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10. Juli 2020
Im Jahr 2019 erhöhte sich in Berlin die Zahl der fertiggestellten Wohnungen auf fast 19.000 und die Zuwanderung brach temporär ein. Voraussichtlich sinkt auch im Jahr 2020 der Nachfrageüberhang aufgrund eines Corona-bedingten Rückgangs der Zuwanderung. Um die Entwicklungen bis zum Jahr 2030 abzuschätzen, analysieren wir zwei Szenarien: Ein Positivszenario mit einer dynamischen Bauaktivität und einem graduell fallenden Bevölkerungswachstum sowie ein zweites Szenario mit geringerer Bauaktivität und einem konstanten Bevölkerungswachstum. [mehr]
Microsoft Word - 20200710_Berliner Wohnungsmarkt_SA.docx Deutschland-Monitor    Im Februar 2020 publizierten wir eine erste Einschätzung zum Berliner Mieten deckel. Im Jahresverlauf 2019 fiel die Zahl der Baugenehmigungen kräftig und die Zahl der Wohnräume pro Wohnung erhöhte sich. Beides interpretierten wir als Beleg für ein künftig sinkendes Wohnungsangebot. Entgegen unseren Erwartungen erhöhte sich die Zahl der Genehmigungen zu letzt wieder. Ob dies auf Einmaleffekten beruht oder ob die striktere Mietregulie rung geringe Effekte auf das Wohnungsangebot hat, ist derzeit offen. Womög lich werden erst die Fertigstellungszahlen für das Jahr 2020 eine Antwort ge ben. Zudem reduzierte sich unseren Berechnungen nach der Wohnungsmangel. Im Jahr 2019 erhöhte sich die Zahl der fertiggestellten Wohnungen auf fast 19.000 und die Zuwanderung brach temporär ein. Voraussichtlich sinkt auch im Jahr 2020 der Nachfrageüberhang aufgrund eines Corona-bedingten Rückgangs der Zuwanderung. Der Neubau dürfte nur geringfügig betroffen werden. Um die Entwicklungen bis zum Jahr 2030 abzuschätzen, analysieren wir zwei Szenarien. Ein Positivszenario mit einer dynamischen Bauaktivität und einem graduell fallenden Bevölkerungswachstum, wodurch der Mangel an Wohnungen Mitte des Jahrzehnts abgebaut ist. Im zweiten Szenario mit geringerer Bauakti vität und einem konstanten Bevölkerungswachstum fehlen auch im Jahr 2030 noch mehrere 10.000 Wohnungen. Das zweite Szenario halten wir aufgrund der erwarteten globalen Zuwanderung für eine bessere Approximation der zukünfti gen Entwicklungen. Autor Jochen Möbert +49 69 910-31727 jochen.moebert@db.com Editor Stefan Schneider Deutsche Bank AG Deutsche Bank Research Frankfurt am Main Deutschland E-Mail: marketing.dbr@db.com Fax: +49 69 910-31877 www.dbresearch.de DB Research Management Stefan Schneider 10. Juli 2020 Berliner Wohnungsmarkt Corona-Krise reduziert Mangel an Wohnungen -200 -100 0 100 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 Szenario 2: Angebot: +500 p.a. beim Neubauzuwachs / Nachfrage: 31.300 p.a. konstanter Bevölkerungszuwachs ab dem Jahr 2021 Szenario 1: Angebot: +2.500 p.a. beim Neubauzuwachs / Nachfrage: Bevölkerungszuwachs 2021: 31.300 p.a., dann ab 2022 sinkt dieser um -2.000 p.a. Berlin: Wohnungsmangel 1 in '000 fehlenden Wohnungen Quelle: Deutsche Bank Research 37 Berliner Wohnungsmarkt 2 | 10. Juli 2020 Deutschland-Monitor    Im Jahr 2019 sind Baugenehmigungen nur temporär eingebrochen … In unserer ersten Einschätzung des Berliner Mietendeckels im Februar 2020 1 fanden wir Indizien für einen unmittelbaren Rückgang des Wohnungsangebots. Im Februar schrieben wir „…die Einführung des Mietendeckels verändert das künftige Angebot an neuem Wohnraum. Auf Basis des 6-Monats-Durchschnitts - die Mo natsdaten