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20. Februar 2020
Die wichtigste Botschaft lautet: Wenn der Mietendeckel verfassungskonform ist, verändert sich die Lage für Investoren erheblich. Die Neuausrichtung der Wohnungspolitik der Stadt Berlin mit dem Mietendeckel ist ein radikaler Versuch, marktwirtschaftliche Mechanismen auszuhebeln. Doch der wirtschaftliche Superzyklus in Berlin wird sich unserer Ansicht nach unvermindert fortsetzen und für langfristig orientierte Investoren ist Berlin weiterhin ein attraktiver Markt. Die negativen Nebenwirkungen des Mietendeckels auf dem Wohnungsmarkt dürften langfristig klar hervortreten. [mehr]
Microsoft Word - 20200220_Berliner Wohnungsmarkt_SA_final.docx Deutschland-Monitor Die wichtigste Botschaft lautet: Wenn der Mietendeckel verfassungskonform ist, verändert sich die Lage für Investoren erheblich. Zumal aufgrund der zukünfti- gen politischen Mehrheitsverhältnisse die zunächst auf fünf Jahre befristete Re- gelung im Jahr 2025 verlängert werden könnte. Risikoaverse, kurzfristig orien- tierte Investoren haben Anreize, den Berliner Markt zu verlassen. Für langfristig orientierte Investoren ist Berlin aufgrund des wirtschaftlichen Superzyklus unse- rer Ansicht nach weiterhin ein attraktiver Markt. Ob der Mietendeckel verfassungskonform ist, wird voraussichtlich eine Normen- kontrollklage klären. Man erwartet, dass im Herbst 2020 ein Urteil gefällt werden wird. Es herrscht unter den Juristen Uneinigkeit über das zu erwartende Urteil, entsprechend hoch ist die Rechtsunsicherheit. Bisherige Regulierungsansätze, wie Mietpreisbremse, Neuregelung des Miet- spiegels, Wohngipfel etc., waren Randerscheinungen des deutschen Immobili- enbooms. Angesichts der Knappheit an Wohnraum hatten sie bestenfalls einen leicht dämpfenden Effekt auf die Preisanstiege. Mit der Neuausrichtung der Wohnungspolitik der Stadt Berlin und dem Mietendeckel wird ein radikaler Ver- such unternommen, marktwirtschaftliche Mechanismen auszuhebeln. Die Ent- wicklungen in Berlin dürften wohl auch großen Einfluss auf die Wohnungspolitik in Deutschland haben. Das Hauptanliegen des Senats ist es, die Mieten des gesamten freien Woh- nungsmarkts für fünf Jahre einzufrieren. Dazu wurde Ende Januar 2020 der Mietendeckel verabschiedet, der voraussichtlich Ende Februar in Kraft tritt. Das Gesetz friert die Mieten rückwirkend auf dem Niveau von Juni 2019 ein. Damit dürften Mieterhöhungen bis zum Jahr 2021 gesetzlich verhindert werden. Anschließend wären Mieterhöhungen um 1,3% pro Jahr erlaubt. Der Mietende- ckel behebt das Kernproblem des knappen Wohnraums nicht. Im Gegenteil, er erhöht die Nachfrage und reduziert das Angebot. Die jüngsten Genehmigungs- zahlen deuten einen Einbruch des künftigen Angebots an. Zudem ist die Zahl der potenziellen Ausweichbewegungen groß und könnte das Bemühen des Se- nats, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, konterkarieren. Der wirtschaftliche Superzyklus in Berlin setzt sich unvermindert fort. Die Ein- wohnerzahl steigt, der Arbeitsmarkt boomt und das reale BIP wächst in den letz- ten Jahren mit fast 4% pro Jahr. Zudem ist Berlin aufgrund seines starken wis- sensintensiven Dienstleistungssektors vor globalen Risiken geschützt. Langfristig dürften die negativen Nebenwirkungen des Mietendeckels auf dem Wohnungsmarkt klar hervortreten . Daher erwarten wir keine Verlängerung über das Jahr 2030 hinaus und betrachten Berlin für langfristig orientierte Investoren aufgrund des wirtschaftlichen Superzyklus als weiterhin attraktiven Standort. Autor Jochen Möbert +49 69 910-31727 jochen.moebert@db.com Editor Stefan Schneider Deutsche Bank AG Deutsche Bank Research Frankfurt am Main Deutschland E-Mail: marketing.dbr@db.com Fax: +49 69 910-31877 www.dbresearch.de DB Research Management Stefan Schneider +49 69 910-31790 stefan-b.schneider@db.com 20. Februar 2020 Berliner Wohnungsmarkt Mietendeckel dürfte wirtschaftlichen Superzyklus und Immobilienzyklus für einige Jahre entkoppeln Berliner Wohnungsmarkt 2 | 20. Februar 2020 Deutschland-Monitor Teil 1: Politisches und regulatorisches Umfeld Berlins Historie ist Basis für die aktuelle Wohnungspolitik Viele Metropolen sind eher Hochburgen der linken politischen Parteien. Dies gilt auch für Berlin während der Weimarer Republik und für Ostberlin bis zur Wie- dervereinigung. Abgesehen von dem Jahrzehnt vor der Wiedervereinigung wa- ren die regierenden Bürgermeister in Westberlin meistens Sozialdemokraten. Auch die wiedervereinigte Stadt war, mit Ausnahme des Jahrzehnts nach der Deutschen Einheit, von Sozialdemokraten regiert, wobei die Bedeutung der Linkspartei als Koalitionspartner eher zu- als abnimmt. Aufgrund der jahrzehnte- langen Nachkriegszeit war Berlin im Gegensatz zu vielen anderen Metropolen kein Hort von Prosperität und Unternehmertum. Entsprechend einkommens- schwach und wirtschaftlich träge war die wiedervereinigte Stadt in den 1990er Jahren. Erst im letzten Jahrzehnt vollzog sich eine Kehrtwende. Vier wesentli- che Bausteine bilden unserer Meinung nach das Fundament des Erfolgs. Ers- tens ist Berlin aufgrund der dramatischen und oftmals einzigartigen Geschichte eine berühmte Stadt und eine Weltmarke. Zweitens führte die Entscheidung An- fang der 1990er Jahre, den Regierungssitz von Bonn nach Berlin zu verlegen, zu einen enormen Zuzug von Politikern, Beamten, Medienvertretern und Lobby- isten. Drittens war Berlin schon immer eine kulturelle Hochburg und wurde in den 1920er Jahren in einem Atemzug mit Paris und London genannt. Trotz der wirtschaftlichen Schwäche nach der Wiedervereinigung hatte Berlin weiterhin ein ausgezeichnetes kulturelles Angebot. Dies zog viele Kreative nach Berlin. Viertens hatte Berlin ein äußerst niedriges Mietniveau, welches auch heute im Vergleich zu anderen europäischen Metropolen weit unterdurchschnittlich ist. Dieses riesige Mietgefälle bot eine exzellente Grundlage für junge dynamische Menschen und war wohl eine wesentliche Basis für ein neues Unternehmertum und die Berliner Startup-Szene. An vielen Berlinern geht der Aufschwung vorbei Die Entwicklungen sind nicht Ergebnis einer politischen Strategie. Berlin hatte sogar aufgrund des hohen Personalüberhangs nach der Wiedervereinigung und der hohen Verschuldung einen massiven Stellenabbau von Landesbediensteten zu verdauen. Die Aufbruchstimmung wurde von außen in die Stadt getragen. Berliner profitierten von dieser Entwicklung bestenfalls indirekt oder waren durch steigende Mieten und Gentrifizierung sogar negativ betroffen. Deshalb kann die Popularität von Politikern und Parteien, die den Status quo zu erhalten versu- chen, nicht überraschen. Das relativ hohe Durchschnittsalter der Berliner trägt hier zur Abwehrhaltung bei. Diese Symbiose zwischen Wählern und Politikern dürfte unserer Einschätzung nach noch einige Zeit bestehen bleiben. Dieser Hintergrund kann die Rebellion der Berliner gegen steigende Mieten und die Wohnungspolitik des rot-rot-grünen Senats, der seit 2016 regiert und der nach aktuellen Umfragen im Herbst 2021 wiedergewählt werden könnte, zu einem er- heblichen Teil erklären. 1 Die Details des Berliner Mietendeckels. Tagesspiegel.de. Abruf 18. Februar 2020. Geschichte & Zukunft des Mietendeckels 1 (1) Anfang 2019: Berliner Politik disku- tiert auf Initiative der Sozialdemokra- ten den Mietendeckel. Anlass war laut Medienberichten ein Artikel in der Juristen-Zeitung im November 2018. 1 (2) Anfang Juni 2019: Eigentümerver- band Haus & Grund rät Vermietern, die Mieten auf die ortsübliche Ver- gleichsmiete zu erhöhen, da nach dem 18. Juni keine Erhöhungen mehr möglich sein könnten. (3) 18. Juni: Berliner Senat beschließt seine Eckpunkte zum Mietendeckel laut Mietendeckel-Gesetz. (4) 11. Dezember: Anhörung im Abge- ordnetenhaus. (5) Verabschiedung des finalen Gesetz- entwurfes Ende Januar 2020. (6) Geplantes Inkrafttreten des Geset- zes Ende Februar 2020. (7) Kurze Zeit später folgt voraussicht- lich eine Normenkontrollklage. (8) Allgemein wird erwartet, dass das Verfassungsgericht im Herbst ein Ur- teil fällen wird. (9) Voraussichtlich wird der Mietende- ckel auch einen Paragraf zur Mieten- absenkung von überhöhten Mieten enthalten. Diese Regelung soll erst im Dezember 2020 in Kraft treten. Voraussetzung: Sie ist verfassungs- konform und zuvor wird ein Urteil ge- fällt. Quelle: Deutsche Bank Research 2 4 6 8 10 12 200 250 300 350 400 450 90 94 98 02 06 10 14 18 65-75-jährige Berliner Mieten, Wiedervermietung (rechts) 65-75-jährige Berliner vs. Mietentwicklung 2 Zyklusbeginn 2009 Quellen: Deutsche Bank Research, Statistisches Bundesamt linke y-Achse: in '000 rechte y-Achse: in EUR/qm Berliner Wohnungsmarkt 3 | 20. Februar 2020 Deutschland-Monitor Mietendeckel und Enteignung haben bundesweite Bedeutung Die gesamte Immobilienbranche schaut mit Argusaugen auf die Berliner Regu- lierungswelle. Das Hauptziel des Senats ist es, mit Hilfe des Mietendeckels das Mietwachstum zu begrenzen. Zwar fällt das Wohnungswesen unter die Kompe- tenz der Länder. Das Mietrecht ist laut Bürgerlichem Gesetzbuch aber eine Bun- desangelegenheit, weshalb eine Normenkontrollklage droht, um die Verfas- sungskonformität des Mietendeckels zu prüfen. Die Experten sind uneins über das zu erwartende Urteil. Auch ein Termin für einen Urteilsspruch ist offen, doch man erwartet, dass das Verfassungsgericht im Herbst 2020 ein Urteil fällen wird. Ebenfalls in der zweiten Jahreshälfte könnte ein Berliner Volksentscheid zur „Enteignung von privaten Wohnungsgesellschaften mit mehr als 3.000 Wohnun- gen“ anberaumt werden. Jüngste Umfragewerte zeigen jedoch an, dass die Ber- liner dem Enteignungsvorhaben eher ablehnend gegenüberstehen. Daher hat der Volksentscheid zumindest aktuell an