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17. September 2020
Aktuell wird vielfach gefordert, Arbeitnehmern ein Recht auf Homeoffice zu gewähren. Dies könnte implizieren, dass Arbeitgeber den Arbeitnehmern die Homeoffice-Kosten erstatten müssen. Die langfristigen Auswirkungen eines solchen Gesetzes könnten beträchtliche Nebenwirkungen insbesondere für den Immobilien- und den Arbeitsmarkt haben. Potenziell könnte die Arbeitsnachfrage sinken und die Finanzstabilität gefährdet sein. [mehr]
Microsoft Word - 20200916_Arbeitswelt der Zukunft_SA.docx Deutschland-Monitor    Aufgrund der Corona-Krise mussten viele Arbeitnehmer in letzter Zeit zu Hause arbeiten. Allmählich kristallisiert sich die Auffassung heraus, dass dies eher die Regel als eine Ausnahme sein wird . Viele Unternehmen bieten ihren Mitarbei tern inzwischen an, auch nach dem Ende der Corona-Pandemie weiterhin meh rere Tage in der Woche im Homeoffice zu bleiben. Zu Beginn der Pandemie lautete die erste Bürgerpflicht: Gesund bleiben! Wie das finanziert werden solle, war bisher eine nachrangige Frage. Also wurden mehr und mehr Mitarbeiter zu ihrem eigenen Schutz ins Homeoffice geschickt, und die Frage der Kostenverteilung wurde erst allmählich gestellt. Der Bundesarbeitsminister hat angekündigt, dass im Herbst 2020 ein Gesetz entwurf erfolgen könnte, der den Arbeitnehmern ein Recht auf Arbeit im Home office einräumt. Dies könnte implizieren, dass die Arbeitgeber den Arbeitneh mern die Homeoffice-Kosten erstatten müssen. Die potenziellen langfristigen Auswirkungen eines solchen Gesetzes könnten beträchtliche Nebenwirkungen insbesondere für den Immobilien- und den Arbeitsmarkt haben. Wenn die Arbeitnehmer ein Recht auf Arbeit im Homeoffice einfordern könnten, würden Milliarden Euro aus dem Büromarkt in den Wohnimmobilienmarkt umge lenkt. Die Nachfrage nach Büroimmobilien könnte einbrechen und die Woh nungsknappheit könnte sich verstärken. Insofern ergibt sich ein Zielkonflikt zwi schen dem Recht auf Arbeit im Homeoffice und dem Recht auf erschwinglichen Wohnraum - ein Thema von hoher politischer Relevanz. Zudem dürfte das Risiko von Zahlungsausfällen im Büromarkt ansteigen, wenn mehr Mitarbeiter im Homeoffice arbeiten. Und gleichzeitig könnte die zusätzli che Nachfrage nach Wohnimmobilien zu beträchtlichen Überbewertungen bei Wohnraum führen. Beides könnte die Finanzstabilität gefährden. Unseres Er achtens wäre sogar ein Boom-Bust-Zyklus im Wohnungsmarkt möglich. Ein Vergleich von Büro- und Wohnungsmieten zeigt, dass die operativen Aus gaben nur dann deutlich sinken würden, wenn die Mitarbeiter nicht in den gro ßen Städten, sondern in den relativ preiswerten Randregionen der Metropolregi onen lebten bzw. dorthin zögen. Andernfalls könnten die Kosten für die Arbeit geber sogar ansteigen und die Rentabilität sinken. Dies gilt vor allem dann, wenn die Produktivität durch die Arbeit im Homeoffice (zumindest in einigen Sektoren) langfristig zurückginge. Diese Überlegungen zeigen, dass es einen Zielkonflikt zwischen der Arbeit im Homeoffice und der Arbeitsnachfrage geben könnte, falls die Auswirkungen nicht über das Lohnniveau kompensiert werden. Der Gesetzgeber