sind sehr volatil - fiel die Anzahl von Baugenehmigungen für die Errichtung neuer Gebäude von über 2.000 pro Monat im Juni 2019 auf 1.180 im November 2019 (jüngster Datenpunkt). Dies ist die nied rigste Anzahl an Baugenehmigungen seit Januar 2015. Im gleichen Zeit raum ist die Zahl der Wohnräume pro Wohnung von Juni bis Oktober von 2,5 auf 2,8 angestiegen." In den letzten Monaten gab es einen kräftigen Anstieg bei den Baugenehmigun gen. Insbesondere wurden im Dezember 4.152 Wohnungen genehmigt - ein deutlicher Kontrapunkt zu dem Rückgang bis November. Auch im Jahr 2020 ha ben die Baugenehmigungen eher zugelegt. So ist der 6-Monats-Durchschnitt im April auf 2.120 angestiegen. Angesichts der Corona-Krise ist dies bemerkens wert. Auch die Zahl der Wohnräume pro Wohnung hat sich wieder auf 2,5 redu ziert. Wenngleich die Zahlen weiterhin sehr volatil sein dürften, lautete das Zwi schenfazit: Aktuell ist der von uns vermutete Trend zu größeren Wohnungen und ein deutlicher Rückgang bei den Baugenehmigungen nicht mehr erkennbar. … aber Daten des BBU deuten auf ein künftig geringeres Woh nungsangebot hin Trotz dieser positiven Entwicklungen gibt es weiterhin Indizien dafür, dass der Mietendeckel die Entscheidungen der Investoren und Bauunternehmern beein flusst. So weist der BBU¸ der Dachverband Berlin-Brandenburgischer Woh nungsunternehmen, auf negative Auswirkungen hin. Der Verband umfasst lan deseigene, kommunale, genossenschaftliche, private und kirchliche Wohnungs unternehmen, dessen Mitglieder in etwa 40% des Berliner Mietwohnungsbe standes bewirtschaften. Diese Unternehmen investierten seit dem Jahr 2013 stets mit zweistelligen jährlichen Zuwachsraten. Im Jahr 2018 erhöhten sich de ren Investitionen sogar um 25% gegenüber Vorjahr. Für das Jahr 2019 war ein Investitionsplus von über 20% geplant, realisiert wurde aber lediglich ein Zu wachs von 6%. Da die landeseigenen Wohnungsunternehmen in den letzten Jahren ihren Neubau stetig ausweiteten, dürften für diesen unterdurchschnittli chen Zuwachs andere Anbieter verantwortlich sein. Vermutlich haben vor allem private Wohnungsunternehmen ihre Aktivität zurückgefahren. Lt. BBU reduzier ten aber auch genossenschaftliche Wohnungsunternehmen den Neubau und zwar um 43% gegenüber Vorjahr. Aufgrund des Rückgangs der Baubeginne al ler Unternehmen im Jahr 2019 um 32% ist auch mit negativen Auswirkungen im Jahr 2020 und danach zu rechnen. 2 Wir vermuten, dass der Berliner Senat den Neubau über die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften weiter ankurbelt. Für eine solide Einschätzung, wie die unmittelbare Wirkung des Berliner Mieten deckels auf das Wohnungsangebot wirkt, muss man wohl zumindest die Neu bauzahlen des Jahres 2020 abwarten. 1 Möbert, Jochen (2020). Berliner Wohnungsmarkt: Mietendeckel dürfte wirtschaftlichen Super- zyklus und Immobilienzyklus für einige Jahre entkoppeln. Deutschland Monitor. Deutsche Bank Research. 20. Februar. 2 Kern, Maren (2020). Gemeinsam für mehr Berlin! BBU-Vorstand. BBU-Jahrespressekonferenz 2020 Berlin. 