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23. August 2017
In den letzten vier Jahren sind die Wohnungspreise bundesweit um rund 30% und die Mieten um 15% gestiegen. Die Wohnungspolitik hat den Neubau bisher eher gehemmt als gefördert. Kurz vor der nächsten Bundestagswahl analysieren wir deshalb, inwieweit die Wahlprogramme der sechs größten Parteien Impulse für den Neubau implizieren. Es gibt eine Reihe von Maßnahmen, um den Wählern, insbesondere Familien mit Kindern, den Erwerb eines Eigenheims zu erleichtern. Zusätzliche politik-induzierte Nachfrageimpulse, die auf ein wenig elastisches Angebot treffen, können aber potenziell die Preise erhöhen. Die Wahlgeschenke kämen dann letztlich nicht den Familien zugute, sondern den Immobilienverkäufern. [mehr]
Deutschland-Monitor Bundestagswahl 2017 Preis- und Mietdruck erhöht Bedeutung der Wohnungspolitik. In den letzten vier Jahren sind die Wohnungspreise bundesweit um rund 30% und die Mieten um 15% gestiegen. Ursächlich für den Preisschub ist das Wohnungsdefizit von mehr als 1 Mio. Wohnungen; ein Großteil davon fehlt in den Metropolen. Die Wohnungspolitik hat den Neubau bisher eher gehemmt als gefördert. Kurz vor der nächsten Bundestagswahl analysieren wir deshalb, inwieweit die Wahlpro- gramme der sechs größten Parteien Impulse für den Neubau implizieren. Liberale und Konservative setzen auf eine Neubauausweitung. In der Woh- nungspolitik vollzieht die CDU mit ihrer Aufgabe interventionistischer Positionen wie vor der Bundestagswahl 2013 eine Kehrtwende. Sätze wie „Wohnungsbau ist der beste Mieterschutz“ deuten eine Rückkehr zu einer marktorientierten Po- litik an. Jüngst positionierte sich die CDU zudem klar gegen die Mietpreis- bremse. Auch die AfD hält die Mietpreisbremse für kontraproduktiv und die FDP will sie gleich ganz abschaffen. Alle drei Parteien wollen den Neubau stärken. Als einzige Partei hat die CDU ein konkretes Neubauziel. In der Legislaturperi- ode 2017-21 sollen 1,5 Mio. neue Wohnungen gebaut werden. Eine deutliche Steigerung gegenüber 1 Mio. in den Jahren 2013-16 und den rund 1¼ Mio., die wir für diesen Zeitraum aktuell erwarten. Dies könnte tatsächlich der Start- schuss für in einigen Jahren wieder höhere Leerstände am Wohnungsmarkt und damit auch einer gedämpften Preis- und Mietdynamik sein. Schwerpunkt der Sozialdemokraten und Grünen: Noch mehr Mieterschutz. Zwar will auch die SPD den Neubau ankurbeln, aber die Vorschläge sind auf „bun- deseinheitliche Baustandards“ und „mit Investitionsanreizen“ beschränkt. Zahl- reiche Verschärfungen des ohnehin schon strengen deutschen Mieterschutzes wirken einer Ankurbelung des Neubaus entgegen. Im Endergebnis dürfte noch mehr Mieterschutz die Renditen von Investoren reduzieren, dadurch die Investi- tionen weiter hemmen und den Preis- und Mietdruck vergrößern. Die Linken ge- hen noch weiter als Grüne und SPD. Sie wollen den Mieterschutz mit Kontrollen und Strafen stärken. Faktisch planen sie damit ein Deinvestitionsprogramm. Grunderwerbsteuer senken + Baukindergeld = Familienförderung? Es gibt eine Reihe von Maßnahmen, um den Wählern, insbesondere Familien mit Kindern, den Erwerb eines Eigenheims zu erleichtern. Gerade die Reform der Grunder- werbsteuer mit dem Ziel, die Nebenkosten zu reduzieren, und die Einführung des Baukindergelds sind hier beliebte Vorschläge in den Wahlprogrammen. Zu- sätzliche politik-induzierte Nachfrageimpulse, die auf ein wenig elastisches An- gebot treffen, können aber potenziell die Preise erhöhen. Die Wahlgeschenke kämen dann letztlich nicht den Familien zugute, sondern den Immobilienverkäu- fern. Daher empfehlen wir, diese Maßnahmen nur für Neubauten zu gewähren. Autor Jochen Möbert +49 69 910-31727 jochen.moebert@db.com Editor Stefan Schneider Deutsche