sollte diese spürbaren Nebenwirkungen berücksichtigen, die von der Arbeit im Homeoffice ausgehen können. Wenn zumindest temporär le diglich ein Rechtsanspruch auf ‚mobile Arbeit' und nicht auf ‚Telearbeit' gewährt wird, wären nicht nur die Kosten des Arbeitgebers geringer, sondern auch die potenziellen Nebenwirkungen für den Arbeits- und Immobilienmarkt. Autoren Jochen Möbert +49 69 910-31727 jochen.moebert@db.com Marc Schattenberg +49 69 910-31875 marc.schattenberg@db.com Editor Stefan Schneider Deutsche Bank AG Deutsche Bank Research Frankfurt am Main Deutschland E-Mail: marketing.dbr@db.com Fax: +49 69 910-31877 www.dbresearch.de DB Research Management Stefan Schneider Original in engl. Sprache: 9. September 2020 17. September 2020 Arbeitswelt der Zukunft Ist das Homeoffice wirklich das Ei des Kolumbus? Arbeitswelt der Zukunft: Ist das Homeoffice wirklich das Ei des Kolumbus? 2 | 17. September 2020 Deutschland-Monitor    Wer zahlt für das Homeoffice? Letztendlich der Arbeitgeber Bei ihren Prognosen für den deutschen Büromarkt gehen zahlreiche Analysten davon aus, dass auch nach der Corona-Pandemie viele Arbeitnehmer aus per sönlichen Präferenzen heraus weiterhin von zu Hause aus arbeiten werden. 1 Nehmen wir einmal an, dass diese Annahme zutrifft. Dies würde nach der aktu ellen Rechtslage bedeuten, dass der Arbeitgeber nicht nur für die IT-Infra struktur und die Büroausstattung aufkommen muss, sondern dass die Gehälter auch eine Komponente für den zusätzlichen Wohnraum beinhalten müssen, der für ein effektives Arbeiten von zu Hause aus erforderlich ist. In der aktuellen Ge sundheits- und Wirtschaftskrise spielt die Finanzierungsfrage bisher eine unter geordnete Rolle; es geht zunächst einmal darum, gesund zu bleiben. Das Bun desarbeitsministerium hat jedoch für Herbst 2020 bereits einen Gesetzentwurf angekündigt, dem zufolge Arbeitnehmer gegebenenfalls einen Heimarbeitsplatz einfordern können. Selbst wenn diese erste Gesetzesinitiative scheitert, könnten mehrere Parteien dies zu einem wichtigen Wahlkampfthema machen. Ausgangspunkt: Vergleich zwischen Wohn- und Büroraum als ent scheidender Parameter In diesem Artikel analysieren wir strukturelle Fragen. Wir stellen zudem einige erste Annahmen auf, die wir später wieder außer Acht lassen. Zunächst gehen wir davon aus, dass die Kosten für die Bereitstellung von IT- und Büroausstat tung standortunabhängig sind. Die Kosten für Computer, Bürostühle usw. sollen also gleich sein, egal, ob die Ausstattung für ein traditionelles Büro oder für die Privatwohnung der Mitarbeiter angeschafft wird. Der Produktivitätsrückgang, der im Homeoffice durch geringere soziale Kontrolle und die schwächeren Kontakte der Mitarbeiter untereinander entsteht, soll durch einen Produktivitätsanstieg kompensiert werden, der durch den geringeren Pendelaufwand, intensivere sportliche Betätigung und mehr Schlaf entsteht. Die Literatur hat unseres Erach tens bisher noch nicht geklärt, wie die Auswirkungen auf die Produktivität ausfal len. Deshalb gehen wir zunächst davon aus, dass die Produktivität unverändert bleibt. Wir lassen auch alle anderen Faktoren außer Acht, die für bzw. gegen das Arbeiten im