2. Juli. 2 3 4 5 6 0 500 1000 1500 2000 2500 04 06 08 10 12 14 16 18 20 Daten bis Feb 2020: Wohnungen insgesamt (links) Daten von Feb-Jul 2020: Wohnungen insgesamt (links) Daten von Feb-Jul 2020: Wohnräume pro Wohnung (rechts) 6MMA Daten bis Feb 2020: Wohnräume pro Wohnung (rechts) 6MMA Baugenehmigungen (Neubau): Wohnungen und Wohnräume 2 Monatliche Daten, 6MMA Quellen: Deutsche Bank Research, Statistisches Bundesamt 0 10 20 30 40 91 95 99 03 07 11 15 19 1991-2019 Berlin: Fertiggestellte Woh nungen inkl. Maßnahmen im Bestand 3 Quellen: Deutsche Bank Research, riwis in '000 pro Jahr Berliner Wohnungsmarkt 3 | 10. Juli 2020 Deutschland-Monitor    Rückläufiger Wohnungsmangel im Jahr 2019 Gemessen an den fast 2 Mio. Wohnungen entwickeln sich die Fertigstellungs zahlen aggregiert über den gesamten Zyklus recht träge. Vom Jahr 2009 bis 2019 wurden durchschnittlich nur 0,5% zusätzliche Wohnungen pro Jahr fertig gestellt, während das Bevölkerungswachstum rund 1% pro Jahr betrug. Jedoch weist Berlin einen klaren Aufwärtstrend bei den Fertigstellungen auf. Im Jahr 2019 erreichte der Anteil neuer Wohnungen am Gesamtbestand fast 1%. Es wurden 18.999 Wohnungen fertiggestellt. In Berlin leben durchschnittlich 1,8 Personen pro Wohnung. Folglich ist im Jahr 2019 für rund 34.200 Menschen neuer Wohnraum geschaffen worden. Damit übertrifft im Jahr 2019 die Zahl der Personen in neuem Wohnraum das Einwohnerwachstum, das bei rund 31.300 lag. Unseren Berechnungen nach reduzierte sich die Zahl der fehlenden Woh nungen von rund 88.000 im Jahr 2018 auf 86.000 im Jahr 2019. Über den ge samten Zyklus ist dies die erste deutliche Reduktion. 3 Diese Entwicklung ist eine Folge des temporären Rückgangs der Zuwanderung über den Sommer 2019. Corona reduziert voraussichtlich den Wohnungsmangel im Jahr 2020 Im Jahr 2020 dürften die Zuwanderung nach Berlin und damit auch das Einwoh nerwachstum Corona-bedingt sehr verhalten sein. Auf Bundesebene erwarten wir etwa eine Halbierung der Zuwanderungszahlen gegenüber dem Vorjahr. Un terstellt man auch für Berlin eine Halbierung der Zuwanderung und ein gegen über dem Vorjahr konstantes natürliches Bevölkerungswachstum, dann erhöht sich die Einwohnerzahl im Jahr 2020 um lediglich 17.800. Dies wäre der nied rigste Wert seit dem Jahr 2009. Die Nachfrage nach Wohnraum würde folglich deutlich weniger steigen als in den Vorjahren. Auch die Berliner Bauunterneh men sind von der Pandemie negativ getroffen. Insbesondere verzögerte Geneh migungsverfahren und Hygieneregeln hemmen die Bauaktivität. 4 Da das Kon taktverbot aber für nur wenige Wochen restriktiv war, erwarten wir in Berlin wie für das gesamte Bundesgebiet nur einen relativ geringen Einfluss auf die Bau leistung im Jahr 2020. In den letzten fünf Jahren war eine stetige Ausweitung der Zahl der fertiggestellten Wohnungen zu beobachten. Die Steigerungsrate betrug durchschnittlich mehr als 2.000 Wohnungen gegenüber dem Vorjahr. Ausgehend von diesem Trend erwarten wir keinen Corona-bedingten Rückgang für das Jahr 2020, sondern nur eine leichte Angebotsausweitung gegenüber den knapp 19.000 fertiggestellten Wohnungen im Jahr 2019. Unseren Berech nungen nach fällt aufgrund des geringen Bevölkerungswachstums und der wei teren Ausweitung des Neubaus die Zahl der fehlenden Wohnungen im Jahr 2020 auf unter 80.000. 