Bank AG Deutsche Bank Research Frankfurt am Main Deutschland E-Mail: marketing.dbr@db.com Fax: +49 69 910-31877 www.dbresearch.de DB Research Management Stefan Schneider 23. August 2017 Deutsche Wohnungspolitik Falsche Weichenstellungen korrigieren Deutsche Wohnungspolitik 2 | 23. August 2017 Deutschland-Monitor CDU geht, anders als im Jahr 2013, auf Distanz zur SPD-Position Bei Bundestagswahlen spielt die Wohnungspolitik traditionell eine untergeord- nete Rolle. Bereits im Wahlkampf 2013 war die Wohnungspolitik bestenfalls ein Randthema. Die CDU befürwortete, weniger aus innerer Überzeugung als aus wahltaktischen Gründen, die Einführung der Mietpreisbremse und damit eine Begrenzung von Mieterhöhungen. Der Plan der Konservativen, ein potenzielles Wahlkampfthema der Sozialdemokraten zu neutralisieren, war im Wahlkampf erfolgreich. Dringend notwendige Weichenstellungen, um mehr Wohnraum zu generieren, blieben in der aktuellen Legislaturperiode aber aus. Damit ist ein Wahlversprechen der Großen Koalition, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, klar gebrochen. Die Große Koalition hat weder substanziell den Neubau erhöht, noch hat die Mietpreisbremse die Mietdynamik maßgeblich reduziert. Aufgrund der Knappheit am Wohnungsmarkt dürfte die CDU-Wahlkampftaktik, sozialde- mokratische Positionen in der Wohnungspolitik zu übernehmen, keine Fortset- zung finden. Laut jüngsten Meldungen befürwortet auch Bundeskanzlerin Mer- kel einen klaren Kurswechsel in der Wohnungspolitik. Preis- und Mietdruck erhöht Bedeutung der Wohnungspolitik In der aktuellen Legislaturperiode sind die Wohnungspreise bundesweit um rund 30% und die Mieten um rund 15% gestiegen. Bei Einkommenszuwächsen von durchschnittlich rund 10% ist die Erschwinglichkeit für den deutschen Durchschnittsmieter gesunken. Ähnlich ist die Lage für potenzielle Wohnungsei- gentümer. Für den deutschen Durchschnittshaushalt ist dank des Niedrigzins- umfeldes der Wohnungskauf eine interessante Option. Jedoch sinkt der Anteil der Haushalte, die sich eine risikoarme Finanzierung leisten können. Dazu hat die Übererfüllung der EU-Vorgaben bei der Umsetzung der Wohnimmobilienkre- ditrichtlinie (WoKRi) durch die Große Koalition beigetragen. Allerdings waren viele Regierungen an diesem 15-Jahresprojekt beteiligt. Angesichts der hohen Wohnungsknappheit in Metropolen und Ballungsgebieten und dem damit ver- bundenen anhaltenden Miet- und Preisdruck dürfte die Wohnungspolitik mehr denn je Einfluss auf die Entscheidung der Wähler am 24. September haben. Was treibt den Preis? Knappheit, Knappheit, Knappheit In den letzten Jahren wuchs die Zahl der Einwohner um rund 1,5 Mio., wodurch sich die Knappheit am Wohnungsmarkt verschärfte. So dürfte heute das Woh- nungsdefizit bundesweit bei mehr als 1 Mio. Wohnungen liegen, ein Großteil da- von in den Metropolen. Die hohe Nachfrage hat auch den Neubau angekurbelt. Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen könnte im Jahr 2017 erstmals im lau- fenden Zyklus auf über 300.000 pro Jahr ansteigen. Aber auch dies deckt den jährlichen Neubaubedarf nicht. Die Bundesregierung geht von einem Bedarf von mindestens 350.000 neuen Wohnungen pro Jahr aus, wobei dies eher den un- teren Rand der Einschätzung darstellt. Viele strukturelle Faktoren wie knappes Bauland, verschärfte regulatorische Vorgaben, steigende Baukosten, Bürokratie und Fachkräftemangel erklären die geringe Angebotselastizität. Das geringe An- gebot dürfte den Wohnungsmarkt daher auch in den nächsten Jahren prägen. Wohnungspolitik hat Knappheit und Preisdynamik mit verursacht Aufgrund des trägen Neubaus und der weiterhin hohen Nachfrage stiegen die Hauspreise im Jahr 2016, wie erwartet, erneut kräftig. Laut BulwienGesa legten Quelle: cdu.de „Damit Wohnraum insbesondere in Städten mit angespannten Wohnungsmärkten bezahlbar bleibt, räumen wir den Ländern für die Dauer von fünf Jahren die Möglichkeit ein, in Gebieten mit nachgewiesenen angespannten Wohnungsmärkten bei Wiedervermietung von Wohnraum die Mieterhöhungsmöglichkeiten auf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete zu beschränken.