank AG oder ihrer assoziierten Unternehmen entspricht. Alle Meinungen können ohne vorherige Ankündigung geändert werden. Die Meinungen können von Einschätzungen abweichen, die in anderen von der Deutsche Bank veröffentlichten Dokumenten, einschließlich Research-Veröffentlichungen, vertreten werden. 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Dies entspräche einem Minus von rund 15% gegenüber Vorjahr. — Ausgehend von einem Bedarf von mindestens 350.000 Wohnungen pro Jahr dürfte damit der Nachfrageüberhang das 9. Jahr in Folge ansteigen. — Wohneigentum bleibt erschwinglich. In Q3 2017 allerdings könnte aufgrund der hohen Preisdynamik die bundesweite Erschwinglichkeit erstmals wieder über 50 Indexpunkte steigen (zuletzt Ende 2014). — Angesichts unserer Prognose von seitwärts laufen- der und im Jahr 2018 leicht höherer Hypotheken- zinsen dürfte die Erschwinglichkeit also abnehmen. Hinweis: Im Hinblick auf Preise und Wirtschaftskraft bestehen große regionale Divergenzen. Entsprechend variieren die Erschwinglichkeiten . Erschwinglichkeit=Kosten des Immobilienerwerbs (inkl. Finanzierungs- kosten) in Relation zum verfügbaren Haushaltseinkommen pro Kopf, d.h. je niedriger der Wert, desto erschwinglicher die Wohnung. — Der Immobilienzyklus könnte noch viele Jahre andauern. Projektionen des OECD-Erschwinglichkeitsindexes mit Hauspreisen +7,5% und verfügbaren Einkommen +2,5% pro Jahr erhöhen den Index im Jahr 2021 auf 120, was relativ zu den Einkommen eine Überbewertung anzeigt. — Allerdings sind lange Überbewertungsphasen und Erschwinglichkeitsindizes in der OECD-Datenbank von jenseits 130 keine Seltenheit. Spanien und Irland hatten Indexstände von über 160, weshalb man Über- bewertungen von Preisblasen unterscheidet (siehe Kommentar zu den Häusermärkten der Eurozone). Hinweis: Der historische Mittelwert des Indexes ist auf 100 normiert. Abweichungen hiervon messen potentielle Überbewertungen (größer als 100) oder Unterbewertungen. 0 20 40 60 79 82 85 88 91 94 98 01 04 07 10 13 17 Wohngebäude mit 1 Wohnung Wohngebäude mit 2 Wohnungen Wohngebäude mit 3 oder mehr Wohnungen Quellen: Statistisches Bundesamt, Deutsche Bank Research Monatliche Baugenehmigungen 4 Tausend Wohnungen 0 1 2 3 4 5 6 0 30 60 90 120 150 180 05 07 09 11 13 15 17 Zinsen (rechts) Hauspreise Einkommen Erschwinglichkeit Wohneigentum weiter erschwinglich 5 linke y-Achse: 2005=100, rechte y-Achse % Quellen: Bundesbank, Deutsche Bank Research 70 85 100 115 130 90 94 98 02 06 10 14 18 untere 30% mittlere 30% obere 30% Punktprognose Preis-Einkommens-Verhältnis: Historie und Projektion 6 Historisches Mittel = 100 Quellen: OECD, Deutsche Bank Research