Homeoffice sprechen können. Wir fokussieren uns hier zu nächst auf den Immobilienmarkt, also den Vergleich der Kosten für Wohnraum (für den Platzbedarf des Homeoffice) mit den Kosten für traditionellen Büro raum. Falls traditionelle Büros zunehmend und dauerhaft durch Homeoffices er setzt werden, führt dies zu einem negativen Nachfrageschock für den Büromarkt und einem positiven Impuls für Wohnimmobilien. Hier wollen wir nun betrachten, was dies auf der Ebene einer einzelnen Stadt bedeutet. Büroarbeit spielt für die Gesamtwirtschaft eine beträchtliche Rolle Basis unserer Analyse sind Daten für den Wohn- und den Büroimmobilienmarkt von 126 Städten im bulwiengesa-Universum. Im Jahr 2019 lebten in diesen Städten insgesamt rund 30 Millionen Menschen (~36% der Gesamtbevölkerung Deutschlands) in über 16 Millionen Haushalten. Rund 18,3 Millionen davon be fanden sich im Erwerbsalter zwischen 20 und 65 Jahren. Die Zahl der Arbeit nehmer in diesen 126 Städten belief sich jedoch unseren Berechnungen zufolge auf über 20 Millionen. Viele Arbeitnehmer lebten also im Umland und pendelten in die Städte. 15,3 Millionen Arbeitnehmer hatten einen sozialversicherungs pflichtigen Arbeitsplatz und 7,8 Millionen arbeiteten im Büro. Von diesen Büro 1 Vgl. z.B. Möhring, Katja et al. (2020). Die Mannheimer Corona-Studie: Schwerpunktbericht zur Nutzung und Akzeptanz von Homeoffice in Deutschland während des Corona-Lockdowns. 9. Juli. Außerdem Alipour, Jean-Victor et al. (2020). Homeoffice während der Pandemie und die Implika tionen für eine Zeit nach der Krise. ifo Schnelldienst 7 / 2020. 73. Jahrgang. 15. Juli. Das deutsche Arbeitsrecht unterscheidet zwischen ‚Telearbeit' und ‚mobiler Ar beit'. 1 Der Begriff ‚Homeoffice' wird häufig verwendet, wenn ein Arbeitnehmer von zu Hause aus ar beitet. Nach deutschem Recht sind dabei zwei Ausprägungen zu unterscheiden: ‚Telearbeit' und ‚mobile Arbeit'. Seit November 2016 enthält die Verordnung über Arbeitsstätten (ArbStättV) eine Legaldefi nition des Begriffs ‚Telearbeit'. Der Begriff ‚mo bile Arbeit' ist dagegen nicht definiert. In § 2 Abs. 7 ArbStättV heißt es: „ Telearbeitsplätze sind vom Arbeitgeber fest eingerichtete Bildschirmarbeitsplätze im Privat bereich der Beschäftigten..." Zudem führt die Norm aus, dass „die benötigte Ausstattung des Telearbeitsplat zes mit Mobiliar, Arbeitsmitteln einschließlich der Kommunikationseinrichtungen durch den Arbeitgeber ... bereitgestellt und installiert" wird. Wenn also Arbeitnehmer künftig ein Recht auf Telearbeit einfordern können (wie der Bundes arbeitsminister es wohl vorhat), müssten die Arbeitgeber die Arbeitnehmer für die Nutzung von privaten Arbeitsmitteln und für den Bedarf an zusätzlichem Wohnraum entschädigen. Bei ‚mobiler Arbeit', die in vielen Fällen in der Corona-Pandemie ermöglicht wurde, nutzen die Mitarbeiter dagegen in der Regel ihre pri vate Infrastruktur und Kommunikationstechno logie, ohne ein entsprechendes Recht einfor dern zu können und ohne dafür in vollem Um fang entschädigt zu werden. 0 5 10 15 20 25 Zahl der Beschäftigten Soz.vers.pfl. Beschäftigte Zahl der Büro beschäftigten 126 größte Städte: Größe des Arbeits- und Büromarktes 2 in Mio. Quellen: bulwiengesa, Deutsche Bank Research Arbeitswelt der Zukunft: Ist das Homeoffice wirklich das Ei des Kolumbus? 