Bedeutung verloren. Die Neuausrich- tung der Berliner Wohnungspolitik hat auch in anderen Teilen Deutschlands Tendenzen zu weitergehenden Markteingriffen verstärkt. Entsprechend hoch ist die Verunsicherung unter Investoren und in der gesamten Baubranche. Die Ent- wicklungen in Berlin sind also auch von hoher Bedeutung für den deutschen Im- mobilienzyklus insgesamt. Vergleich des Mietendeckels mit dem Mietenspiegel 2019 Der Mietendeckel soll zunächst für fünf Jahre gelten. Er ist nach Baujahr und Ausstattung gestaffelt und berücksichtigt, ob die Wohnung modernisiert wurde oder nicht. Je nach der Kombination dieser Merkmale sieht das Gesetz für Woh- nungen in Wohngebäuden mit drei oder mehr Wohnungen eine Mietobergrenze von EUR 3,92 bis 10,80 pro Quadratmeter vor. Diese Mietobergrenze liegt für Ein- und Zweifamilienhäuser um 10% höher. Die Effekte des Mietendeckels auf den Mietmarkt sind aufgrund der vielen zu berücksichtigenden Details komplex und erfordern eine Einzelfallbetrachtung. Einen ersten Anhaltspunkt liefert der Mietenspiegel, wenngleich er sich in wesentlichen Merkmalen von den Regeln des Mietendeckels unterscheidet. Der Mietenspiegel berücksichtigt neben Bau- jahr und Ausstattung auch Art, Lage und Größe. Zudem bezieht er sich nicht auf den Istzustand, sondern berücksichtigt die jüngsten sechs Jahre. Der Mietspie- gel 2019 zeigt für die jeweilige Kategorie eine ganz ähnliche Verteilung der orts- üblichen Vergleichsmiete (Median) an. Jedoch liegt sie auf einem höheren Ni- veau, nämlich je nach Kategorie zwischen EUR 5,23 und 12,89 pro Quadratme- ter. 2 Bei den teuersten Wohnungen liegt das 75%-Perzentil laut Mietspiegel bei EUR 14,83 pro Quadratmeter und damit mehrere Euro über der höchsten Miet- obergrenze. Der Mietendeckel friert also auch die Mieten einkommensstarker Haushalte ein. Entsprechend dürfte der Mietendeckel wie vom Senat gewollt ei- nen Großteil des freien Wohnungsmarktes betreffen. Historische Einordnung des Mietendeckels und kurzfristige Folgen In Kraft tritt der Berliner Mietendeckel (MietenWoG Bln) voraussichtlich Anfang März 2020. Geplant ist ein Mietenstopp zum Stichtag 18. Juni 2019, die Mieten sollen also rückwirkend eingefroren werden und bis zum Jahresende 2021 wä- ren keine Mietsteigerungen mehr möglich. Die ökonomische Literatur definiert 2 EUR 5,23 pro Jahr = Wohnungen im Osten, Baujahr 1973-1990, 90 m² und mehr, Sammelhei- zung oder mit Bad, mit WC in der Wohnung. EUR 12,89 pro Jahr = Wohnungen, Baujahr 2003- 2017, 60 m² bis unter 90 m², Sammelheizung oder mit Bad, mit WC in der Wohnung. Mietobergrenzen laut Mietendeckel 3 Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Berlin Erstmalige Bezugsfertigkeit der Wohnung und Ausstattung Miete pro qm bis 1918 6,45 1919 bis 1949 6,27 1950 bis 1964 6,08 1965 bis 1972 5,95 1973 bis 1990 6,04 1991 bis 2002 8,13 2003 bis 2013 9,80 bis 1918 5,00 1919 bis 1949 5,22 1950 bis 1964 5,62 bis 1918 3,92 1919 bis 1949 4,59 Modernisierungsaufschlag bis zu EUR 1,00/qm mit Sammelheizung und mit Bad mit Sammelheizung oder mit Bad ohne Sammelheizung und ohne Bad Berliner Wohnungsmarkt 4 | 20. Februar 2020 Deutschland-Monitor diese Art eines Eingriffs in den Gesamtmarkt als Mietpreiskontrolle der 1. Gene- ration. 3 Diese Eingriffe fanden im Westen typischerweise in Kriegszeiten statt. Heute findet man sie hauptsächlich in Entwicklungsländern und einigen Emerging Markets. Empirische Studien 4 zeigen, dass es tatsächlich gelingen kann, die Mieten einzufrieren. Aber ebenso werden dort unerwünschte Nebenef- fekte dokumentiert, die insbesondere langfristig verheerend sein können und auf die wir weiter unten eingehen. Die wichtigste Frage dürfte deshalb lauten, ob die Neuausrichtung der Berliner Wohnungspolitik eine moderne linke Politik oder ein dauerhafter Griff in die Mottenkiste darstellt. Indizien für eine moderne linke Wohnungspolitik Einige Gesetzesdetails nähren die Hoffnung auf die Umsetzung einer modernen linken Politik. Erstens sieht der Gesetzesentwurf ab dem Jahr 2022 Mietsteige- rungen in Höhe eines Inflationsausgleichs von 1,3% pro Jahr vor. Man kann ver- muten, dass der Gesetzgeber mit dieser Regelung die langfristigen fatalen Fol- gen eines Mietendeckels reduzieren will. Womöglich beruht diese Regelung auch auf Beratungen mit den stadteigenen Wohnungsbaugesellschaften, die ei- nen Großteil der sozialen Wohnraumversorgung in Berlin garantieren. Diese Gesellschaften hatten in ihrem Bestand in den letzten Jahren ebenfalls Mieter- höhungen von 1,4% durchgesetzt und brauchen diese womöglich auch zur Be- standserhaltung und für Erweiterungsinvestitionen. Zweitens ist auch die vorge- sehene „Härtefallregelung im Einzelfall“ ein Indiz. Sie erlaubt höhere Mieten, falls Vermietern eine Substanzgefährdung droht. Drittens ist zumindest a priori positiv zu bewerten, dass Neubauten, die erstmals seit 1. Januar 2014 bezugs- fertig wurden, ausgenommen sind. Ein Neubau muss dabei tatsächlich neuen Wohnraum schaffen. Hierzu zählen weder umfangreiche Modernisierungen noch ein Umbau. Indizien, die für die Mottenkiste sprechen Allerdings gilt der Mietendeckel auch bei der Wiedervermietung neuen Wohn- raums. Folglich entstehen Anreize für Entwickler, dem Vermietungsmarkt den Rücken zu kehren und vermehrt insbesondere Einfamilien- und Reihenhäuser zu bauen. 5 Damit könnte das Hauptziel, bezahlbaren Wohnraum – insbeson- dere für die eigenen Wähler – zu schaffen, konterkariert werden. Neben dieser negativen Entwicklung gibt es zwei weitere Details im Gesetzentwurf, die nahe- legen, dass die potenziell sehr negativen Erfahrungen von Mietpreiskontrollen der 1. Generation ignoriert werden. Erstens sieht der Gesetzentwurf bei einer Wiedervermietung eine Absenkung von über der Obergrenze liegenden Mieten auf die Obergrenze vor. Zweitens soll auch eine Absenkung der Miete bei be- stehenden Verträgen durchgesetzt werden, wenn die Miete 20% über den im 3 Im Gegensatz zur 2. Generation, die lediglich die Mieterhöhungen reguliert und meistens nur für Teilmärkte gelten. Ein Beispiel ist die im Juni 2015 eingeführte bundesweite Mietpreisbremse. Sie wird auf von den Bundesländern ausgewählte Gebiete, sogenannte „angespannte Wohnungs- märkte“, angewandt. Zudem greift diese Regelung im Gegensatz zum Mietendeckel nur bei Wie- dervermietung. Deswegen gilt die Mietpreisbremse als Mietpreiskontrolle der 2. Generation. In Berlin gilt die Mietpreisbremse bis Ende Mai 2020. Eine Verlängerung um weitere fünf Jahre gilt als ausgemacht. Dies wäre beispielsweise dann relevant, wenn im Herbst 2020 der Mietendeckel als nicht verfassungskonform eingestuft würde. Zudem erlaubt die neue Regelung der Mietpreis- bremse dem Mieter die Rückzahlung überhöhter Mieten bis zu 2 ½ Jahre zurück. 4 Interessanterweise gibt es gemessen an der Bedeutung des Gutes „Wohnen“ keine ausgereifte Literatur und es bleiben viele Forschungsfragen offen. Vgl. Richard Arnott (1994). Time for Revi- sionism on Rent Control? Journal of Economic Perspectives, Vol. 9, Nr. 1, Winter 1995, Seiten 99-120. Vgl. Andreas Mense, Claus Michelsen und Konstantin A. Kholodilin (2019). Rent Control, Market Segmentation, and Misallocation: Causal Evidence from a Large- Scale Policy Intervention. Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung. 5 Im Abschnitt „2020: Mietendeckel verknappt künftiges Wohnangebot“ legen wir dar, dass diese Entwicklungen tatsächlich einzutreten scheinen. Rechtspraxis zur „Härtefallregelung im Ein- zelfall“ könnte interessant werden 4 Wichtige Fragen: Wie ist „im Einzelfall“ defi- niert? Tausend Vermieter? Ein Prozent aller Vermieter? Gibt es einen Gleichheitsgrund- satz, wodurch die Einzelfallregelung letztlich doch viele in Anspruch nehmen können? Unerwünschte Interpretation: Die Regelung im Gesetzestext liest sich wie eine finanzielle Ab- sicherung (Put-Option). Dies könnte Investoren ins Risiko treiben. Quelle: Deutsche Bank Research Berliner Wohnungsmarkt 5 | 20. Februar 2020 Deutschland-Monitor Mietendeckel festgesetzten Obergrenzen liegen. Viele Juristen halten insbeson- dere den Eingriff in bestehende Verträge für nicht verfassungskonform. Hier hat womöglich auch der Senat die größten Bedenken, denn diese Regelung gilt nicht ab März 2020, sondern erst gegen Jahresende. Zudem hat der Senat lt. Medienberichten 6 den Berliner Mietern empfohlen, die Mietminderungen zu spa- ren, da je nach Urteilsspruch in der Normenkontrollklage eine Rückzahlung an den Vermieter nötig sein könnte. Hier droht politisches Ungemach. Was pas- siert, wenn die Mieter die Mietminderung ausgeben und keine Ersparnisse ha- ben: Müssen sie sich dann verschulden, um den Vermieter bezahlen zu kön- nen? Darf der Vermieter bei Nichtleistung die Wohnung kündigen oder springt am Ende die Stadt Berlin ein? Die große Frage: Was passiert im Jahr 2025? Im Wahljahr 2021 könnte der rot-rot-grüne Senat eine zweite Amtszeit erhalten, zumindest wenn die aktuellen Umfragewerte fortbestehen und sowohl Grüne als auch Sozialdemokraten eine Fortsetzung der Koalition mit der Linken favorisie- ren (eine Jamaika-Koalition – Grüne, Konservative und Liberale – wäre basie- rend auf aktuellen Umfragen genauso eine Alternative wie eine Kenia-Koalition – Grüne, Konservative, Sozialdemokraten). Folglich wäre im Jahr 2025 eine Verlängerung des Mietendeckels wahrscheinlich. Denn wie wir unten darlegen, dürfte sich an den fundamentalen Engpässen, die der Mietendeckel womöglich noch verschärft, über die nächsten Jahre nur wenig ändern. Angesichts der oben beschriebenen Indizien dürfte der Senat dann eher dazu tendieren, den Mietendeckel erneut durchzusetzen oder gar zu verschärfen. Insbesondere vor dem Hintergrund der aufgeheizten Stimmung und der verhärteten politischen