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11. April 2019
Im Vergleich mit den hohen Zinsen zu Beginn des Zyklus bleibt Wohneigentum von der Zinsseite erschwinglich. Der Erschwinglichkeitsindex (2005=100) ist jedoch bereits 10 Indexpunkte von rund 40 in Q3 2016 auf rund 50 in Q1 2019 gestiegen. Auch im Jahr 2019 dürften höhere Hauspreise plus leicht steigende Zinsen die Erschwinglichkeit reduzieren. [mehr]
Autor Internet Jochen Möbert | jochen.moebert@db.com | Tel.: +49 69 910-31727 www.dbresearch.de Deutschland-Monitor Baufinanzierung Q 2 /201 9 11. April 2019 Aktuell Ausblick Ende 2019 Zinsen deutscher Banken Wohnbaudarlehen mit 5-10jähriger Zinsbindung (letzter Wert = Feb 2019) 1,63% Inflation im Jahr 2018 (Jahresdurchschnitt) 1,9% Wirtschaftswachstum im Jahr 2018 (Jahresdurchschnitt) 1,6% Arbeitslosenquote (letzter Wert = März 2019) 4,9% Quelle: Deutsche Bank Research — Nach einer Expansion um 1,4% im Jahr 2018 prognostizieren wir für 2019 ein Wachstum von 0,5%. Dieses dürfte erneut vor allem vom Inland getragen werden, wobei insbesondere die kräftigen Lohnabschlüsse den privaten Konsum ankurbeln sollten. Zudem gewinnt der ohnehin schon boomende Bausektor weiter an Dynamik. — Der gedämpfte Ausblick wird vor allem durch externe Faktoren, insbesondere die Unsicherheit rund um den Brexit und die Neuausrichtung der US-Handelspolitik, verursacht. Die Ausrüstungsinvestitionen dürften in diesem Umfeld eher moderat zulegen. — Mit den jüngst wieder gefallenen Energiepreisen und aufgrund der schwächeren Konjunktur erwarten wir eine Inflationsrate im Jahr 2019 von 1,7%. Im Jahr 2019 dürften die Wohnimmobilienpreise abermals kräftiger steigen als die Konsumentenpreise. — Im Jahr 2018 legten laut bulwiengesa die Wohnimmo- bilienpreise bundesweit um rund 8% zu. Laut Hypoport war jedoch nur ein Plus von rund 5% zu verzeichnen und über den Jahreswechsel 2018/19 waren die Wohnungspreise drei Monate hintereinander rückläufig. Trotz dieser Entwicklung erwarten wir auch im Jahr 2019 einen kräftigen Preisanstieg. — Ende des Jahres 2018 beendete die EZB ihre Netto- anleihekäufe des billionenschweren Kaufprogramms. Trotz dieser so reduzierten Nachfrage nach Anleihen blieb ein Anstieg der Kapitalmarkt- und Hypotheken- zinsen aufgrund zahlreicher Unsicherheitsfaktoren, insbesondere Brexit und Handelsstreit, aus. — Im Zuge dieser Entwicklungen sind die 10jährigen Bundrenditen seit Ende März wieder teilweise negativ und die 10jährigen Swapraten fielen auf rund 0,5%. Aktuell liegen die 5-10jährigen Hypothekenzinsen bei 1,63% (Feb. 2019). Wir erwarten einen leichten Anstieg auf 1,9% Ende 2019 (zuvor 2,2%). -2 0 2 4 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Außenbeitrag Binnenwirtschaft Reales BIP BIP-Wachstumstreiber % gg. Vj., Prozentpunkte Quellen: Statistisches Bundesamt, Deutsche Bank Research -1 0 1 2 3 08 10 12 14 16 18 20 Kern Nahrung Energie Gesamt Gesamt - und Kerninflation % gg. Vj., Prozentpunkte Quellen: Statistisches Bundesamt, Deutsche Bank Research -2 0 2 4 6 8 00 02 04 06 08 10 12 14 16 18 10J Bunds 5-10J Baufizinsen 3M Euribor Quellen: EZB, Deutsche Bank Research % Geld-, Kapitalmarkt- und Hypothekenzinsen Deutschland-Monitor Baufinanzierung Q2/2019 © Copyright 2019. Deutsche Bank AG, Deutsche Bank Research, 60262 Frankfurt am Main, Deutschland. Alle Rechte vorbehalten. Bei Zitaten wird um Quellenangabe „Deutsche Bank Research“ gebeten. Die vorstehenden Angaben stellen keine Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung dar. Alle Meinungsaussagen geben die aktuelle Einschätzung des Verfassers wieder, die nicht notwendigerweise der Meinung der Deutsche Bank AG oder ihrer assoziierten Unternehmen entspricht. Alle Meinungen können ohne vorherige Ankündigung geändert werden. Die Meinungen können von Einschätzungen abweichen, die in anderen von der Deutsche Bank veröffentlichten Dokumenten, einschließlich Research-Veröffentlichungen, vertreten werden. Die vorstehenden Angaben werden nur zu Informations- zwecken und ohne vertragliche oder sonstige Verpflichtung zur Verfügung gestellt. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Angemessenheit der vorste- henden Angaben oder Einschätzungen wird keine Gewähr übernommen. In Deutschland wird dieser Bericht von Deutsche Bank AG Frankfurt genehmigt und/oder verbreitet, die über eine Erlaubnis zur Erbringung von Bank- geschäften und Finanzdienstleistungen verfügt und unter der Aufsicht der Europäischen Zentralbank (EZB) und der Bundesanstalt für Finanzdienst- leistungsaufsicht (BaFin) steht. Im Vereinigten Königreich wird dieser Bericht durch Deutsche Bank AG, Filiale London, Mitglied der London Stock Ex- change, genehmigt und/oder verbreitet, die von der UK Prudential Regulation Authority (PRA) zugelassen wurde und der eingeschränkten Aufsicht der Financial Conduct Authority (FCA) (unter der Nummer 150018) sowie der PRA unterliegt. In Hongkong wird dieser Bericht durch Deutsche Bank AG, Hong Kong Branch, in Korea durch Deutsche Securities Korea Co. und in Singapur durch Deutsche Bank AG, Singapore Branch, verbreitet. In Japan wird dieser Bericht durch Deutsche Securities Inc. genehmigt und/oder verbreitet. In Australien sollten Privatkunden eine Kop ie der betreffenden Produktinformation (Product Disclosure Statement oder PDS) zu jeglichem in diesem Bericht erwähnten Finanzinstrument beziehen und dieses PDS berücksichtigen, bevor sie eine Anlageentscheidung treffen. — Die Anzahl der Baugenehmigungen im Jahr 2018 lag erneut bei fast 350.000. Im Januar 2019 stiegen die Baugenehmigungen auf 27.100 an, den höchsten Januarwert seit dem Jahr 2005. Hält das Wachstum an, dann dürfte es im Jahr 2019 wohl etwas mehr als 350.000 Baugenehmigungen geben. — Das ifo-Institut hat jüngst die Baufertigstellungen für das Jahr 2018 berechnet. Danach wurden bundesweit etwas mehr als 300.000 Wohnungen fertiggestellt – was nahezu unserer Prognose entspricht. Wir prognostizierten 300.000 Wohnungen für das Jahr 2018 und 315.000 Wohnungen für das Jahr 2019. — Im Vergleich mit den hohen Zinsen zu Beginn des Zyklus bleibt Wohneigentum von der Zinsseite erschwinglich. — Der Erschwinglichkeitsindex (2005=100) ist jedoch bereits 10 Indexpunkte von rund 40 in Q3 2016 auf rund 50 in Q1 2019 gestiegen. — Auch im Jahr 2019 dürften höhere Hauspreise plus leicht steigende Zinsen die Erschwinglichkeit reduzieren. Der Index (rote Linie) dürfte also steigen. Hinweise: (1) Höherer Indexwert (rote Linie) impliziert Rückgang der Erschwinglichkeit. (2) Es bestehen hohe regionale Unterschiede in Wirtschaftskraft, Preisen und daher auch der Erschwinglichkeit. (3) Definition Erschwinglichkeit = Haus-/Wohnungspreise inkl. Finanzierungskosten relativ zum verfügb. Haushaltseink. pro Kopf. Kernaussagen zu Häusermärkten in Metropolen: — München baut auch im nächsten Jahrzehnt zu wenig. — Berlin: Arbeitsmarkt Basis für langen Superzyklus. — Frankfurts Wohnungspreise verzeichnen kräftiges Plus. — Hamburg: Nachteile im Arbeitsmarkt. — Düsseldorf: Preisdivergenz zw. Neubau & Bestand. — Stuttgart: Engpässe bleiben wohl über Jahre bestehen. — Leipzig: Klein-Berlin boomt. — Klicken Sie zum Weiterlesen auf unseren Link: Immobilienausblick 2019 von Deutsche Bank Research 0 20 40 60 78 82 86 90 94 98 02 06 10 14 18 Wohngebäude mit 3 oder mehr Wohnungen Wohngebäude mit 2 Wohnungen Wohngebäude mit 1 Wohnung Monatliche Baugenehmigungen Tausend Wohnungen Quellen: Statistisches Bundesamt, Deutsche Bank Research 0 50 100 150 200 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 Hauspreise Einkommen Erschwinglichkeit 2005=100 Quellen: Deutsche Bundesbank, Deutsche Bank Research Wohneigentum zinsseitig erschwinglich 0 1000 2000 3000 90 94 98 02 06 10 14 18 Mittleres Segment Oberes Segment Differenz Quadratmeterpreise: Berlin minus Leipzig EUR/qm Quellen: bulwiengesa, Deutsche Bank Research
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