3 | 17. September 2020 Deutschland-Monitor    arbeitsplätzen entfiel ein sehr hoher Anteil auf sozialversicherungspflichtig Be schäftigte. Im Durchschnitt handelte es sich bei etwa jedem zweiten sozialversi cherungspflichtigen Arbeitsplatz um einen Büroarbeitsplatz. Aufgrund des Ar beitsmarktbooms ist die Zahl der Bürobeschäftigten in den von uns betrachteten Städten innerhalb des vergangenen Jahrzehnts um über eine Million angestie gen. Im Jahr 2019 waren insgesamt knapp 53% aller Büroarbeitnehmer in Deutschland (14,8 Millionen) in den betrachteten 126 Städten beschäftigt. 2 Diese Zahlen zeigen, wie wichtig der Büroimmobilienmarkt für die deutsche Wirtschaft, den Arbeitsmarkt und die 126 Städte ist. Angesichts dieser wirt schaftlichen Bedeutung fände also offensichtlich ein fundamentaler wirtschaftli cher Wandel statt, wenn ein großer Teil der Büroarbeitsplätze dauerhaft in den privaten Wohnbereich verlagert würde. Nachfrage nach Büroraum könnte einbrechen Unseres Erachtens gibt es gute Gründe für die Annahme (z.B. Produktivitäts- effekte, gesundheitliche Aspekte, negative Auswirkungen auf die Karriere u.a.), dass die Arbeit im Homeoffice nicht so weit verbreitet sein wird wie im folgenden Beispiel angenommen. Es kann jedoch als Anhaltspunkt dafür dienen, was pas siert, wenn die Arbeitnehmer tatsächlich dauerhaft mehr im Homeoffice bleiben. Im Jahr 2019 lag die Leerstandsquote in den von uns betrachteten 126 Städten bei 3,5%, also deutlich unter der natürlichen Rate von rund 5%. Dies bedeutet, dass Büroraum vor der Corona-Pandemie in zahlreichen Städten knapp war. Eine leicht geringere Nachfrage würde den Markt etwas weiter ins Gleichge wicht bringen. Bei einem Nachfrageeinbruch dürfte das Angebot jedoch in den kommenden Jahren ebenfalls sinken. Wenn die Arbeitnehmer auf breiter Front im Homeoffice blieben, könnte die Nachfrage allerdings deutlich stärker und ra scher zurückgehen als das Angebot. Dies lässt sich anhand eines einfachen Beispiels illustrieren: Wenn ein Bürobeschäftigter statt 10% seiner Arbeitszeit (wie vor der Corona-Pandemie) nunmehr 40% seiner Arbeitszeit (nach der Corona-Pandemie) zu Hause arbeitet, sinkt die Zahl der „Präsenzarbeitstage" von 162 auf 120 pro Jahr, also je Arbeitnehmer um rund 26%. Unter der An nahme, dass solche flexiblen Arrangements für 50% der Bürobeschäftigten in frage kommen, sänke die Nachfrage nach Büroraum um 13%. Bei einer durch schnittlichen Vertragslaufzeit von 10 Jahren und unter der Annahme, dass jedes Jahr 10% der Mietverträge auslaufen, ginge die Nachfrage nach Büroraum ge genüber dem Vor-Pandemie-Niveau um 1,3% zurück. Dies entspricht rund 2,4 Mio. m² pro Jahr. Von 2009 bis 2019 dagegen wurden in den untersuchten 126 Städten jedes Jahr rund 1 Mio. m² an Büroraum zusätzlich vermietet. Wenn mehr im Homeoffice gearbeitet wird, könnte der Markt für Büroimmobilien also einen heftigen Schock erleiden. Die Zahlungsausfälle könnten ansteigen und möglicherweise bestünde sogar ein Risiko für die Finanzstabilität. Insofern be steht ein Zielkonflikt zwischen