Fronten – alle Oppositionsparteien sind gegen den Mietendeckel – würde es dem Senat wohl schwerfallen, seinen Wählern eine Kehrtwende hin zu einer ausgewogenen Wohnungspolitik mit weniger Markteingriffen zu vermitteln. Regulatorische Arbitrage dürfte an Bedeutung gewinnen Menschen sind erfinderisch, auch beim Umgehen von Vorschriften. So dürfte der Mietendeckel einen bunten Strauß von Ausweichbewegungen hervorrufen. Auf das Risiko, dass das Gesetz risikofreudige Investoren stärkt und Investoren die Härtefallregelung als Put-Option ausnutzen, haben wir bereits hingewiesen. Im Folgenden diskutieren wir neun weitere mögliche Entwicklungen, die das ur- sprüngliche Ziel, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, konterkarieren könnte. Zudem könnte jede Verschärfung des Mietendeckels und jeder zusätzliche Markteingriff, beispielsweise über weitere Gesetze zur Miethöhe oder Maßnah- men zur Wohnraumlenkung, das ursprüngliche Ziel, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, immer weiter gefährden. Um von den negativen Konsequenzen des Mietendeckels möglichst wenig tan- giert zu werden, könnte erstens die Bauindustrie weniger in Mehrfamilienhäuser und vermehrt in Einfamilien- und Reihenhäuser investieren. Da sich die ge- samte Wohnnachfrage auf wenige neue Objekte konzentriert, steigen die Häu- ser- und Grundstückspreise kräftig. Wie wir unten darlegen, gibt es hierfür erste Anzeichen. Zweitens beseitigt der Mietendeckel die Knappheit an Wohnraum nicht, sondern verschärft sie womöglich sogar. Neuberliner und Berliner, die weiter auf Woh- nungssuche sind, haben angesichts des geringen Wohnangebots weiterhin hohe Suchkosten. Folglich dürften Eigentumswohnungen an Attraktivität gewin- nen, insbesondere in einem Niedrigzinsumfeld. Diese Option dürfte aufgrund 6 Lompscher rät, gesparte Miete zurückzulegen. tagesspiegel.de. Abruf, 31. Januar 2020. Regulatorische Arbitrage und Umlen- kungseffekte 5 (1) Bauindustrie investiert mehr in Einfa- milien- und Reihenhäuser, weniger in Mehrfamilienhäuser. (2) Mieter werden zu Eigentümern. (3) Mieter und Vermieter halten Mieten- deckel de jure ein, de facto aber um- gehen sie ihn. (4) Preise für Zusatzleistungen rund um das Gut Wohnen steigen. (5) Erhaltungsinvestitionen sinken, ebenso Bau- und Wohnqualität. (6) Aggressive Investoren kaufen Wohn- bestände auf, lassen Wohnraum leer stehen, um Preisdruck zu erhöhen. (7) Vermehrte touristische Nutzung von Wohnraum. (8) Investitionen in Berliner Gewerbe- markt. (9) Investitionen in Wohnungsmarkt des Berliner Umlands (Land Branden- burg ohne Mietendeckel). Quelle: Deutsche Bank Research Berliner Wohnungsmarkt 6 | 20. Februar 2020 Deutschland-Monitor der hohen Nebenkosten eher für vermögende Haushalte und solche mit hohen Einkommen in Betracht kommen. Drittens könnten Haushalte mit geringem Einkommen und Vermögen angesichts der hohen Suchkosten zunehmend in Versuchung geraten, regulatorische Arbit- rage zu betreiben. Zum Beispiel könnten Mieter vermehrt dem Vermieter signali- sieren, dass sie bereit sind Zusatzleistungen zu erbringen. Ebenso könnten Ver- mieter die neue Gesetzeslage als einen übermäßigen Eingriff in ihre Eigentums- rechte verstehen und die Offerten der Vermieter annehmen bzw. diese selbst aktiv einfordern. Doppelte Marktsegmentierung droht Der Mietendeckel könnte sowohl den Mieter- als auch Vermietermarkt zuneh- mend segmentieren. Verlassen die wirtschaftsstarken Vermieter den Mietwoh- nungsmarkt, wird Mieten als Wohnform zunehmend stigmatisiert. Berlin hat eine sehr niedrige Eigentümerquote von 17,4% im Jahr 2018 (1998: 11%). Histori- sche Studien legen nach einer Einführung einer Mietpreiskontrolle der 1. Gene- ration in einem freien Markt einen Anstieg der Eigentümerquote um rund 0,5% bis 1 %-Punkt pro Jahr nahe. 7 Da Berlin bereits ohne Mietendeckel seit dem Jahr 2014 einen Anstieg von fast 1 %-Punkt pro Jahr verzeichnet, könnte die Ei- gentümerquote künftig eher noch kräftiger zulegen. Dies gilt umso mehr als eine Marktsegmentierung auf der Vermieterseite einsetzen könnte. Für risikoaverse Vermieter erhöhen sich die Anreize, in Berlin zu deinvestieren. Regulatorische Arbitrage von risikofreudigen Investoren Der Mietendeckel bezieht sich viertens auf die Nettokaltmiete, inklusive aller Zu- schläge auch für die Ausstattung. Der Mietendeckel verbietet nicht den Kauf der Ausstattung. Neue potenzielle Mieter, die durch den Mietendeckel eher mehr als weniger geworden sind, könnten bereit sein, zu hohen Preisen die Ausstattung zu kaufen, um den Vorzug im Kampf um Berliner Wohnungen zu erhalten – wenngleich sich dies nicht quantifizieren lässt. Ebenso könnten die Preise für Parkplätze und andere Zusatzleistungen rund um das Gut Wohnen durch die strengeren Mietgesetze kräftig zulegen. Fünftens könnten risikofreudige Investoren – also diejenigen, die Anreize ha- ben, im Markt zu bleiben – auch in besonderem Maße Renditesteigerungen über minimale Erhaltungsinvestitionen in Betracht ziehen. Eine lange beste- hende Mietpreiskontrolle der 1. Generation würde so die Bau- und Wohnqualität massiv reduzieren. In gewisser Weise würde der Mietendeckel diejenigen Ver- mieter stärken, die die rot-rot-grüne Koalition regulieren will. Sechstens könnte ein erhöhter marktpassiver Leerstand eine unerwünschte Be- gleiterscheinung sein. Decken die Mieten nicht mehr die Instandhaltungskos- ten, dann erhöhen sich die Anreize, Wohnraum leer stehen zu lassen. In ande- ren Metropolen gibt es zahlreiche Beispiele für dieses Phänomen. Aggressive Investoren könnten den geringen marktaktiven Leerstand also als Investitions- chance interpretieren, weitere Bestände aufkaufen und so den bestehenden Wohnraum künstlich verknappen. Der Preisdruck könnte massiv ansteigen, ins- besondere in einem Nullzinsumfeld. 7 Vgl. Kholodilin und Kohl (2019). Die Regulierung des Wohnungsmarkts hat weltweit zum Sieges- zug des Eigenheims beigetragen. DIW-Wochenbericht. 10 12 14 16 18 1998 2002 2006 2010 2014 2018 Berlin: Eigentümerquote 6 in % des Wohnbestandes Quelle: Statistisches Bundesamt Berliner Wohnungsmarkt 7 | 20. Februar 2020 Deutschland-Monitor Zweckentfremdungsverbot wohl nur bedingt erfolgreich Siebtens könnten Marktteilnehmer die Konversion von Wohnraum in Hotels und für touristische Zwecke anstreben. Wie zu Beginn erläutert ist Berlin eine Welt- marke, welches gerade für Touristen aus Übersee ein begehrtes Reiseziel blei- ben dürfte. Die Übernachtungen haben die letzten zehn Jahre stetig zugenom- men und die Zahl der Gäste hat sich nahezu verdoppelt. Die Vermietung von Wohnraum an Touristen gewinnt mit den strengeren Mietgesetzen an Bedeu- tung. Wie andere Städte auch versucht Berlin die touristische Nutzung von Wohnraum zu unterbinden. Beispielsweise besteht seit 2014 ein Zweckentfrem- dungsverbot, das im Jahr 2018 verschärft wurde. Laut Pressemeldungen 8 schätzt die Stadt, dass seit 2014 über 9.000 Wohnungen wieder dem regulären Mietermarkt zugeführt werden konnten. Zudem wurden innerhalb von zwölf Mo- naten Strafen in Höhe von durchschnittlich EUR 6.000 gegen mehrere hundert illegale Vermieter erlassen. Der Erfolg dürfte begrenzt sein, so geben sich nur wenige Vermieter auf den Webseiten als registrierte Vermieter zu erkennen, ob- wohl sie hierzu verpflichtet sind. Wenngleich das politische Klima die Entde- ckungswahrscheinlichkeit weiter erhöhen könnte, scheint das wirtschaftliche Ri- siko angesichts der Strafhöhe und der Entdeckungswahrscheinlichkeit bei Zweckentfremdung relativ niedrig. Viele Vermieter dürften versuchen, über hö- here Mieten eine entsprechende Risikoprämie als Mietaufschläge bei der touris- tischen Vermietung durchzusetzen. Aufgrund der vielen Engpässe im Berliner Immobilienmarkt könnten sie die nötige Verhandlungsmacht haben. In alternative Märkte investieren Achtens könnten Investoren auf den Berliner Gewerbemarkt ausweichen. Ein funktionierender Mietendeckel lockt zumindest kurzfristig über die niedrigen Mie- ten noch mehr Menschen in die Stadt, wovon wohl alle Teilmärkte des Gewer- bemarktes profitieren dürften. Im Büromarkt ist die Leerstandsquote in den letz- ten zehn Jahren von über 8% sukzessive gefallen und liegt aktuell bei 1,3%. An- gesichts dieser Engpässe und der boomenden Stadt kann man berechtigter- weise von einem Büronotstand sprechen. Ein Ausweichen und Diversifizieren auf diesen Markt stellt wohl eine attraktive Alternative dar. Der Berliner Senat würde allerdings gerne auch hier einen Mietendeckel einführen, wozu es jedoch einer Gesetzesregelung auf Bundesebene bedarf. Es dürfte wohl noch lange dauern, bis dieses Thema auf die Tagesordnung rückt. Eine bundesweite Mehr- heit ist für diesen Vorschlag zudem nicht abzusehen. Neuntens könnten auch Investitionen in das Berliner Umland und damit in das Bundesland Brandenburg eine mietendeckelfreie Alternative darstellen. Im Um- land ist die Zahl der Einwohner in den letzten 25 Jahren von rund 660.000 auf nahezu 1 Mio. gewachsen, ein Plus um rund 50% (Berlin: ~5%). Wenngleich uns keine Erhebung bekannt ist, vermuten wir aufgrund dieses hohen Wachs- tums auch dort einen kräftigen Rückgang der Leerstände. Das Umland besteht bis auf Potsdam, die Landeshauptstadt Brandenburgs mit rund 178.400 Einwoh- nern, aus vielen kleineren Gemeinden. Die durchschnittlichen Mieten und insbe- sondere die Haus- und Wohnungspreise liegen deutlich unter dem Berliner Ni- veau. Angesichts der Engpässe in Berlin dürfte das Umland weiter attraktiv blei- ben. Zudem dürften strengere Mietgesetze und Markteingriffe in den nächsten Jahren nicht oder in sehr viel geringerem Maße auf der Tagesordnung stehen. In Brandenburg regiert seit dem Jahr 2019 eine Kenia-Koalition (Konservative, Sozialdemokraten und Grüne). Der Koalitionsvertrag sieht keine strengeren Mietgesetze vor, sondern lediglich eine „wirkungsvollere Regulierung der Mie- 8 Zweckentfremdung adé: 9300 Wohnungen wieder vermietet. morgenposte.de. Abruf 1. Februar 2020. 