“ Koalitionsvertrag 2013 Abschnitt „ Bezahlbare Mieten“ 1 0 1000 2000 3000 4000 91 96 01 06 11 16 A B C D Quellen: Riwis, Deutsche Bank Research EUR/qm A - Städte: Wichtigste deutsche Zentren, B-Städte: Großstädte mit nationaler und regionaler Bedeutung, C-Städte: Wichtige deutsche Städte mit regionaler und eingeschränkt nationaler Bedeutung, D-Städte: kleine, regional fokussierte Standorte mit zentraler Funktion für ihr direktes Umland. Preise, Bestand 2 4 6 8 10 12 91 96 01 06 11 16 A B C D Mieten, W iedervermietung 3 Quellen: Riwis, Deutsche Bank Research EUR/qm Deutsche Wohnungspolitik 3 | 23. August 2017 Deutschland-Monitor die Hauspreise für 126 Städte im Durchschnitt um 5-7% zu und die Wohnungs- preise um 7-8%. Wie schon in den Jahren zuvor war die Preisdynamik in den Metropolregionen und Großstädten am höchsten. Aber selbst in den kleineren Städten waren teilweise kräftige Preissteigerungen zu verzeichnen. Basierend auf den OECD-Erschwinglichkeitsindizes (Preis-zu-Einkommen und Preis-zu- Mieten) liegen die relativen Preise nun auf ihrem historischen Durchschnitt und haben damit ihre Normalisierung abgeschlossen. Die Preisdynamik überträgt sich auch auf die Mieten. Im Jahr 2016 erhöhten sich die Neuvermietungsmie- ten um 4 ½% und die Wiedervermietungsmieten um mehr als 4 ¾%. Dies ist der kräftigste Anstieg seit dem Jahr 1994. Die Einführung der Mietpreisbremse im Jahr 2015 dämpfte den Preisanstieg also bestenfalls kurzfristig, mittelfristig dürfte die Mietpreisbremse wohl eher den Wohnraummangel und die Preisdyna- mik verschärft haben. So dürfte die Unsicherheit der Investoren im Zuge der Einführung der Mietpreisbremse den Neubau gedämpft haben. Gleichzeitig hat die einseitig auf Mieterschutz ausgerichtete Wohnungspolitik den Investoren signalisiert, der Wohnraum bleibe über Jahre knapp. Faktisch hat die Politik den Bestandsinvestoren damit eine Investitionsgarantie gegeben. Im Jahr 2017 zo- gen die Preise lt. Hypoport erneut rasant an. Das geringe Angebot erhöht na- hezu zwangsläufig die Preise, da der sehr gute Arbeitsmarkt die Nachfrage wei- ter steigert. Der jüngste Zinsanstieg am Kapitalmarkt und die eher wieder leicht anziehenden Hypothekenzinsen dürften den Preisauftrieb nur wenig dämpfen. Ohne eine Ausweitung des Neubaus sind überbewertete Hauspreise bis zum Ende des Jahrzehntes nahezu unvermeidlich. Setzt sich die Preisdynamik auch dann noch fort, droht eine Hauspreisblase. Lösung: Bauen, bauen, bauen Weiter steigende Hauspreise und Mieten können enorme soziale und volkswirt- schaftliche Kosten verursachen. Die Wohnungspolitik hätte daher schon in der aktuellen Legislaturperiode deutlich mehr Aufmerksamkeit verdient. Abgesehen von der ineffektiven Mietpreisbremse fehlte bisher ein Gesamtkonzept, um den Neubau stärker auszuweiten. Die Wahlprogramme der Parteien messen wir deshalb daran, inwieweit die bereits genannten Investitionshindernisse (siehe links) adressiert und reduziert würden. Dabei unterstellen wir eine 100%-Umset- zung der Wahlprogramme. Sehr wahrscheinliche Verzerrungen und Verwässe- rungen in Koalitionsverträgen oder im Prozess der Gesetzgebung berücksichti- gen wir bei unserer Bewertung der Wahlprogramme nicht. Liberale und Konservative setzen auf Neubauausweitung In der Wohnungspolitik vollzieht die CDU mit ihrer Aufgabe sozialdemokrati- scher Positionen eine Kehrtwende. Sätze wie „Wohnungsbau ist der beste Mie- terschutz und das