einem Recht auf Arbeit im Homeoffice und ma kroprudenziellen Risiken. Drei Szenarien für den Immobilienmarkt: Es kommt auf die Einzel heiten an Arbeiten im Homeoffice ist ein vielschichtiges Thema, wenn es um die Auswir kungen auf den Immobilienmarkt geht. Eine umfassende Analyse muss die ver fügbaren Wohn- bzw. Büroflächen, die Situation im Bausektor und die öffentli che Infrastruktur für den Pendelverkehr einbeziehen. Möglicherweise ergeben sich weitere wichtige Themen, z.B. eine Verlagerung der Nachfrage nach Kin derbetreuungsangeboten und Schulen. Familienpolitische und sonstige, allge meinere Probleme in Bezug auf den Immobilienmarkt werden hier jedoch nicht 2 Andrea Hammermann und Michael Voigtländer (2020). Bürobeschäftigte in Deutschland. Eine Regionalanalyse IW-TRENDS NR. 3, 19. Juli. Arbeitstage pro Jahr pre- COVID post- COVID Insgesamt 250 250 - Krankheit 10 10 - Urlaub 30 30 - Reise 30 10 =Bürotage 180 200 von zu Hause 18 (=10%) 80 (=40%) Traditionelles Büro 162 120 Quellen: bulwiengesa, Deutsche Bank Research 0 4 8 12 16 Deutschland 126 Städte Büroarbeitsmarkt 3 in Mio. Quellen: bulwiengesa, Deutsche Bank Research 4 Arbeitswelt der Zukunft: Ist das Homeoffice wirklich das Ei des Kolumbus? 4 | 17. September 2020 Deutschland-Monitor    erörtert. Wir diskutieren drei Beispielfälle und konzentrieren uns dabei vor allem auf die Kosten für die Arbeitgeber. Fall 1: Bürobeschäftigte arbeiten zum Teil im Homeoffice, wobei sie in ein und derselben Stadt wohnen und arbeiten. Fall 2: Bürobeschäftigte arbeiten zum Teil im Homeoffice, wobei sich das klassi sche Büro in der Kernstadt einer Metropolregion befindet, das Homeoffice dagegen in einer anderen Stadt derselben Metropolregion. Fall 3: Bürobeschäftigte arbeiten zum Teil im Homeoffice, wobei sich das klassi sche Büro in einer Stadt einer Metropolregion befindet, das Homeoffice dagegen in derselben Metropolregion auf dem Land liegt. Wenn Arbeitnehmer ihr Recht auf einen Heimarbeitsplatz einfordern können, sinken die operativen Aufwendungen für den Arbeitgeber nur dann, wenn die Kosten für ein traditionelles Büro über denjenigen für ein Homeoffice liegen. Falls die Kosten steigen sollten, könnten die Arbeitgeber verstärkt Aktivitäten auslagern, und wenn die Gewinnspannen bereits vor der Corona-Pandemie ge ring waren, könnten die Unternehmen sogar ihre Tätigkeit einstellen. Insofern besteht ein Zielkonflikt zwischen Arbeit im Homeoffice und der Nachfrage nach Arbeitskräften. Fall 1: Büromieten liegen in großen Städten normalerweise über Wohnungsmieten, ... Nehmen wir einmal an, dass das Homeoffice die gleiche Größe hat wie das tra ditionelle Büro. Ein Vergleich der Mietpreise pro m² gibt dann Aufschluss dar über, in welchen Städten sich ein Arbeitgeber bei der Einrichtung eines Home office besser bzw. schlechter stünde. In Deutschland haben zahlreiche Woh nungsmieter langfristige Verträge abgeschlossen, die zuweilen bereits seit Jahr zehnten in Kraft sind. Insofern könnte man Büromieten und tatsächlich gezahlte Wohnungsmieten miteinander vergleichen, um einen Anhaltspunkt für die kurz fristigen Kosten für die Arbeitgeber zu erhalten. Wir wollen jedoch eine struktu