0 2 4 6 8 10 90 94 98 02 06 10 14 18 Büro: Leerstand 7 % Quelle: bulwiengesa 0,5 0,8 1,1 1,4 3,2 3,4 3,6 3,8 90 94 98 02 06 10 14 18 Berlin Berliner Umland (rechts) Anzahl Einwohner 8 Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg beide y-Achsen: in Mio. Zensus-Knick 2011 Berliner Wohnungsmarkt 8 | 20. Februar 2020 Deutschland-Monitor ten“. Zudem ist dort eine Wohnraumoffensive geplant. Investitionen in diese Re- gionen dürften insbesondere dann attraktiv sein, wenn der Einwanderungsboom nach Deutschland anhält und sich die Verlangsamung der Nettozuwanderung über die Sommermonate 2019 nur als Delle erweist. 9 Die Wohnungen im Um- land dürften im Durchschnitt in etwa halb so teuer sein wie in Berlin. Aufgrund dieses Gefälles, des knappen Wohnraums in der Hauptstadt und des kräftigen Einwohnerwachstums in beiden Regionen dürften Mieten und Preise im Berliner Umland weiter anziehen. Langfristige gesellschaftliche und ökonomische Konsequenzen jenseits des Wohnungsmarktes Dokumentiert sind nicht nur die Folgen einer Mietpreiskontrolle der 1. Genera- tion auf den Wohnungsmarkt, sondern auch auf andere Märkte. Langfristig sinkt, wenn das Angebot strukturell zurückgeht, die Mietermobilität. Folglich dürften die Fahrtzeiten und Kosten für Pendler tendenziell steigen, weil Umzüge zu günstiger gelegenen Wohnungen unterbleiben. Alternativ droht eine vermut- lich noch schädlichere Fehlallokation auf dem Arbeitsmarkt, da Arbeitnehmer weniger Arbeitgeber zur Auswahl haben und umgekehrt. Zusammen mit fallen- der Bau- und Wohnqualität kann die Produktivität und wirtschaftliche Dynamik einer Stadt erheblich gebremst werden. Dies gilt umso mehr, als ein Hauspreis- boom und ebenso harsche regulatorische Gegenmaßnahmen nicht nur massive ökonomische, sondern auch gesellschaftliche Fehlallokationen implizieren. Zu- nächst sind hier der Ärger und die Frustration von Mietern und Vermietern zu nennen, wobei es auf allen Seiten schwarze Schafe geben könnte, wodurch oft langwierige und teure juristische Streitereien verursacht werden. In einem zwei- ten Schritt folgt die Zeit und politische Energie, die in Diskussionen, Proteste, Aktionen gegen Investoren, die Polizeieinsätze und regulatorische Maßnahmen wie den Mietendeckel und die Enteignungsdebatte fließen. Drittens folgt die oben beschriebene regulatorische Arbitrage. Der Gesetzgeber wiederum ver- sucht, die bestehenden Gesetzeslücken zu schließen, und die Exekutive und Judikative versucht zu kontrollieren. Laut Medienberichten plant die Stadt Berlin für den Mietendeckel 48 Kontrolleure einzustellen. 10 Die Suchkosten könnten hoch sein. Die Stadt hat seit Längerem viele offene Stellen. Der hier beschrie- bene Prozess aus Maßnahmen und Gegenmaßnahmen ist der Teufelskreislauf, der letztlich immer mehr wirtschaftliche und gesellschaftliche Ressourcen bindet – nicht nur für die Überwachung des Mietendeckels, sondern auch das Zweck- entfremdungsverbot, für die Nichteinhaltung des Mietspiegels, für die Berech- nung der Grundsteuer etc. Die Kosten und Opportunitätskosten dieser Entwick- lungen sind schwer abschätzbar. Sie dürften beachtlich sein und nehmen erst den Unternehmern und schließlich einer ganzen Gesellschaft die Freude am Gestalten und Entwickeln. Aus unserer Sicht sind diese Fehlallokationen auf- grund von Staatsversagen für den gesellschaftlichen Zusammenhalt ähnlich gravierend wie die Fehlallokationen und das Marktversagen im Zuge einer Hauspreisblase. 9 Siehe unseren Konjunkturausblick auf das Jahr 2020. Ausblick 2020. Vorsicht, zerbrechlich! Deutsche Bank Research, Dezember 2019. 10 Berlins Behörden brauchen rasch mehr Personal. tagesspiegel.de. Abruf 31. Januar 2020. Berliner Wohnungsmarkt 9 | 20. Februar 2020 Deutschland-Monitor Teil 2: Ökonomische Lage rund um den Woh- nungsmarkt Bis 2018 mehr Einwohner vor allem dank Zuzugs aus dem Aus- land Die Einwohnerzahl der Stadt Berlin wuchs in den letzten Jahren vor allem auf- grund von Zuzug. Von 2011 bis 2016 lag der Nettozuwanderungssaldo durch- schnittlich bei rund 40.000 neuen Einwohnern pro Jahr. In den Jahren 2017 und 2018 fiel der Zuwanderungssaldo, womöglich ausgelöst durch die steigenden Mieten, auf rund 30.000 zurück. Im Durchschnitt lag das Bevölkerungswachs- tum bei rund 1% pro Jahr. Seit zehn Jahren weist Berlin auch ein positives na- türliches, tendenziell steigendes Bevölkerungswachstum auf. In den Jahren 2018 und 2019 lag es jeweils bei über 4.000 neuen Einwohnern. Wie in anderen Städten auch existiert ein negativer Wanderungssaldo der Berliner aus dem Umland. Der Wanderungssaldo aus den neuen Bundesländern ohne Branden- burg ist dagegen fast null. Der Zuzug erfolgt vor allem aus Westdeutschland und, noch bedeutender, aus dem Ausland. Dabei verzeichnete das Berliner Um- land, im Gegensatz zu Berlin, das bis in die 2000er Jahre hinein eine fallende Einwohnerzahl verzeichnete, ein kontinuierliches Wachstum von durchschnitt- lich rund 12.000 Einwohnern pro Jahr. In den letzten Jahren glich sich das pro- zentuale Einwohnerwachstum des Berliner Umlands und der Hauptstadt an. Trotz Wachstumsdelle in 2019 dürfte Berlin bis 2030 auf 4 Mio. Einwohner zusteuern Die Zahl der Einwohner Berlins hat seit dem Jahr 2011 um rund 10% auf fast 3,7 Mio. zugenommen. Die Hauptstadt weist damit nach Frankfurt und Leipzig das kräftigste prozentuale Wachstum unter den deutschen Metropolen auf. Die Zahl der Haushalte legte aufgrund der Zunahme von Single- und insbesondere 2-Personen-Haushalten noch kräftiger zu als die Einwohnerzahl. Bis zum Jahr 2030 geht die Stadt Berlin in ihrer mittleren Projektion von einem weiteren suk- zessiven Wachstum der Einwohner auf über 3,8 Mio. aus. Angesichts des Wachstums der vergangenen Jahre ist dies eine sehr konservative Schätzung. Damit diese Projektion eintritt, müsste die Wachstumsverlangsamung des Jah- res 2019 eine Fortsetzung finden. Wir schätzen, dass die Zahl der neuen Ein- wohner im Jahr 2019 wohl nur noch etwas mehr als 10.000 betrug. Von Mai bis Juli 2019 ging die Zahl der Einwohner sogar um rund 4.000 zurück. Hierfür war ein Anstieg der Fortzüge verantwortlich, während die Zuzüge sich relativ normal entwickelten. Die erhöhte Abwanderung könnte wenigstens drei Ursachen haben: erstens eine erhöhte Rückkehr von Asylanten, zweitens stei- gende Mieten und somit höhere Lebenshaltungskosten in Berlin und drittens – und dies dürfte am gewichtigsten sein – eine Abwanderung aufgrund einer ge- ringeren Nachfrage nach Arbeitskräften im Rahmen der temporären Arbeitneh- merüberlassung. Deutschland hatte im Jahr 2019 eine Zuwanderungsdelle und im Rahmen der Arbeitnehmerüberlassung einen kräftigen Jobabbau von -10% gegenüber dem Jahr 2018 zu verzeichnen. Die jüngsten monatlichen bundes- weiten Zuwanderungszahlen zeigen eine Rückkehr zu den hohen Zuwande- rungszahlen des Vorjahres an. Es dürfte sich also eher um ein temporäres Er- eignis handeln und Berlin dürfte künftig wieder eine höhere Nettozuwanderung aufweisen. Daher erwarten wir bis zum Jahr 2030 eine deutlich höhere Einwoh- nerzahl als die Stadt selbst. Im Laufe der Dekade dürften 4 Mio. Einwohner in Berlin leben. –40 –20 – 20 40 60 80 91 95 99 03 07 11 15 Ausland Neue Bundesländer ex Brandenburg Alte Bundesländer Land Brandenburg Insgesamt Berlin: Nettozuwanderung 9 in '000 Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Deutsche Bank Research –15 –10 –5 0 5 10 20 25 30 35 40 45 93 97 01 05 09 13 17 Delta (rechts) Lebendgeborene (links) Gestorbene (links) beide y-Achsen: in '000 Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Deutsche Bank Research Natürliches Bevölkerungswachstum: Geburten vs. Sterbefälle 10 3570 3590 3610 3630 3650 3670 17 18 19 Berlin: Einwohner 11 in '000 Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg Berliner Wohnungsmarkt 10 | 20. Februar 2020 Deutschland-Monitor Berlins Zuwanderung wird globaler Die Anzahl der Berliner mit ausländischem Pass beträgt rund 20% und weitere 14% mit deutschen Papieren haben einen Migrationshintergrund. Die Zahl der Ausländer wächst seit dem Jahr 2011 mit durchschnittlich 8,3%. Die kräftigste Zuwanderung erfolgt in Höhe von rund 10.000 Einwanderern pro Jahr aus Ost- europa und hier vor allem aus Bulgarien, Rumänien und Polen. Dies gilt zumin- dest dann, wenn man die Flüchtlingswelle herausrechnet. Denn in den Jahren 2015 und 2016 stieg die Nettozuwanderung aus Nordafrika, dem arabischen und persischen Raum – in Summe über diese drei Regionen und beide Jahre auf rund 45.200. In den Jahren 2017 und 2018 hat die Zuwanderung aus diesen drei Regionen deutlich an Bedeutung verloren und fiel auf unter 5.000 pro Jahr. Damit lag sie jeweils auf dem Niveau der Zuwanderung aus Südeuropa, West- europa und Nordamerika sowie Ostasien und Australien (siehe Grafik). Interes- sant ist die Betrachtung einzelner Länder. Die Brexit-Abstimmung im Juni 2016 verdreifachte in etwa die Zahl der Zuwanderer aus UK; sie betrug in den Jahren 2016 bis 2018 jährlich durchschnittlich rund 1.900 (zuvor deutlich unter 1.000). Überraschend ist die hohe Zuwanderung aus den USA, die von 2014 bis 2018 mit jährlich rund 1.200 Einwanderern auf Rang 9 der Zuwanderungsländer liegt, und diejenige aus der Türkei mit rund 1.000 übertrifft. Noch weniger hätten wir erwartet, dass Indien im Jahr 2018 mit mehr als 2.000 Zuwanderern (netto) das Hauptherkunftsland war. Neben Indien gewinnen auch Brasilien, China und Russland an Bedeutung. Im Jahr 2018 lag die Zahl der Zuwanderer jeweils über 1.000. Offenbar gewinnt