3 Im Jahr 2018 ist der Wohnungsmangel womöglich auch zurückgegangen. Jedoch war dies bes tenfalls ein marginaler Rückgang. Zudem hängt es von der Größe der durchschnittlichen Haus halte in Berlin ab, wofür es unterschiedliche Angaben gibt. 4 Vgl. BBU-Jahrespressekonferenz 2020 Berlin, 2. Juli 2020. Methodik für Berechnung des jährlichen Wohnungsmangels in Berlin 7 (1) Wohnungsmangel = Kumuliertes Angebot und Nachfrage seit dem Jahr 2011 (2) Angebot: Kumulierte Zahl der fertig- gestellten Wohnungen mal Anzahl der Einwohner pro Haushalt = neuer Wohn raum für x Personen (3) Nachfrage: Kumuliertes Bevölkerungs wachstum in y Personen (4) Wohnungsmangel in Personen = y - x (5) Wohnungsmangel in Haushalten = Woh nungsmangel in Personen dividiert durch Anzahl der Personen pro Haushalt (6) Berücksichtigung des Rückgangs des Leerstandes Quelle: Deutsche Bank Research 1700 1800 1900 2000 91 95 99 03 07 11 15 19 Berlin: Wohnungsbestand 4 in '000 Wohnungen Quellen: Deutsche Bank Research, riwis 3550 3600 3650 3700 Jan 17 Jan 18 Jan 19 Berlin: Einwohner 5 Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg in '000, Monatsdaten 86 0 100 200 12 13 14 15 16 17 18 19 Unterversorgte Personen Fehlende Wohnungen Berlin: Wohnungsmangel 6 in '000 Quelle: Deutsche Bank Research Berliner Wohnungsmarkt 4 | 10. Juli 2020 Deutschland-Monitor    Neuer Zuwanderungsschub ab dem Jahr 2021 Für das Jahr 2021 und die Folgejahre unterstellen wir - entweder weil ein Impf stoff gefunden wird oder weil wir gelernt haben, unser Verhalten an die Infekti onslage anzupassen -, dass die Pandemie den Alltag in Deutschland nur noch geringfügig einschränkt. Mehrere Entwicklungen könnten die Zuwanderung wie der ankurbeln. Erstens gilt seit 1. März 2020 das Fachkräfteeinwanderungsge setz. Dieses könnte durch den Wegfall der Vorrangprüfung Impulse für die Zu wanderung von außerhalb der EU setzen. Zweitens gilt vielerorts Deutschlands Umgang mit der Pandemie als vorbildlich. Folglich könnten die sehr gute epide miologische Lage und die Funktionsfähigkeit des Gesundheitssektors in Deutschland als weiterer Zuwanderungsmagnet wirken. Dies gilt insbesondere im Vergleich zu vielen Schwellenländern. Die Nettozuwanderung aus Indien nach Berlin betrug im Jahr 2018 bereits mehr als 2.000 und im Jahr 2019 fast 3.500 Personen. Damit war Indien in beiden Jahren das Hauptherkunftsland. 5 Angesichts der Wachstumsraten von rund 50% p.a. über die letzten drei Jahre könnte die Zuwanderung aus Indien über das nächste Jahrzehnt zu einem be deutenden Faktor für die Wohnungsnachfrage werden. Die Zuwanderung nach Berlin wird aber nicht nur dank Indien globaler. Unter den Top 20 Ländern befin den sich nur noch drei EU-Staaten, nämlich Italien, Rumänien und Bulgarien. 6 Die USA und UK liegen auf dem zweiten und dritten Platz und Brasilien, Russ land und China auf Rang 8 bis 12. Folglich ist das Potenzial für einen kräftigen Zuwanderungsschub in den kommenden Jahren groß. Auf der Angebotsseite dürfte vor allem die anstehende Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zum Mietendeckel von Bedeutung für den Neubau sein. Das Urteil erfolgt ver mutlich im Herbst des Jahres 2020. Weiterhin liegen die Juristen mit ihren Ein schätzungen weit auseinander. Wir berücksichtigen diese für den Berliner Woh nungsmarkt wichtige Weichenstellung folglich über deren Auswirkungen für den Neubau in den folgenden beiden Szenarien. Zwei Szenarien bis zum Jahr 2030 skizzieren potenzielle Entwick lung des Wohnungsmangels Unseren Berechnungen nach fehlten im Jahr 2020 rund 80.000 Wohnungen in Berlin, um das kräftige Bevölkerungswachstum der Vorjahre zu kompensieren. Ausgehend von diesem Mangel zeigen wir mithilfe zweier Szenarien mögliche Entwicklungspfade auf. Diese sind keine Prognosen, sondern Orientierungs punkte für Planungsprozesse. Szenario 1 … … unterstellt eine kräftige Ausweitung der Fertigstellungszahlen um jährlich 2.500 Wohnungen im Vergleich zum Vorjahr. Dies ist ein Zuwachs der in den letzten 20 Jahren nur einmal übertroffen wurde. Nachfrageseitig gehen wir in diesem Szenario von einer Nettozuwanderung von 31.300 Personen im Jahr 2021 wie im Jahr 2019 aus. In den Folgejahren unterstellen wir einen graduell abnehmenden Bevölkerungszuwachs um jährlich 2.000 Personen. In diesem Szenario ist das Wohnungsdefizit Mitte des Jahrzehnts verschwunden, weil sich die Zahl der fertiggestellten Wohnungen von knapp 19.000 im Jahr 2019 auf über 45.000 im Jahr 2030 mehr als verdoppelt. Gleichzeitig fällt das Bevölke rungswachstum. Es ist also ein optimistisches Szenario, in dem in Anschluss 5 Auch für Deutschland nimmt die Zuwanderung aus Indien zu. Vgl. Möbert, Jochen (2020). Zu wanderung nach Deutschland bis zum Jahr 2030: Indien auf dem Weg zum Hauptherkunftsland? Aktueller Kommentar. Deutsche Bank Research, 7. Juli. 6 Hier spielt für das Jahr 2019 wohl auch ein Meldeeffekt im Zuge der Europäischen Parlaments wahl eine Rolle, der die Zuwanderung aus der EU reduzierte. 2019 Berliner Nettozuwanderung: Top 20 Herkunftsländer 8 Anzahl Personen 1 Indien 3446 2 USA 1820 3 UK 1662 4 Ukraine 1352 5 Türkei 1295 6 Syrien 1257 7 Italien 1251 8 Brasilien 1222 9 Russland 1110 10 Vietnam 992 11 Bosnien-Herzegowina 979 12 China 975 13 Ägypten 963 14 Libanon 961 15 Bulgarien 870 16 Serbien 823 17 Rumänien 815 18 Argentinien 660 19 Albanien 517 20 Irak 480 Fußnote: Zuwanderung aus der EU Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Deutsche Bank Research 0 10 20 30 40 50 19 21 23 25 27 29 Szenario 1: +2.500 p.a. zusätzliche Wohnungen Szenario 2: +500 p.a. zusätzliche Wohnungen 2019-2030: Fertiggestellte Wohnungen 9 in '000, Basis = 2019er Zahlen = 18.999 fertiggestellte Wohnungen Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Deutsche Bank Research Berliner Wohnungsmarkt 5 | 10. Juli 2020 Deutschland-Monitor    auf den Abbau des Wohnungsmangels Leerstände entstehen würden und somit den Preis- und Mietzyklus beenden. Szenario 2 … … unterstellt eine Ausweitung der Fertigstellungszahlen um jährlich lediglich 500 Wohnungen - zum Beispiel, weil der Mietendeckel verfassungskonform ist und folglich der Neubau lahmt - und einen konstanten Bevölkerungszuwachs in Höhe von 31.300 Personen wie im Jahr 2019. In diesem Szenario fehlen im Jahr 2030 immer noch 37.000 Wohnungen. Der Wohnungsmangel verringert sich, besteht aber über die gesamte Dekade fort. Wir halten Szenario 2 für eine bessere Approximation der künftigen Entwicklung als Szenario 1. Daher gehen wir weiter davon aus, dass, auch wenn der Berliner Mietendeckel verfassungs konform wäre, - der Preis- und Mietdruck langfristig weiter anzieht, wenngleich er sich kurz fristig nicht in höheren Mieten niederschlägt, - die strikte Regulierung zunehmend zu regulatorischer Arbitrage führt und - langfristig wieder dereguliert wird. Entsprechend wiederholen wir die Empfehlung aus unserem Februar-Papier zum Berliner Mietendeckel und raten lediglich kurzfristig orientierten und risiko aversen Investoren zum Deinvestieren. Unsere Einschätzung würden wir revi dieren, wenn wie im Positivszenario das Wohnungsangebot dynamisch ausge weitet und das Bevölkerungswachstum deutlich zurückgehen würde. Jochen Möbert (+49 69 910-31727, jochen.moebert@db.com) Ausblick für