relle Analyse durchführen und vergleichen daher die Weitervermietungsmieten für Wohnungen mit denjenigen für Büros. Die Analyse basiert auf den Daten des Jahres 2019, die möglicherweise die künftige Entwicklung an beiden Märk ten nicht zutreffend erfassen. Sie stellen jedoch einen sinnvollen Ausgangs punkt dar. In unserem Fall 1 vergleichen wir sowohl die Mieten in Toplagen als auch die Durchschnittsmieten. Als Mieten für Top-Bürolagen verwenden wir den Durch schnitt der Spitzenmieten im Hauptgeschäftsviertel, der Spitzenmieten am Rand des Hauptgeschäftsviertels, der Spitzenmieten am Rand der Stadt und der Spit zenmieten in Bürovierteln. Für die Durchschnittsbüromieten gilt eine vergleich bare Definition. Als Spitzenmieten für Wohnraum verwenden wir die obersten 3% der Weitervermietungsmieten. Unserer Analyse zufolge ist Büroraum in Großstädten mit über 500.000 Einwohnern in der Regel teurer als Wohnraum. Dies gilt sowohl für das Topsegment als auch im Durchschnitt. Besonders au genfällig ist dies in Metropolen wie Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Ham burg, Köln, München und Stuttgart sowie in anderen Großstädten wie Essen, Duisburg, Dortmund, Bochum, Leipzig usw. Der Unterschied zwischen Büro- und Wohnungsmieten beläuft sich auf EUR 1 bis 5 pro m². Am größten - näm lich zweistellig - ist die Differenz zwischen Büro- und Wohnungsmieten in Berlin (Grafik 5). Das relativ hohe Niveau der Büromieten vor der Corona-Pandemie ist unseres Erachtens auf drei Faktoren zurückzuführen. Erstens ein „Hauptsitzeffekt": Die meisten Großkonzerne haben ihre Zentrale in einer Großstadt. Solche Gebäude sind häufig repräsentativer und besser ausgestattet und damit auch teurer. Häu Fall 1: Top 10 Büromieten vs. Wohnungs- mieten innerhalb von Städten _____________________________________ Unterschiede in EUR/qm Rang Stadt Premium- segment 1 Berlin 13,9 2 Düsseldorf 5,1 3 Hamburg 3,5 4 Frankfurt 3,1 5 Essen 3,0 6 Duisburg 2,9 7 Dortmund 2,3 8 Köln 2,0 9 Mönchengladbach 1,9 10 Bochum 1,7 Rang Stadt Im Durch schnitt 1 Berlin 10,4 2 Düsseldorf 4,0 3 Hamburg 3,9 4 München 3,1 5 Duisburg 3,0 6 Dortmund 2,2 7 Essen 1,9 8 Mönchengladbach 1,6 9 Bochum 1,4 10 Leipzig 1,3 Quellen: riwis, Deutsche Bank Research 5 Arbeitswelt der Zukunft: Ist das Homeoffice wirklich das Ei des Kolumbus? 5 | 17. September 2020 Deutschland-Monitor    fig dienen sie nicht nur der normalen Büroarbeit, sondern werden auch für Kun dengespräche in größerem Rahmen und für Konferenzen genutzt. Zweitens ein Wettbewerbseffekt: Hoch qualifizierte Mitarbeiter ziehen gegebenenfalls besser ausgestattete und damit auch teurere Büros vor. Drittens dürfte ein Clustereffekt eine Rolle zu spielen. Der geschäftliche Erfolg eines Unternehmens hängt in ho hem Maße davon ab, dass es hoch qualifizierte Mitarbeiter anziehen kann. Die Arbeitnehmer wiederum arbeiten und leben vorzugsweise in Städten mit mehre ren attraktiven Arbeitgebern. Dadurch entwickeln sich hoch spezialisierte Clus ter. Selbst im Zeitalter der Digitalisierung bleibt dies ein wichtiger Erfolgsfaktor. Als Beispiele wären Frankfurt als Finanzzentrum in Kontinentaleuropa, München und Stuttgart als Zentren für die