Berlin auch für Nicht-EU-Bürger an Attraktivität. Ent- sprechend hoch und dauerhaft ist das künftige Einwanderungspotenzial. Hohes Beschäftigungswachstum ist keine Eintagsfliege … Hauptursachen für die Zuwanderung sind die günstigen Mieten und der boo- mende Arbeitsmarkt. Dieser hat sich stetig verbessert. Im Jahr 2003 betrug die Arbeitslosenrate in Berlin noch 20%, während sie aktuell bei rund 7 ½% liegt. Ähnlich positiv entwickelte sich die Jugendarbeitslosenrate, die aktuell bei 8% liegt, und auch die Ausländerarbeitslosenrate zeigte eine beeindruckende Ver- besserung und fiel von über 40% auf aktuell rund 16%. Trotzdem weist Berlin im Vergleich zu anderen deutschen Metropolen weiterhin eher hohe Arbeitslosen- raten auf. Spitze ist Berlin dagegen beim Beschäftigungswachstum. Seit dem Jahr 2009 wurden mehr als 420.000 zusätzliche sozialversicherungspflichtig Be- schäftigte verzeichnet – ein Plus von fast 40% auf 1,52 Mio. (bei rund 2 Mio. Er- werbstätigen). Im Jahr 2019 blieb die Wachstumsrate bei 3,5% und damit leicht über der durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate in den letzten zehn Jah- ren. Aus den folgenden Gründen dürfte diese positive Entwicklung noch über Jahre, wenn nicht gar Jahrzehnte anhalten: (1) In Berlin ist die Beschäftigtenquote, hier definiert als das Verhältnis von sozialversicherungspflichtig Beschäftigten zur Einwohnerzahl, mit fast 42% äußerst niedrig. Andere deutsche Metropolstädte weisen eine durchschnittliche Quote von 66% auf. Die niedrige Quote in Berlin ist zweifelsfrei eine Folge des historischen Erbes. So fehlte aufgrund einer stark subventionierten bzw. sozialistischen Wirtschaft über Jahrzehnte ein ausgeprägtes Unternehmertum. In den letzten Jahren gab es suk- zessive eine Erhöhung der Beschäftigtenquote um einen Prozentpunkt. Angesichts der aktuellen Wirtschaftsdynamik und der rückläufigen Ar- beitslosenzahlen dürfte dieser Trend anhalten. Eine jährliche Erhöhung der Beschäftigtenquote um 1 %-Punkt impliziert dabei ein Beschäfti- gungswachstum von rund 2,5 %-Punkten. (2) Die Beschäftigtenquote dürfte schon deshalb steigen, weil Berlin einen hohen Altersquotient (über 60-Jährige im Verhältnis zu 20-60-Jährigen) 2018 Top 10 Einwanderungsländer: Zu- wanderer (netto) nach Ländern 13 Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Deutsche Bank Research – 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 2014 2015 2016 2017 2018 Südeuropa Ostasien + Australien Westeuropa + Nordamerika Osteuropa Nordafrika/"Arabien"/"Persien" Zuwanderung nach Regionen 12 Nettozuwanderung pro Jahr Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Deutsche Bank Research 1 Indien 2080 2 Polen 1889 3 UK 1783 4 Italien 1780 5 USA 1694 6 Türkei 1620 7 Bulgarien 1543 8 Rumänien 1476 9 Syrien 1412 10 Frankreich 1186 Berliner Wohnungsmarkt 11 | 20. Februar 2020 Deutschland-Monitor aufweist. Womöglich ist dies auch eine Folge der niedrigen Berliner Mieten, wodurch wohl viele über 65-Jährige Berlin als ihren Altersruhe- sitz wählten. Denn der Altersquotient erhöhte sich bis zum Jahr 2014 kräftig und stabilisierte sich anschließend. In anderen deutschen Metro- polen fiel der Altersquotient in den letzten Jahren dagegen tendenziell. Aufgrund der hohen Dynamik der gesamten Berliner Wirtschaft und ins- besondere aufgrund des Booms im Digitalsektor dürfte auch Berlin jün- ger werden. Die Beschäftigtenquote steigt dann quasi automatisch. (3) Berliner Jobs sind krisenresistent. Im Jahr 2019 wuchs die Zahl der Be- schäftigten weiter kräftig. In Deutschland verlor das Beschäftigungs- wachstum aufgrund der Neuausrichtung der US-Handelspolitik an Schwung. Wie schon in der Finanzkrise im Jahr 2008/09 kam Berlin die geringere Bedeutung des Verarbeitenden Gewerbes und damit die ge- ringe globale Handelsverflechtung zugute. Positiv wirkte sich erneut die Bedeutung des Dienstleistungssektors aus. Dies dürfte sich in Zukunft aufgrund der zunehmenden Bedeutung von wissensintensiven und digi- talen Dienstleistungen eher noch verstärken. … und neue Arbeitsplätze sind auch qualitativ herausragend Über die letzten zehn Jahre findet ein hochwertiger Jobaufbau statt. Dies gilt insbesondere für wissensintensive unternehmensnahe Dienstleistungen 11 , auf die fast die Hälfte der neuen Arbeitsplätze entfällt. In diesen Sektoren war ein hohes zweistelliges Wachstum zu verzeichnen, in der Informations- und Kom- munikationsbranche sogar ein Wachstum von über 100%. Hier spiegelt sich Berlins Rolle als Startup-Hauptstadt wider. Laut dem Bundesverband Deutsche Startups sind die Berliner Startups in vielerlei Hinsicht dynamischer und erfolg- reicher als in Deutschland insgesamt. So sind 40% aller deutschen Startup-Jobs in Berlin entstanden. Zudem haben die Berliner Neugründungen einen besseren Zugang zu Risikokapital und eine internationalere Kundschaft. 12 Auch die Merk- male der Gründer weisen auf eine hohe Dynamik hin. So gibt es in Berlin be- sonders viele Mehrfachgründungen und eine hohe Zahl von Gründerinnen. Auch das akademische Umfeld in Berlin ist national erstklassig. So sind die Ber- liner Universitäten im globalen Ranking der Times sehr gut platziert. Die Hum- boldt-Universität, die Charité und die Freie Universität gehören zu den Top 10 in Deutschland. Zusammen mit der Technischen Universität auf Platz 14 studieren an diesen vier Universitäten 100.000 Studenten bzw. forschen und lehren 20.000 Personen. Darüber hinaus gibt es über 40 Hochschulen und mehr als 70 außeruniversitäre Forschungseinrichtungen. Insgesamt arbeiten, forschen und studieren in Berlin über 250.000 Menschen. Der Regional Innovation Scoreboard von Eurostat belegt die hohe Qualität im europäischen Vergleich. Im Jahr 2011 belegte Berlin Rang 20 und sechs deutsche Regionen waren da- mals innovativer. Im Jahr 2019 liegt Berlin hinter fünf schweizerischen und drei skandinavischen Regionen auf Rang 9 von insgesamt 239 europäischen Regio- nen. Bei einer Fortsetzung dieser Entwicklung könnte Berlin bereits im neuen Jahrzehnt zu einem herausragenden europäischen Standort für Spitzenfor- schung werden. Es ist also nur folgerichtig, dass immer mehr große nationale und internationale Konzerne darüber nachdenken, in Berlin und seinem Umland zu investieren. Folglich wäre es auf lange Sicht keine Überraschung, wenn der Berliner Arbeitsmarkt die Arbeitsmärkte in den westdeutschen Metropolen nicht nur ein-, sondern überholen würde. 11 Basierend auf der WZ2008: Erstens freiberufliche, wissenschaftliche und technische Dienstleis- tungen, zu denen auch Dienstleistungen im Immobiliensektor gehören, zweitens sonstige wirt- schaftliche Dienstleistungen und drittens die Informations- und Kommunikationsbranche. 12 Startup Trendreport – Finanzierung & Kapital 2018. Bundesverband Deutsche Startups. Novem- ber 2019. Merkmale von Berliner Startups 15 (1) Rund 40% aller Startup-Jobs in Deutschland sind in Berlin. (2) Nirgends gibt es so viele Unterneh- mer mit Mehrfachgründungen. (3) Mehr als die Hälfte hat mindestens eine Million Euro erhalten. (4) Berlin ist der Standort mit dem höchsten Anteil an Gründerinnen in Deutschland. Quelle: Berlin Startup Monitor 2018 Universitäts-Ranking 2020 16 32 36 40 44 01 03 05 07 09 11 13 15 17 Berlin Frankfurt München Stuttgart Altersquotient: Über 60-Jährige im Verhältnis zu 20-60-Jährigen 14 % Quellen: bulwiengesa, Deutsche Bank Research Quelle: thetimeshighereducation.com National Global Universität 1 32 LMU Munich 2 43 TU München 3 44 Universität Heidelberg 4 74 HU Berlin 5 80 Charité - Berlin 6 86 Universität Freiburg 7 91 Universität Tübingen 8 99 Universität RWTH Aachen 9 105 Universität Bonn 10 117 FU Berlin 11 125 Universität Göttingen 12 141 Universität Ulm 13 149 Universität Hamburg 14 149 TU Berlin 15 157 Universität Cologne 16 157 Universität Mannheim 17 157 TU Dresden 18 163 Universität Würzburg 19 166 Universität Bielefeld 20 175 Karlsruher Institut für Technologie 21 183 Universität Erlangen- Nürnberg 22 189 Universität Münster 23 194 Universität Duisburg- Essen Berliner Wohnungsmarkt 12 | 20. Februar 2020 Deutschland-Monitor Kräftiges Wachstum erhöht Löhne und Einkommen Wie groß die aktuelle Transformation ist, lässt sich am Volkseinkommen able- sen. Im Gegensatz wohl zu allen anderen Ländern hat Deutschland ein höheres durchschnittliches Einkommen pro Kopf als die Hauptstadt Berlin. Ein Berliner hatte im Jahr 2017 durchschnittlich rund EUR 26.000 pro Jahr zur Verfügung und damit EUR 3.000 weniger als ein Deutscher und rund EUR 10.000 weniger als ein Hamburger. 13 Das geringe Einkommen dürfte sich künftig sukzessive verbessern. Vom Jahr 2009 bis 2017 sind die Berliner Einkommen um 34% ge- stiegen und damit kräftiger als in den meisten anderen deutschen Regionen (Deutschland 31%, Hamburg 25%). Auch in den Folgejahren stiegen die Löhne kräftig. Neben den bundesweiten Abschlüssen, die insbesondere 2018 zulegten und rund 3% betrugen, stieg die Besoldung der Berliner Beamten sowohl für 2019 als auch für 2020 um mehr als 4%. Die hohen Lohnabschlüsse dürften über Jahre bestehen bleiben und somit die Einkommen dynamisch verbessern. Die Basis für diese sehr guten Abschlüsse ist die hohe Wirtschaftsdynamik Ber- lins, die sich nicht nur in der Digitalbranche und bei den Startup-Unternehmen zeigt, sondern im Wachstum insgesamt. So erhöhte sich das nominale Bruttoin- landsprodukt in den letzten vier Jahren mit durchschnittlich 5,6% pro Jahr, wäh- rend das reale Wachstum bei fast 4% lag. 14 Neubau und Mieterhöhungen der Wohnungsbaugesellschaften Mehr als 1,6 Mio. der fast 2 Mio. Berliner Wohnungen sind Mietwohnungen, von denen 12% preisgebunden sind. Für diese Wohnungen gilt der Mietendeckel nicht, wohl aber für den restlichen freien Mietwohnungsmarkt und damit für mehr als 1,4 Mio. Wohnungen. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Eigentümer die Stadt Berlin, eine Genossenschaft oder ein privater Vermieter ist. Ein Groß- teil der preisgebundenen Wohnungen wird von sechs stadteigenen Wohnungs- baugesellschaften (degewo, GESOBAU, Gewobag, HOWOGE, STADT UND LAND, WBM) verwaltet. Diese Gesellschaften waren im Jahr 2016 Eigentümer von rund 300.000 Wohnungen (preisgebundene und nicht preisgebundene). In einem Kooperationsvertrag mit dem rot-rot-grünen Senat haben sie sich im Frühjahr 2017 verpflichtet, das Allgemeinwohl stärker zu berücksichtigen. Die wohl wichtigsten Vereinbarungen sind ein Neubauziel und eine Begrenzung des Mietwachstums. So wurde ein Neubauziel in Höhe von mindestens 30.000 Woh- nungen für die Jahre 2017 bis 2021 vereinbart. Die uns vorliegenden Zahlen 15 implizieren eine klare Zielverfehlung. Der Neubau liegt, wenn alle bisherigen Baubeginne zu Fertigstellungen führen würden, unseren Berechnungen nach bei rund 22.000 Wohnungen. Vermutlich liegt die Zahl der Fertigstellungen über diesen fünfjährigen Zeitraum aber deutlich unter 20.000. Denn in den Jahren 2017 und 2018 wurden jeweils lediglich etwas mehr als 3.000 Wohnungen fer- tiggestellt. Klar ist, dass der stadteigene Wohnungsbau an Bedeutung gewinnt. Im Jahr 2017 und 2018 lag der Anteil des stadteigenen Neubaus an allen fertig- gestellten Wohnungen bei rund 20%. Vor zehn Jahren bauten die stadteigenen Wohnungsbaugesellschaften keine Wohnungen. Der Kooperationsvertrag sieht zudem Mieterhöhungen von maximal 2% pro Jahr auf die Bestandsverträge vor. Diese Vereinbarung wurde bisher eingehalten. Im Jahr 2018 wurden die Be- standmieten laut dem Bericht zur Kooperationsvereinbarung um nur 1,4% ge- genüber Vorjahr erhöht. Sie lagen im Jahr 2018 bei EUR 6,09 je Quadratmeter und damit deutlich unterhalb der ortsüblichen Miete von EUR 6,49. 13 Einkommensdaten auf Stadtebene sind nicht für alle deutschen Städte, wohl aber für die Stadt- staaten verfügbar, weshalb wir den Vergleich mit Hamburg, der nach Einwohnern zweitgrößten Stadt, wählten. 14 Die jüngsten verfügbaren Daten sind nominal 2014-2017 und real 2015-2018. 15 Bericht zur Kooperationsvereinbarung 2018, August 2019. 0 10 20 30 40 2017-2009 DE Berlin HH Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Deutsche Bank Research 2009-2017 Volkseinkommen (Brutto- erwerbs- und Vermögenseinkommen) 17 Anstieg über den Zeitraum in % 0 10000 20000 30000 40000 91 95 99 03 07 11 15 DE Berlin HH 1991-2017 Volkseinkommen (Brutto- erwerbs- und Vermögenseinkommen) 18 Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Deutsche Bank Research EUR je Einwohner pro Jahr -6 -3 0 3 6 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 Berlin Deutschland Reales BIP: Deutschland vs. Berlin 19 % gg. Vj. Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Deutsche Research, Statistisches Bundesamt Berliner Wohnungsmarkt 13 | 20. Februar 2020 Deutschland-Monitor Bauüberhang dürfte im Jahr 2019 rückläufig gewesen sein Gemessen an den fast 2 Mio. Wohnungen entwickeln sich die Fertigstellungs- zahlen recht träge. Vom Jahr 2009 bis 2018 wurden durchschnittlich nur 0,5% neue Wohnungen pro Jahr fertiggestellt (zur Erinnerung: das Bevölkerungs- wachstum beträgt rund 1% pro Jahr). Jedoch weist Berlin einen klaren Aufwärts- trend bei den Fertigstellungen auf. Im Jahr 2018 erreichte der Anteil neuer Woh- nungen am Gesamtbestand fast 0,9%. Dies entspricht einem Plus von 16.700 neuen Wohnungen. In Berlin leben durchschnittlich 1,9 Personen pro Wohnung. Folglich ist im Jahr 2018 für 31.700 Menschen neuer Wohnraum geschaffen worden. Damit übertrifft im Jahr 2018 die Zahl der Personen in neuem Wohn- raum zum ersten Mal in diesem Zyklus das Einwohnerwachstum, das bei 31.300 lag. Angesichts der stetigen Entwicklung der Fertigstellungszahlen dürfte die Zahl neuer Wohnungen im Jahr 2019 ähnlich hoch sein wie im Jahr 2018. Aufgrund des vermutlich temporär gedämpften Einwohnerwachstums im Jahr 2019 dürfte der Bauüberhang (kumulierte noch nicht fertiggestellte Wohnungen) im aktuellen Zyklus das erste Mal kräftig gesunken sein. Auf einen kompletten Abbau des Bauüberhangs und einen geringeren Mietdruck dürfte Berlin aber noch lange warten. So liegt die Leerstandsquote, die laut Zensus im Jahr 2011 bei 3,5% lag, mittlerweile wohl bei rund 1%. Dabei dürfte ein Großteil des Leer- standes auf Mieterwechsel und Modernisierungen entfallen. Diese Engpässe am Wohnungsmarkt haben den Neubau kräftig verändert. So wurden in der Ver- gangenheit wohl aufgrund der kräftigen Miet- und Preisanstiege deutlich mehr Wohnungen in großen Wohngebäuden errichtet. Zudem war die Wohnungs- größe rückläufig. Die durchschnittliche Wohngröße fiel von rund 120 qm auf 75 qm vom Beginn des Zyklus im Jahr 2009 bis zum Jahr 2018. Die Zahl der Wohnräume pro Wohnung fiel von 4,8 im Herbst 2010 auf unter 2,4 im Frühjahr 2019. 2020: Mietendeckel verknappt künftiges Wohnangebot Die Einführung des Mietendeckels verändert das künftige Angebot an neuem Wohnraum. Auf Basis des 6-Monats-Durchschnitts – die Monatsdaten sind sehr volatil – fiel die Anzahl von Baugenehmigungen für die Errichtung neuer Ge- bäude von über 2.000 pro Monat im Juni 2019 auf 1.180 im November 2019 (jüngster Datenpunkt). Dies ist die niedrigste Anzahl an Baugenehmigungen seit Januar 2015. Im gleichen Zeitraum ist die Zahl der Wohnräume pro Wohnung von Juni bis Oktober von 2,5 auf 2,8 angestiegen. Dies ist eine rasante Entwick- lung und in einem Viermonatsfenster der kräftigste Anstieg seit dem Jahr 2010. Offenbar reagieren die Entwickler auf die regulatorische Welle mit dem Bau grö- ßerer Wohnungen, die wohl nicht für den Mietwohnungsmarkt bestimmt sind. Beide Entwicklungen, der sehr kräftige Rückgang der Baugenehmigungen und der Bau größerer Wohnungen, konterkarieren die ursprünglichen Ziele des Ber- liner Senats. Ist dies nicht nur eine Momentaufnahme, dann könnte künftig für noch weniger Berliner neuer Wohnraum geschaffen werden als bisher. Bemer- kenswert ist, dass dies genau in dem Jahr passiert, in dem der Bauüberhang zum ersten Mal in diesem Zyklus, der im Jahr 2009 begann, abgebaut wird. 2018 Eigentümergruppen und Art der Wohnungsbindung 20 Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Berlin 0 40 80 120 160 0 10 20 30 40 91 00 09 18 Wohnungen insgesamt (links) Wohngebäude mit 3 und mehr Wohnungen (links) Wohnfläche pro Wohnung (rechts) Berlin: Neubau 21 linke y-Achse: Anzahl Wohnungen in '000 pro Jahr rechte y-Achse: Wohnfläche in qm pro Wohnung Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Deutsche Bank Research 2 3 4 5 6 0 500 1000 1500 2000 2500 04 06 08 10 12 14 16 18 Wohnungen insgesamt (links) Wohnräume pro Wohnung (rechts) Baugenehmigungen: Wohnungen und Wohnräume 22 Monatliche Daten, 6MMA Quellen: Deutsche Bank Research, Statistisches Bundesamt Eigentümer 2018 in '000 Anteil in % Mietpreis- & belegungsgebunden 191,5 11,6 Städtische Wohnungen 91,3 5,6 Genossenschaftliche Wohnungen 26,9 1,6 Private Wohnungen 73,3 4,5 Freier Markt 1.452,9 88,4 Städtische Wohnungen 216,3 13,2 Genossenschaftliche Wohnungen 161,5 9,8 Private Wohnungen 1.075,1 65,4 Mietwohnungen insgesamt 1.644,4 100,0 Berliner Wohnungsmarkt 14 | 20. Februar 2020 Deutschland-Monitor Mieten: Appell von Haus & Grund ohne messbaren Effekte Die Knappheit an Wohnraum erhöhte im Zeitraum 2009 bis 2019 die Wiederver- mietungsmieten um mehr als 65% und die Mieten für neue Wohnungen um fast 75%. Über den gesamten Zyklus verliefen die Preisanstiege recht ähnlich wie auch in anderen Metropolen. Die Wiedervermietungsmieten legten aber vermut- lich aufgrund des sehr niedrigen Ausgangsniveaus rund 13% kräftiger zu als in anderen Metropolen. Interessanterweise verzeichnete Berlin immer dann kräf- tige Mietanstiege, wenn es keine politischen Initiativen zur Mietpreiskontrolle gab. In den Jahren 2013 bis 2015, in denen die Mietpreisbremse die Diskussion prägte, und in den Jahren 2018/19, in denen der Berliner Mietendeckel Schlag- zeilen machte, wuchsen die Berliner Mieten im Gleichlauf mit der Mietentwick- lung anderer Metropolen. Davor und dazwischen (2011, 2012, 2016 und 2017) erhöhten sich die Mieten in Berlin um durchschnittlich mehr als 3 %-Punkte ge- genüber den anderen Metropolen. Einerseits zeigt dies, dass die Strategie der rot-rot-grünen Koalition, die Unsicherheit für Investoren zu erhöhen, kurzfristig die gewünschten Folgen haben und die Mietanstiege bremsen wird. Die Daten von bulwiengesa zeigen – entgegen zahlreicher Zeitungsmeldungen – keine un- gewöhnlichen unterjährigen Mietanstiege (weder für die Wiedervermietung noch für neue Objekte) an, obwohl der Vermieterbund Haus & Grund Anfang Juni zu kräftigen Mieterhöhungen vor dem 18. Juni 2019, dem Stichtag ab dem der Mie- tendeckel gilt, geraten hatte, um so den negativen Effekt des Mietendeckels ab- zufedern. Doch andererseits gibt es im Anschluss an diese Unsicherheitspha- sen kräftige Aufholbewegungen. Folglich könnte, falls der Mietendeckel nicht nur in Teilen, sondern gänzlich verfassungswidrig wäre, ein hohes Nachholpo- tenzial bestehen. Divergierende Wohnungs- und Hauspreise durch Mietendeckel Von 2009 bis 2019 erhöhten sich die Wohnungspreise für neue Objekte und im Bestand um etwas mehr als 120%. Die Preise für neue und bestehende Reihen- häuser erhöhten sich um rund 80% und um 70% und Einfamilienhäuser ver- zeichneten ein Plus von rund 50%. Der Mietendeckel hatte wohl bereits im Jahr 2019 einen kräftigen Einfluss auch auf die Preisentwicklung. Die Grundstücks- preise und die Preise für Einfamilien- und Reihenhäuser legten im Jahr 2019 um rund 10% gegenüber Vorjahr zu, was für die meisten Zeitreihen