beste Mittel gegen ausufernde Mietpreise“ deuten eine Rück- kehr zu einer marktorientierten Politik an. Im Wahlprogramm findet die Miet- preisbremse – verabschiedet in der aktuellen Legislaturperiode – keine Erwäh- nung. Allerdings hat jüngst lt. FAZ Bundeskanzlerin Merkel die Mietpreisbremse für gescheitert erklärt. Diese klare Aussage unterstreicht, dass die CDU tatsäch- lich einen Kurswechsel vollziehen wird. Die AfD hält die Mietpreisbremse für kontraproduktiv und die FDP will diese, wie auch im Koalitionsvertrag in Nord- rhein-Westfalen bereits umgesetzt, gleich ganz abschaffen. Alle drei Parteien wollen den Neubau stärken. Als einzige Partei hat die CDU ein konkretes Ziel für die Legislaturperiode 2017-21: Es sollen 1,5 Mio. neue Wohnungen gebaut werden. Eine deutliche Steigerung gegenüber 1 Mio. in den Jahren 2013-16 und den rund 1¼ Mio., die wir für diesen Zeitraum aktuell erwarten. Der Bau von 1,5 Mio. neue Wohnungen könnte tatsächlich der Startschuss für in einigen Jahren wieder höhere Leerstände am Wohnungsmarkt sein. Allerdings fehlen die Woh- nungen vor allem in den Metropolregionen, weshalb nur dann der Preisauftrieb nachlässt, wenn der Neubau hauptsächlich dort erfolgt. Die CDU will die dazu 0 100 200 300 400 01 03 05 07 09 11 13 15 17 Fertigstellungen Genehmigungen Fertigstellungen & Genehmigungen 4 in '000 Quellen: Statistisches Bundesamt, Deutsche Bank Research 0 1 2 0 200 400 600 2013-15 Fertigstellungen in Städten mit weniger als 500.000 Einwohnern 6 x - Achse: Einwohner in '000, y - Achse: Neubau pro 100.000 Wohnungen pro Jahr Quellen: Statistisches Bundesamt, Deutsche Bank Research Investitionshindernisse Quelle: Deutsche Bank Research 1. Knappes Bauland 2. Verschärfte regulatorische Vorgaben 3. Steigende Baukosten 4. Bürokratie 5. Fachkräftemangel 5 Deutsche Wohnungspolitik 4 | 23. August 2017 Deutschland-Monitor nötige Investitionsoffensive über die Einführung einer degressiven AfA errei- chen. Die zeitliche Begrenzung der verbesserten Abschreibungen, eine weitere CDU-Position, ist vernünftig, um Fehlallokationen am Ende der Boomphase zu vermeiden. Auch die FDP will die Abschreibungen erhöhen und zwar linear von 2% auf 3% pro Jahr. Die Einführung von Steuererleichterungen scheiterte im Jahr 2016 an dem Widerstand einiger Bundesländer. Die FDP ist die einzige Partei, die die Wohnimmobilienkreditrichtlinie entschlacken will. Alle nationalen Regelungen, die über die europäische Gesetzesvorlage hinausgehen, will sie zurücknehmen. Auch hiervon könnten positive Impulse für den Wohnbau ausge- hen. Jedoch wäre es sinnvoller, nicht das Kreditwachstum generell zu steigern, sondern das Kreditwachstum auf den Neubau auszurichten. Nur so wird der Preisauftrieb gebremst. Schwerpunkt der Sozialdemokraten und Grünen: Noch mehr Mie- terschutz Zwar will auch die SPD den Neubau ankurbeln, aber die Vorschläge sind auf „bundeseinheitliche Baustandards“ und „mit Investitionsanreizen“ beschränkt. Wenn sie dem Neubau wirklich Vorrang geben wollte, dürfte sie nicht die vielen Verschärfungen des ohnehin schon strengen deutschen Mieterschutzes fordern: 1. Begrenzung von Mieterhöhungen nach Modernisierung. 2. Das Kündigungsrecht der Vermieter wegen Eigenbedarf soll konkreti- siert werden, um Missbrauch zu verhindern. 3. Die Mietpreisbremse will man verbessern durch mehr Transparenz und eine Auskunftspflicht des Vermieters. 4. Einführung „besserer und verbindlicherer Mietspiegel“. Auch die Grünen betonen den Mieterschutz. Mietsteigerungen sollen stärker be- grenzt werden: „eine richtige Mietpreisbremse muss her.