Investoren 11 Quelle: Deutsche Bank Research © Copyright 2020. Deutsche Bank AG, Deutsche Bank Research, 60262 Frankfurt am Main, Deutschland. Alle Rechte vorbehalten. Bei Zitaten wird um Quellenangabe „Deutsche Bank Research" gebeten. Die vorstehenden Angaben stellen keine Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung dar. Alle Meinungsaussagen geben die aktuelle Einschätzung des Ver fassers wieder, die nicht notwendigerweise der Meinung der Deutsche Bank AG oder ihrer assoziierten Unternehmen entspricht. Alle Meinungen kön nen ohne vorherige Ankündigung geändert werden. Die Meinungen können von Einschätzungen abweichen, die in anderen von der Deutsche Bank veröffentlichten Dokumenten, einschließlich Research-Veröffentlichungen, vertreten werden. Die vorstehenden Angaben werden nur zu Informations zwecken und ohne vertragliche oder sonstige Verpflichtung zur Verfügung gestellt. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Angemessenheit der vorste henden Angaben oder Einschätzungen wird keine Gewähr übernommen. In Deutschland wird dieser Bericht von Deutsche Bank AG Frankfurt genehmigt und/oder verbreitet, die über eine Erlaubnis zur Erbringung von Bankge schäften und Finanzdienstleistungen verfügt und unter der Aufsicht der Europäischen Zentralbank (EZB) und der Bundesanstalt für Finanzdienstleis tungsaufsicht (BaFin) steht. Im Vereinigten Königreich wird dieser Bericht durch Deutsche Bank AG, Filiale London, Mitglied der London Stock Exchange, genehmigt und/oder verbreitet, die von der UK Prudential Regulation Authority (PRA) zugelassen wurde und der eingeschränkten Aufsicht der Financial Conduct Authority (FCA) (unter der Nummer 150018) sowie der PRA unterliegt. In Hongkong wird dieser Bericht durch Deutsche Bank AG, Hong Kong Branch, in Korea durch Deutsche Securities Korea Co. und in Singapur durch Deutsche Bank AG, Singapore Branch, verbreitet. In Japan wird dieser Bericht durch Deutsche Securities Inc. genehmigt und/oder verbreitet. In Australien sollten Privatkunden eine Kopie der betreffenden Produktinformation (Product Disclosure Statement oder PDS) zu jeglichem in diesem Bericht erwähnten Finanzinstrument beziehen und dieses PDS berücksichtigen, bevor sie eine Anlageentscheidung treffen. 0 10 20 30 40 19 21 23 25 27 29 Szenario 1: Graduell fallendes Bevölk.wachstum -2.000 Pers. p.a. Szenario 2: Konstantes Bevölkerungswachstum von 31.300 p.a. 2019-2030 Bevölkerungswachstum 10 in '000, Basis = 2019er Zahlen = Bevölkerungs zuwachs um 31.300 Personen Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Deutsche Bank Research kurzfristig langfristig risiko freudig  risiko avers  Zeitraum Typ Press Quality.joboptions << /ASCII85EncodePages false /AllowTransparency false /AutoPositionEPSFiles true /AutoRotatePages /None /Binding /Left /CalGrayProfile (Dot Gain 20%) /CalRGBProfile (sRGB IEC61966-2.1) /CalCMYKProfile (U.S. Web Coated \050SWOP\051 v2) /sRGBProfile (sRGB IEC61966-2.1) /CannotEmbedFontPolicy /Error /CompatibilityLevel 1.4 /CompressObjects /Tags /CompressPages true /ConvertImagesToIndexed true /PassThroughJPEGImages true /CreateJobTicket false /DefaultRenderingIntent /Default /DetectBlends true /DetectCurves 0.0000 /ColorConversionStrategy /CMYK /DoThumbnails false /EmbedAllFonts true /EmbedOpenType false /ParseICCProfilesInComments true /EmbedJobOptions true 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