den kräftigsten Anstieg seit der Wiedervereinigung darstellt. Gleichzeitig ist das Wachstum der Wohnungspreise sowohl für den Wiederverkauf als auch neue Wohnungen zu- mindest gegenüber dem Jahr 2018 rückläufig und lag bei nur rund 6 ½%. Vom Jahr 2015 bis zum Jahr 2018 legten die Preise für Eigentumswohnungen, so- wohl neue Objekte als auch Wiederverkauf, um rund 10% pro Jahr zu. Allgemeine fiskalische Lage verbessert sich stetig Nach der Wiedervereinigung musste Berlin einen hohen Personalbestand im öf- fentlichen Sektor reduzieren. Zudem wurden Berlins Finanzen durch eine lokale Bankenkrise im Jahr 2001 belastet, wodurch sich der Schuldenstand bis zum Jahr 2011 auf fast EUR 63 Mrd. erhöhte. Aufgrund der angespannten Haus- haltslage ist Berlin der mit Abstand größte Empfänger beim Länderfinanzaus- gleich. So bekam Berlin im Jahr 2019 EUR 4,3 Mrd. von den Überschusslän- dern Bayern, Baden-Württemberg, Hessen und Hamburg. Berlin erhält weitere EUR 1 ½ Mrd. aus dem Bundeshaushalt. Zusammen entspricht dies in etwa ei- nem Fünftel der Gesamteinnahmen der Stadt Berlin. Im Zuge der steigenden Einwohnerzahlen und des wirtschaftlichen Aufschwungs stiegen die Steuerein- nahmen und Berlin erwirtschaftete Budgetüberschüsse. So fiel der Schulden- stand nach dem Jahr 2011 sukzessive auf EUR 57,6 Mrd. im Jahr 2018 und die -12 -6 0 6 12 95 99 03 07 11 15 19 Berlin: Wiedervermietung A-Städte: Wiedervermietung 1995-2019 Mietentwicklung 23 in % gegenüber Vorjahr Quellen: riwis, Deutsche Bank Research -12 -6 0 6 12 95 99 03 07 11 15 19 Berlin: Wohnungspreise, Bestand A-Städte: Wohnungspreise, Bestand 1995-2019 Preisentwicklung 24 in % gegenüber Vorjahr Quellen: riwis, Deutsche Bank Research Berliner Wohnungsmarkt 15 | 20. Februar 2020 Deutschland-Monitor Pro-Kopf-Verschuldung verbesserte sich von rund EUR 18.000 auf rund EUR 15.000. Berlin weist damit eine geringere Pro-Kopf-Verschuldung auf als Deutschlands andere Stadtstaaten Bremen und Hamburg. Diese Verbesserun- gen helfen, die Vorgaben der Schuldenbremse einzuhalten, die im Jahr 2020 zum ersten Mal auch für die Bundesländer bindend ist. Demnach überschreitet lediglich der Schuldenstand pro Kopf den Schwellenwert der Schuldenbremse. Der Berliner Senat plant, ab dem Jahr 2021 auch dieses Kriterium der Schul- denbremse zu erfüllen. Diese Projektionen der Stadt Berlin enden im Jahr 2023 und berücksichtigen bisher keine zusätzliche Belastung durch den eventuell an- stehenden Volksentscheid zur Enteignung von privaten Wohnungsgesellschaf- ten. Bereits die Realisierung sehr niedriger Entschädigungszahlungen weit unter Marktpreisen würde wohl die Verschuldung pro Kopf für das gesamte Jahrzehnt weit über die Vorgaben der Schuldenbremse anheben. Jüngste Umfragewerte zeigen jedoch an, dass die Berliner dem Enteignungsvorhaben eher ablehnend gegenüberstehen. Daher ist dieses Szenario unwahrscheinlich geworden. Die anderen für die Einhaltung der Schuldenbremse relevanten Kennziffern, wie der strukturelle Finanzierungssaldo, die Kreditfinanzierungsquote und die Zins- Steuer-Quote, werden von der Stadt Berlin bereits seit Jahren erfüllt. Unklare Auswirkung des Mietendeckels auf den Berliner Haushalt Der Mietendeckel verändert sowohl die Ausgaben- als auch Einnahmenseite. Eine detaillierte Analyse ist angesichts der wenigen öffentlichen Informationen schwierig. Beispielsweise sind unseres Wissens nach keine Statistiken über die Gewinne von Handwerkern, Immobilien-, und Bauunternehmen verfügbar. De- ren Steuerzahlungen dürften mit dem Mietendeckel fallen. Dagegen dürften die Ausgaben für Sozialwohnungen aufgrund des Mietendeckels niedriger ausfal- len. Positiv dürfte der Effekt auf das verfügbare Einkommen der Haushalte aus- fallen. Die Stadt beziffert deren Plus auf EUR 2,5 Mrd., was nachvollziehbar ist und vermutlich auf einer ähnlichen Berechnung wie unsere nebenstehende be- ruht. Dieser Bruttoeffekt entspricht einem BIP-Wachstum von in etwa 0,3 %-Punkten im Jahr 2020. Es wäre also durchaus vorstellbar, dass der Mie- tendeckel kleine positive Konjunkturimpulse für Berlin setzt. Dies hängt aber da- von ab, inwieweit die Haushalte im Vergleich zu den Unternehmern und der Stadt, die nun über ein geringeres Einkommen verfügen, eine höhere Neigung haben, dieses in Berlin und für Berliner Produkte auszugeben, und wie sich dies insbesondere auf die Einnahmen aus der Gewerbesteuer auswirkt. Angesichts eines durchschnittlichen jährlichen nominalen BIP-Wachstums von fast 5% über die letzten zehn Jahre ist dieser Konjunkturimpuls aber vernachlässigbar. Bei Weitem bedeutender sind die von uns erwarteten steigenden Einwohnerzahlen, der boomende Arbeitsmarkt und die unternehmerische Dynamik. Unabhängig von den Auswirkungen des Mietendeckels dürften sich die Handlungsspiel- räume daher weiter erhöhen. 2019 Mietausgaben in Berlin 25 Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, bulwiengesa, Deutsche Bank Research 2020-2025 Mietausgaben und Ersparnis 26 in Mio Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, bulwiengesa, Deutsche Bank Research Anzahl Wohnungen 1,5 Mio Wohnfläche je Wohnung in qm 73,2 Miete pro qm 6,50 Monate 12 Mietausgaben pro Jahr 2019 in Mio. 8564,40 -1,0 2,0 5,0 8,0 00 04 08 12 16 20 24 28 32 36 40 5-10-jährige Hypothekenzinsen Bunds Mietrendite Szenario 1: Mietrenditen und Zinsumfeld 27 % pro Jahr Quellen: bulwiengesa, Deutsche Bundesbank, Deutsche Bank Research Jahr Mietaus- gaben Ersparnis p.a. 2020 8564 445 2021 9010 469 2022 9478 493 2023 9971 518 2024 10490 545 2025 11035 574 2020-2025 kumulierte Ersparnis 3045 Berliner Wohnungsmarkt 16 | 20. Februar 2020 Deutschland-Monitor Teil 3: Szenarien und Empfehlungen bis zum Jahr 2040 Szenarien für Preise, Mieten und den gesamten Wohnungsmarkt Mit Hilfe von Szenarien diskutieren wir hier mögliche Zukunftspfade. Diese Ent- wicklungspfade sind keine Prognosen, sondern grobe Einschätzungen über künftige politische Entwicklungen und deren ökonomische Folgen. Die gegen- läufigen regulatorischen und wirtschaftlichen Faktoren stehen im Mittelpunkt un- serer Analyse. Wir betrachten ebenso unterschiedliche Zinsentwicklungen. Da- bei dominieren die Zinsen trotz des regulatorischen Schocks auch weiterhin die künftige Preisentwicklung. Es sei denn man unterstellt dauerhaft neue sozialisti- sche Maßnahmen und damit ein sich stetig weiter verschärfendes regulatori- sches Umfeld. Dies erachten wir als extrem unwahrscheinlich. Wir unterstellen einen regelkonformen Vermieter. Etwaige Extrarenditen aufgrund regulatori- scher Arbitrage bleiben entsprechend unberücksichtigt. Die Renditen sind defi- niert als die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen ohne Berücksichtigung von Transaktionskosten, Kapitalaufnahme, Steuern und Instandhaltung. 16 Szenario 1: Mietendeckel bis zum Jahr 2030 Erstens greift der Mietendeckel, d.h. bis zum Jahresende 2021 bleiben die Mie- ten stabil, anschließend erhöhen sich die Mieten um 1,3% pro Jahr. Zweitens halten wir aufgrund der verhärteten politischen Fronten und der aktuellen Um- fragewerte eine Wiederwahl der rot-rot-grünen Koalition bei der Senatswahl im Herbst 2021 für am wahrscheinlichsten. Dies gilt auch deshalb, weil alle dämp- fenden Effekte, wie eine nachlassende Bauaktivität, bis zur Senatswahl noch wegdiskutiert werden können. Auch die negativen Effekte regulatorischer Arbit- rage und der Niedergang der Wohnqualität dürften erst in einigen Jahren die po- litischen Verhältnisse beeinflussen. Aus der Wiederwahl folgt eine Verlängerung des Mietendeckels im Jahr 2025 um weitere fünf Jahre bis zum Jahr 2030. Ins- besondere in der zweiten Hälfte der Dekade dürften die Schattenseiten der Re- gulierungswelle klarer hervortreten. Drittens unterstellen wir einen Regierungs- wechsel im Jahr 2030, wodurch die Markteingriffe zumindest teilweise zurückge- nommen werden. Wir erwarten entsprechend eine Preis- und Mietdynamik wie in den letzten zehn Jahren (beide rund +5,5% pro Jahr). Da der Mietendeckel die Zahl der Nachfrager erhöht, die Neubauten insbesondere für den Mietwoh- nungsmarkt aber dämpft, dürften die Engpässe am Berliner Wohnungsmarkt im Jahr 2030 unverändert fortbestehen oder sich sogar verschärft haben. Ein kräfti- ger Preis- und Mietschub dürfte auch deshalb stattfinden, weil ein Ende des von uns seit Jahren beschriebenen wirtschaftlichen Superzyklus nicht absehbar ist. Aufgrund des niedrigen Einkommensniveaus dürfte Berlin noch viele Jahre ei- nen wirtschaftlichen Aufholprozess vollziehen. Zudem ist die Hauptstadt schon heute auf der Zielgerade zu einem europäischen Spitzenforschungsstandort. Im Jahr 2030 könnte Berlin sich als der europäische Innovations- und Forschungs- hub etabliert haben. Die Hauptstadt bleibt also ein sehr attraktiver Wirtschafts- standort. Folglich steigt die Zahl der Einwohner dank einer qualitativ hochwerti- gen Zuwanderung auf über 4 Mio. Viertens dürften die Herausforderungen für die Eurozone zahlreich bleiben (neue Wettbewerber, Handel, Demografie, Digi- talisierung, Geopolitik, Migrationssteuerung, politische Risiken). Daher haben wir in unserem Szenario das Nullzinsumfeld von heute über die kommenden 16 Wir präsentieren hier eine Makroperspektive. Für Auswirkungen des Mietendeckels auf Unterneh- men lesen Sie Markus Scheufler, Rob Jones, Nithin Devaraj (2019). No 2020 guidance. Berlin rent freeze impact remains uncertain. Deutsche Bank Research. November 2019. 