“ Zudem soll der Kündi- gungsschutz der Mieter gestärkt und die Umwandlung von Miet- in Eigentums- wohnungen verboten werden. Mehr Mieterrechte auf dem Papier verbessern je- doch nicht zwangsläufig die Position der Mieter. Diese werden, wie bei der Miet- preisbremse, auch weiterhin Hemmungen haben, ihre Vermieter zu verklagen. Sind sie doch auch im Erfolgsfall noch über Jahre von ihrem Vermieter auf vie- lerlei Weise abhängig. Im Endergebnis dürfte noch mehr Mieterschutz die Ren- diteerwartungen von Investoren reduzieren, dadurch die Investitionen weiter hemmen und den Preisdruck vergrößern. 1 Außerdem könnten die genannten Maßnahmen einen massiven Bürokratieaufbau verursachen. SPD unterschätzt nötigen Neubau massiv Auch die im SPD-Wahlprogramm verkündete Absicht, das Bündnis für bezahl- bares Wohnen und Bauen ohne ambitionierte Ziele fortzusetzen, geht unseres Erachtens in die falsche Richtung. Offenbar setzt sich hier das Missverständnis von Bundesministerin Hendricks fort. So stand im Juli 2017 auf der Homepage des Ministeriums: „Dank der intensiven und vertrauensvollen Zusammenarbeit der Bündnispartner haben wir eine Trendumkehr auf dem Wohnungsmarkt ge- schafft. In dieser Legislaturperiode werden voraussichtlich mehr als 1 Million neue Wohnungen fertiggestellt.“ 2 Dies ist inhaltlich falsch. Die Trendumkehr bei 1 Während der Koalitionsverhandlungen der Großen Koalition im Jahr 2013 schrieben wir: „Damit dürfte das Paket „Für bezahlbares Wohnen“ vielleicht den Mietanstieg temporärer begrenzen, mittelfristig dürften die damit verbundenen negativen Investitionsanreize allerdings den Nachfra- geüberhang und damit die Tendenz zu steigenden Mieten zementieren.“ Quelle: Ausblick Deutschland „Strengere Mietregulierung und mehr Investitionen? “, Nov. 2013. 2 http://www.bmub.bund.de/pressemitteilung/hendricks-die-wohnungsbau-offensive-des-buendnis- ses-wirkt/ veröffentlicht am 17. Juli 2017 -20 0 20 40 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 Investitionen Baugenehmigungen Wohnbau 8 % gg.Vj. Quellen: Statistisches Bundesamt, Deutsche Bank Research 0 1 2 0 1000 2000 3000 4000 x-Achse: Einwohner in '000 y-Achse: Neubau pro 100.000 Wohnungen pro Jahr Quellen: Statistisches Bundesamt, Deutsche Bank Research 2013-15 Fertigstellungen in Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern 7 0 3 6 S E N L D E C Z D K A T L U F R P T N O G R H U I T B E E S I E P L G B S K F I Quellen: OECD, Deutsche Bank Research Index: Je größer, desto mehr Mieterschutz. 2009 Mietregulierung im internationalen Vergleich vor Mietpreisbremse 9 Deutsche Wohnungspolitik 5 | 23. August 2017 Deutschland-Monitor den Fertigstellungen hat bereits im Jahr 2011 begonnen, also drei Jahre vor der Einrichtung des Bündnisses im Jahr 2014. Zudem sind eine Million neue Woh- nungen angesichts des tatsächlichen Bedarfs eher ein Ausweis des Scheiterns der derzeitigen Wohnungspolitik. Um den Preis- und Mietdruck der letzten Jahre zu dämpfen, hätten rund 1,5 Mio. neue Wohnungen, vor allem in den Metropo- len, gebaut werden müssen. Die Linke hat die extremsten Positionen Wie die Grünen wollen auch die Linken die Umwandlung von Miet- in Eigen- tumswohnungen verbieten und in die dann verbindlichen Mietspiegel sollen auch Mieten einfließen, die mehr als vier Jahre zurückliegen. Viele weitere For- derungen gehen über die Forderungen von Grünen und auch der SPD hinaus. So wollen die Linken Mieterhöhungen stoppen und die Modernisierungsumlage abschaffen. Konsequent setzt man auf mehr Kontrolle und höhere Strafen. Der Mietmarkt soll kontrolliert und hohe Abgaben auf leerstehende Wohnungen ein- geführt werden. Alles in allem dürfte das Programm der Linken wohl eher ein Deinvestitionsprogramm sein. Die Folge wären weitere Preissteigerungen und ein massiver Rückgang der Wohnqualität. Eine der wenigen aus volkswirtschaft- licher Sicht sinnvollen Anregungen der Linken könnte dagegen die Abschaffung der 10-Jahresgrenze für die Spekulationssteuer