0 5 10 15 20 25 0 2000 4000 6000 8000 10000 00 04 08 12 16 20 24 28 32 36 40 Preise Mieten (rechts) Szenario 1: Preise und Mieten 28 beide y-Achsen: EUR/qm Quelle: Deutsche Bank Research -10 -5 0 5 10 15 20 00 04 08 12 16 20 24 28 32 36 40 Kapitalrendite Mietrendite Gesamtrendite Szenario 1: Kapital- und Mietrenditen 29 % pro Jahr Quelle: Deutsche Bank Research -10 -5 0 5 10 15 00 04 08 12 16 20 24 28 32 36 40 Preise Mieten Szenario 1: Preise und Mieten 30 % gg. Vj. Quelle: Deutsche Bank Research Berliner Wohnungsmarkt 17 | 20. Februar 2020 Deutschland-Monitor beiden Jahrzehnte fortgeschrieben – zugegebenermaßen ein Extremszenario. Zur Einordnung und als Warnung: Bereits moderate Zinsanstiege verändern die künftigen Preispfade massiv. Szenario 2: Mietendeckel bis zum Jahr 2030, im Anschluss ist die Wohnungsnot verschwunden Das zweite Szenario baut auf dem ersten Szenario auf. Jedoch unterstellen wir mit dem Wegfall des Mietendeckels nach dem Jahr 2030 ein Ende der Woh- nungsnot. Im Positivszenario ist der Neubau kräftig angekurbelt worden, wodurch Leerstände entstehen und die Preis- und Mietspirale gebrochen wird. Preise und Mieten wachsen nur noch etwas kräftiger als die Inflation. Im aus un- serer Sicht unwahrscheinlichen Negativszenario ist der Superzyklus gebrochen. Berlin hat seine wirtschaftliche Dynamik eingebüßt und der Zuzug nach Berlin stagniert oder ist sogar in eine Abwanderung übergegangen. Szenario 3: Zweites Szenario plus moderate Zinsanstiege Das dritte Szenario baut auf dem zweiten Szenario (wohlgemerkt dem Posi- tivszenario) auf und unterstellt einen moderaten Zinsanstieg, wobei sich Bundrenditen vom Jahr 2030 bis zum Jahr 2040 sukzessive von 0% auf 2% er- höhen. In diesem Szenario steigen die Mieten moderat weiter, während die Preise durch den Zinsschock vom Jahr 2030 bis 2035 um fast 10% fallen. Eine solche Entkoppelung von Preisen und Mieten dürfte nur kurzfristig Bestand ha- ben und wird dann von einem durchschnittlichen langfristigen Preiswachstum von fast 3% abgelöst. Theoretisch könnte auch ein Mietrückgang die Entkoppe- lung beenden. Ein Fortbestehen des wirtschaftlichen Berliner Superzyklus se- hen wir aber als wahrscheinlich an, weshalb uns Durchschnittspreise von unter EUR 4.000 pro Quadratmeter für eine europäische Metropole als zu niedrig er- scheinen. Interessant ist das Zusammenspiel von Mietendeckel und einem po- tenziellen Zinsschock. Je später ein Zinsschock einsetzt, desto massiver die Preisreaktion, da die Preise bis dahin weiter zulegen dürften. In diesem Sinne nimmt der Mietendeckel die negativen Effekte eines Zinsschocks vorweg und fe- dert diesen ab. Dies gilt zumindest dann, wenn man annimmt, dass der Mieten- deckel nicht dauerhaft Bestand haben wird. 0 2000 4000 6000 8000 10000 00 04 08 12 16 20 24 28 32 36 40 Szenario 1 Szenario 2 Szenario 3 Szenario 1, 2 und 3: Preise 31 EUR/qm Quelle: Deutsche Bank Research 0 5 10 15 20 25 00 04 08 12 16 20 24 28 32 36 40 Szenario 1 Szenario 2 Szenario 3 EUR/qm Quelle: Deutsche Bank Research Szenario 1, 2 und 3: Mieten 32 -4 0 4 8 12 16 20 00 04 08 12 16 20 24 28 32 36 40 Szenario 1 Szenario 2 Szenario 3 % pro Jahr Quelle: Deutsche Bank Research Szenario 1, 2 und 3: Gesamtrendite 33 Berliner Wohnungsmarkt 18 | 20. Februar 2020 Deutschland-Monitor Empfehlung für den Berliner Senat: Was sollte passieren? Wir verstehen den Ansatz des Berliner Senats. Ein Immobilienboom in einer re- lativ armen Stadt hat viele Schattenseiten. Der Enteignungs-Mietendeckel- Schock könnte funktionieren. Dafür muss auf den – aus Sicht des Berliner Se- nats positiven – Kommunikationsschock nun aber eine moderne linke Woh- nungspolitik folgen. Dies impliziert eine Fokussierung auf den Neubau und zwar mit der gleichen Vehemenz, mit der der Mietendeckel verfolgt wurde. Die Bau- kosten der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften liegen laut eines Be- richts der BBU 17 deutlich unter den Verkaufspreisen für neu erstellten Wohn- raum. Entsprechend hoch sind die Anreize für die Stadt Berlin, diesen Neubau auszuweiten. Dabei muss solange neuer Wohnraum entstehen, bis die marktak- tiven Leerstände steigen. Eine solche Kehrtwende halten wir für wünschens- wert. Andernfalls, sofern der Senat die historischen Erfahrungen mit Mietende- ckeln tatsächlich ignoriert, dürften die langfristigen Konsequenzen sehr ernüch- ternd sein. Insbesondere die vermutlich geringeren Erhaltungsinvestitionen dürf- ten langfristig politischen Unmut provozieren. Auch schon kurzfristig könnten, wie oben beschrieben, unerwünschte Nebenwirkungen eintreten. So gibt es erste Anzeichen für fallende Genehmigungszahlen insbesondere für kleinere Wohnungen. Ebenso droht womöglich eine Welle regulatorischer Arbitrage, die zum Teil die Absicht des Senats, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, konterka- rieren könnte. Die akademische Literatur zeigt klar die gravierenden negativen langfristigen Folgen. Diese sollte Motivation genug sein, den Neubau zu forcie- ren. Basierend auf Szenario 1: Ratschläge für Investoren Eine massive Ausweitung des Neubaus dürfte unserer Ansicht nach ausbleiben. Die aufgeheizte Stimmung und die daraus folgende politische Dynamik dürften einer Fokussierung auf den Neubau, insbesondere auf den Neubau für Miet- wohnungen, im Wege stehen. Zudem sind nicht nur in Berlin, sondern auch bundesweit in den letzten zehn Jahren zu vielen Worten zu wenige Taten ge- folgt. Andere Themen wie die Energiewende und der europäische Zusammen- halt waren und sind bedeutender als die Wohnungspolitik. In Berlin dürften sich unserer Ansicht nach die politischen Fronten weiter verhärten. Entsprechend haben wir in unserem Basisszenario eine Verlängerung des Mietendeckels bis zum Jahr 2030 unterstellt. Selbst in diesem vorsichtigen Szenario bleiben Inves- titionen in den Berliner Wohnungsmarkt attraktiv. Aus unserer Vogelperspektive betrachtet, empfiehlt es sich, dabei Investoren nach zwei Kriterien in vier Grup- pen zu unterteilen: zum einen risikoaverse und risikofreudige und zum anderen kurz- und langfristig orientierte Investoren. Langfristig orientierte Investoren, die einen Anlagehorizont über mehr als zehn Jahre haben, würden nur dann nega- tiv beeinflusst, wenn der Mietendeckel dauerhaft Bestand hätte. Dies halten wir, ausgehend von den historischen Erfahrungen mit Mietpreiskontrollen der 1. Ge- neration, für unwahrscheinlich. Folglich erwarten wir für langfristig orientierte In- vestoren, unabhängig von ihrer Risikoeinstellung aufgrund des wirtschaftlichen Superzyklus in Berlin, weiterhin gute Investitionschancen. Dies gilt umso mehr, je mehr Regeln des Mietendeckels nicht verfassungskonform wären. Solange Unsicherheit über die Rechtslage besteht, könnte zudem die Chance auf güns- tige Einstiegspreise bestehen. Hiervon könnten auch kurzfristig orientierte, risi- kofreudige Investoren profitieren, wenngleich wir diesen Ansatz angesichts der unklaren Rechtslage – es liegen ja unterschiedlichste Einschätzungen von pro- 17 Endbericht zur Erarbeitung einer wissenschaftlichen Vergleichsstudie von Neubaukosten der lan- deseigenen Wohnungsunternehmen Berlins (LWU) sowie weiterer Wohnungsunternehmen. Ausblick für Investoren 35 Quelle: Deutsche Bank Research 0 1000 2000 3000 4000 14 15 16 17 18 19 Baukosten landeseigener Wohnungsunternehmen (Mittelwert) Erstbezug Minimum Baukosten und Wohnungspreise 34 EUR/qm Quellen: Deutsche Bank Research, riwis, Stadt Berlin/BBU kurzfristig langfristig risiko- freudig  risiko- avers  Ze itraum Typ Berliner Wohnungsmarkt 19 | 20. Februar 2020 Deutschland-Monitor minenten Juristen über den Ausgang der Normenkontrollklage vor – für zu spe- kulativ erachten. Kurzfristig orientierte, risikoaverse Investoren haben die größ- ten Anreize, ihr Berlin-Portfolio zu reduzieren und zu diversifizieren. Jochen Möbert (+49 69 910-31727, jochen.moebert@db.com)   In der Reihe „Deutschland-Monitor“ grei fen wir politische und strukturelle Themen mit großer Bedeutung für Deutschland auf. Darunter fallen die Kommentierung von Wahlen und polit ischen Weichenstellungen sowie Technologie- und Bran- chenthemen, aber auch makroökonomische Themen, die über konjunkturelle Fragestellungen – die im Ausblick Deutsch- land behandelt werden – hinausgehen. Deutschland-Monitor © Copyright 2020. Deutsche Bank AG, Deutsche Bank Research, 60262 Frankfurt am Main, Deutschland. Alle Rechte vorbehalten. Bei Zitaten wird um Quellenangabe „Deutsche Bank Research“ gebeten. Die vorstehenden Angaben stellen keine Anlage- , Rechts- oder Steuerberatung dar. Alle Meinungsaussagen geben die aktuelle Einsc hätzung des Ver- fassers wieder, die nicht notwendigerweise der Meinung der Deutsche Bank AG oder ih rer assoziierten Unternehmen entspricht. All e Meinungen kön- nen ohne vorherige Ankündigung geändert werden. Die Meinungen können von Einschätzungen abweichen, die in anderen von der Deuts che Bank veröffentlichten Dokumenten, einschließlich Research-Veröffent lichungen, vertreten werden. 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Für die Print-Version wenden Sie sich bitte an: Deutsche Bank Research Marketing 60262 Frankfurt am Main Fax: +49 69 910-31877 E-Mail: marketing.dbr@db.com Schneller via E-Mail: marketing.dbr@db.com  Berliner Wohnungsmarkt: Mietendeckel dürfte wirtschaftlichen Superzyklus und Immobilienzyklus für einige Jahre entkoppeln ........... 20. Februar 2020  E-Mobilität: Ohne Subventionen (noch) in der Nische ................ 9. Dezember 2019  Private Haushalte in Deutschland: Regionale Unterschiede im Bankgeschäft ............ 19. November 2019  Übergangsenergie Erdgas: Wie sichert Deutschland die Versorgung? ............. 6. November 2019  Kölner Wohnungsmarkt: Neubau lahmt, Nachfrage dürfte hoch bleiben .................. 2. Juli 2019  Ausblick auf den deutschen Immobilienmarkt 2019 .... 12. März 2019  Deutsche Robo-Advisors: Schnelles Wachstum, solide Performance, hohe Kosten ............................. 21. F ebruar 2019
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