sein. Angesichts der Knappheit an Wohnraum ist es sinnvoll, die Anreize für Bestandskäufe zu reduzieren. Denn ohne Modernisierung, also Qualitätsverbesserung, und ohne die Schaf- fung neuen Wohnraums ist der Wohnungskauf aktuell relativ risikoarm. Steuerli- cher Anreize hierfür bedarf es insbesondere in der aktuellen Marktphase nicht. Im Gegenteil tragen sie zum Preis- und Mietdruck bei. Für den Neubau dagegen sollte man die steuerlichen Anreize eher erhöhen. Die Linke differenziert jedoch nicht zwischen Bestand und Neubau. Grunderwerbsteuer senken + Baukindergeld = Familienförderung? Es gibt eine Reihe von Maßnahmen, um den Wählern, insbesondere Familien mit Kindern, den Erwerb eines Eigenheims zu erleichtern. Gerade die Reform der Grunderwerbsteuer mit dem Ziel, die Nebenkosten zu reduzieren, und die Einführung des Baukindergelds sind hier beliebte Vorschläge in den Wahlpro- grammen. So wollen CDU, FDP und AfD die Grunderwerbsteuer reduzieren. Die FDP schlägt einen Freibetrag für natürliche Personen von bis zu EUR 500.000 vor. Auch die CDU will Freibeträge für Erwachsene und Kinder für den erstmali- gen Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums. Die AfD spricht von einem Erlass der Grunderwerbsteuer für Familien. Zusätzlich offerieren die großen Parteien den Familien attraktive Kindergeldregelungen. Die CDU will ein Baukindergeld in Höhe von EUR 1200 je Kind und pro Jahr über einen Zeitraum von zehn Jah- ren zahlen. Die SPD plant, ein Familienbaugeld einzuführen, um den Erwerb von Wohneigentum für Familien mit niedrigen und mittleren Einkommen zu er- leichtern. Neuer Wohnraum kann über die damit potenziell einhergehende ver- besserte Vereinbarkeit von Familie und Arbeit auch positive gesamtwirtschaftli- che Effekte haben. Zudem ist die Investition in Familien und Kinder sicher rich- tig. Alle diese Vorschläge sind aber letztlich wenig zielführend. Zusätzliche poli- tik-induzierte Nachfrageimpulse, die auf ein wenig elastisches Angebot treffen, sind zusätzliche Impulse für Preise und Mieten. Die Wahlgeschenke kämen dann letztlich nicht den Familien zugute, sondern den Immobilienverkäufern. Daher empfehlen wir, diese Maßnahmen nur für Neubauten zu gewähren, wenngleich auch hier Preiseffekte die Familienförderung partiell konterkarieren könnten. 0 10 20 30 40 10 11 12 13 14 15 16 17 18 in '000 Quellen: Statistisches Bundesamt, DB Research Deutschland: Fertiggestellte Wohnungen pro Jahr 10 0 33 67 100 00 02 04 06 08 10 12 14 A-Städte B-Städte C-Städte D-Städte Nicht ABCD Deutschland: Fertiggestellte Wohnungen pro Jahr 11 in % Quellen: Statistisches Bundesamt, DB Research 7,8 7,3 5,2 Eigentümerquote Private Vermieter Private Wohnungsgesellschaften Staat & Co. sind Vermieter Genossenschaften Deutschland: Eigentümerstruktur 12 in % Quellen: Statistisches Bundesamt, DB Research Deutsche Wohnungspolitik 6 | 23. August 2017 Deutschland-Monitor Staatlicher und genossenschaftlicher Wohnbau: Lieblingsprojekte linker Parteien SPD, Grüne und Linke sind sich weitgehend einig, dass nicht private Investitio- nen im Wohnungsbau erhöht werden müssen. Dies gilt sowohl für den sozialen Wohnbau als auch für die (steuerliche) Förderung genossenschaftlichen Woh- nens. Diese Vorschläge sind sinnvolle flankierende Maßnahmen. Jedoch wird weder der soziale Wohnbau noch eine Stärkung der Genossenschaften die ge- nerelle Knappheit im Wohnungsmarkt beseitigen. In Deutschland sind rund je 5% des Wohnungsbestandes sozialer Wohnbau und genossenschaftlich organi- siert. Doch gerade in den Metropolen mit besonders knappen Wohnungsmärk- ten weisen die Genossenschaften lange Wartelisten auf. Letztlich muss man den Neubau ankurbeln. Staatliche und genossenschaftliche Investoren unterlie- gen hierbei den gleichen Restriktionen wie private Bauherren. Angesichts der aktuell sehr hohen Kapazitätsauslastungen dürften öffentliche Investitionen zum „Crowding out“ privater Investitionen führen. Besonders ins Auge fallen Vor- schläge der Grünen, die in der Legislaturperiode eine Million neue Wohnungen bauen wollen, die „sozial gebunden, dauerhaft günstig, lebenswert und mitten- drin“ sein sollen. Zur Erinnerung: Im Jahr 2016 betrug der bundesweite Neubau weniger als 280.000 neue Wohnungen. De facto würde in der kommenden Le- gislaturperiode 75% des Neubaus auf Sozialwohnungen entfallen. Die Implikati- onen wären in den Ballungsgebieten verheerend, die Preis- und Mietdynamik im privaten Markt würde wohl sprunghaft ansteigen. Auch die AfD will das genos- senschaftliche Wohnen fördern, hält sich aber zum sozialen Wohnbau, ebenso wie die CDU, bedeckt. Diese verweist in ihrem Wahlprogramm auf die EUR 1 Mrd, die die Bundesländer in der aktuellen Legislaturperiode für den sozialen Wohnbau erhalten haben. Vermutlich teilt man die Einschätzung der FDP, die Sozialwohnungen nur für diejenigen bereitstellen will, die auf dem freien Woh- nungsmarkt auch mit einem Wohngeldanspruch erfolglos bleiben. Auch beim Thema Wohngeld bleibt die CDU vage: „Wir wollen das System des Wohngelds reformieren“. Der geringe Fokus auf staatliche und genossenschaftliche Investi- tionen im CDU-Programm ist wohl auch ein Indiz für eine klar liberal-konserva- tive Wohnungspolitik in der kommenden Legislaturperiode. Bürokratie, Baurecht und Management der Wohnungspolitik In vielen Wahlprogrammen stehen zahlreiche Vorhaben zur Verbesserung insti- tutioneller Rahmenbedingungen. Das übergeordnete Ziel ist es meistens, den Neubau anzukurbeln. So will die SPD einheitliche Standards einführen, die AfD Baustandards vereinfachen und Bürokratie abbauen. Die CDU will zumindest „in der kommenden Wahlperiode keine Maßnahmen beschließen, die die Schaf- fung von Wohnraum zusätzlich verteuern.“ Die Grünen dagegen wollen das Baurecht modernisieren, um das Klima zu schonen. Die Erfahrung der letzten Jahre zeigte, dass dies die Komplexität von Bauvorhaben eher erhöht. Die Ab- sicht der CDU im 1. Halbjahr 2018 auf einem Wohnungsgipfel „verbindliche Festlegungen aller Beteiligten“ zu erzielen, hofft mangels Sanktionsmechanis- men auf die Selbstverpflichtung aller Beteiligten. Zusammenfassung und Bewertungen der Positionen der Parteien Nachdem die CDU vor der Bundestagswahl im Jahr 2013 interventionistische Positionen der SPD übernahm, deutet sich diesmal ein Kurswechsel zurück zu Marktlösungen an. Die CDU plant Investitionsanreize und will den Neubau an- kurbeln. Hohe Priorität hat für die CDU auch die Begrenzung der Baukosten. Das Programm der FDP ähnelt den CDU-Positionen und ergänzt diese. So plant 0% 2% 4% 6% 8% 10% Bauträger Private Bauherren Treuhand, kommunaler Zwischenerwerb 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer Quellen: IW Köln, Deutsche Bank Research Steuerlast der Grunderwerbsteuer 13 in % des Kaufpreises, Annahmen: Grundstück = EUR 100T, Baukosten = 250T, Eigenanteil = 10% 100 105 110 115 120 08 09 10 11 12 13 14 Lebenshaltungskosten Baukostenindex für Wohngebäude (ARGE) Jan 2008 = 100 Quellen: ARGE e.V., Deutsche Bank Research Bau - vs. Lebenshaltungskosten 14 -20 0 20 40 -5 0 5 10 91 96 01 06 11 16 Wohnungspreise (links) Baufertigstellungen (rechts) % gg. Vj. Quellen: Riwis, Statistisches Bundesamt, DB Research Deutschland: Neubau und Preise 15 Korrelation 0,8 Deutsche Wohnungspolitik 7 | 23. August 2017 Deutschland-Monitor die FDP als einzige Partei eine Reform der im Jahr 2016 eingeführten Wohnim- mobilienkreditrichtlinie. Auch die AfD hat eher marktorientierte Positionen, wenngleich wichtige Details wie konkrete Investitionsanreize fehlen. Grüne und SPD schlagen wohl aufgrund ihres Misstrauens in Marktmechanismen kaum Maßnahmen vor, die die Neubaudynamik erhöhen könnten. Im Gegenteil, die regulatorische Verschärfung über einen strengeren Mieterschutz dürfte sich er- neut als Bumerang erweisen. Zwar dürften derartige Maßnahmen im ersten Schritt die Gewinnerwartungen von Vermietern und Immobilieninvestoren belas- ten, gleichzeitig wird aber die Knappheit an Wohnraum und damit die Aussicht auf weiter steigende Preise zementiert. Die Investitionsgarantie der letzten Le- gislaturperiode würde also um weitere vier Jahre verlängert. Auch bei den Bau- kosten und der Komplexität von Bauprozessen lassen die Programme der Grü- nen und der SPD eher mehr als weniger Bürokratie vermuten. Zum Teil liegt dies daran, dass beide Parteien klimapolitische Ziele durch Wohnungspolitik er- reichen wollen. Die Linken wollen den Mieterschutz mit Kontrollen und Strafen stärken. Faktisch planen sie damit ein Deinvestitionsprogramm. Keine der Par- teien adressiert speziell den Fachkräftemangel am Bau. Fazit: Implikationen für den Wohnungsbau von 2017-2021 Gemäß aktueller Umfragen dürfte die CDU eine neue Regierung anführen. Zweifelsohne würde eine schwarz-gelbe Regierung den Neubau am stärksten forcieren. Bei anderen Konstellationen könnte die Wohnungspolitik, aufgrund der starken Divergenzen zwischen CDU/FDP und Grünen in einer Jamaika-Koa- lition einerseits bzw. CDU und SPD im Falle einer Fortsetzung der großen Koali- tion andererseits, ein schwieriger Verhandlungspunkt werden. Mit der deutlichen Distanzierung der CDU von tendenziell interventionistischen Instrumenten dürfte sich deutlicher als in der großen Koalition eine marktorientierte Wohnungspolitik durchsetzen. Im Falle einer Jamaika-Koalition kann sie auf die FDP zählen und im Falle einer erneuten großen Koalition kann die CDU auf die negativen Erfah- rungen in der abgelaufenen Legislaturperiode verweisen. Interessant ist, dass fast alle Parteien die Liegenschaften des Bundes unter Marktwert an die Kom- munen abgeben wollen, um mehr Bauland ausweisen zu können. Dies macht Hoffnung, dass dem Wohnungsneubau in der neuen Legislaturperiode mehr Gewicht gegeben wird als in den letzten vier Jahren. Wohnungspolitik hat vermutlich geringeren Einfluss auf Bauaktivi- tät, aber großen Einfluss auf Preis- und Mietdynamik Zu guter Letzt weisen wir auf mögliche Effekte der Wohnungspolitik auf den Neubau hin, die Preis- und Mietdynamik. Im Status quo dürfte im Jahr 2017 und 2018 die Zahl der Neubauten abermals, wie im Jahr 2016, um 30.000 Wohnun- gen zulegen auf 305.000 bzw. 335.000, während der jährliche Neubaubedarf wenigstens 350.000-400.000 Wohnungen betragen dürfte. Gelänge es der Wohnungspolitik, diese Lücke deutlicher zu verringern und damit mittelfristig die Erwartungen eines Abbaus des Wohnraummangels zu wecken, könnte dies den Preis- und Mietdruck bereits in den nächsten Jahren dämpfen. An dieser Stelle ist auch nochmal zu betonen, dass es geboten scheint, wie es das CDU- Programm vorsieht, die Investitionsanreize zeitlich zu begrenzen. Sonst disku- tieren wir in wenigen Jahren womöglich über hohe Leerstände und fallende Preise. Jochen Möbert (+49 69 910-31727, jochen.moebert@db.com ) -30 -10 10 30 50 -5 0 5 10 15 91 96 01 06 11 16 Wohnungspreise (links) Baufertigstellungen (rechts) % gg. Vj. Quellen: Riwis, Statistisches Bundesamt, DB Research A-Städte: Neubau und Preise 16 Korrelation 0,4 0 100 200 300 400 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 Deutschland: Fertiggestellte Wohnungen pro Jahr 17 in '000 Quellen: Statistisches Bundesamt, DB Research Jährliche Nachfrage Deutsche Wohnungspolitik 8 | 23. August 2017 Deutschland-Monitor © Copyright 2017. 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