Autoindustrie und das Verarbeitende Gewerbe oder in jüngster Zeit Berlin als Zentrum für Start-ups und IT-Unternehmen zu nennen. Ein solches Umfeld zieht sowohl Arbeitgeber als auch Arbeitnehmer an. Dementsprechend entstehen dicht besiedelte Städte, in denen sowohl Büro- als auch Wohnraum tendenziell knapp und teuer sind. Unseres Erachtens dürften mindestens zwei dieser drei Effekte auch dann noch zum Tragen kommen, wenn verstärkt im Homeoffice gearbeitet wird. Auch künf tig werden die Unternehmen ihre Firmenzentralen für Kundengespräche, wich tige interne Projekte sowie als zentrale Schaltstelle für die Unternehmenskom munikation und die Entwicklung einer Unternehmenskultur beibehalten. Der Wettbewerbseffekt könnte an Bedeutung verlieren, wenn die gut qualifizierten Mitarbeiter gern von zu Hause aus arbeiten. Zahlreiche ‚High Potentials' werden allerdings auch Karriere machen wollen und daher nicht so sehr an einer ausge glichenen Work-Life-Balance interessiert sein. Insofern könnten gut qualifizierte Mitarbeiter auch künftig der Auffassung sein, dass ein persönliches Miteinander vor, während und nach der Arbeit von Vorteil ist. Der Clustereffekt wiederum könnte an Bedeutung verlieren, wenn ein großer Teil der Mitarbeiter im Home office arbeitet. In diesem Falle könnte die Nachfrage nach Wohn- und Büroraum in heutzutage dicht besiedelten Städten sinken. Insgesamt gilt: In den größeren Büromärkten könnte die Nachfrage nach Büroraum weniger stark in Mitleiden schaft gezogen werden als in kleineren. Dabei sei darauf hingewiesen, dass über 40% des gesamten Büroraums in den 126 Städten in Metropolen (A-Städten) zu finden sind. Fall 1: ... in kleinen Städten ist es dagegen in der Regel umgekehrt In den rund 100 kleineren Städten in unserer Stichprobe ist Büroraum dagegen im Schnitt preiswerter als Wohnraum. Der Median der Differenz liegt bei EUR 1,10 für Durchschnitts- bzw. EUR 1,60 pro m² für Spitzenmieten. Die größte Dif ferenz liegt in beiden Segmenten bei über EUR 4 pro m². Städte, in denen die Büromieten im Vergleich zu Wohnungsmieten niedrig sind, haben zumeist bis zu 100.000 Einwohner. Sie sind also wahrscheinlich zu klein, um große Arbeit geber anzuziehen und die oben beschriebenen Hauptsitz-, Wettbewerbs- und Clustereffekte auszulösen. Eine Ausnahme ist Ingolstadt, wo der bekannte Au tohersteller Audi (eine Tochtergesellschaft des Volkswagen-Konzerns) seinen Hauptsitz hat. Viele dieser Städte sind jedoch für Pendler besonders attraktiv. Städte wie Tübingen, Konstanz, Bamberg usw. bieten eine gut entwickelte Bil dungs- und Gesundheitsinfrastruktur und andere wichtige Faktoren für eine hohe Lebensqualität. Häufig spielt dort auch der Tourismus eine Rolle. Zudem scheint es uns kein Zufall zu sein, dass viele dieser Städte in relativ wirtschafts starken Regionen in Süddeutschland liegen. Insofern liegt es nicht nur an relativ niedrigen Büromieten, sondern auch an vergleichsweise hohen Wohnungsmie ten, dass Büroraum dort billiger ist als Wohnraum. Was auch immer der Grund ist - wenn die Arbeitnehmer verbreitet im Homeoffice arbeiten, würden die Kos ten für die Arbeitgeber in den 100 kleineren Städten im Fall 1 steigen. Fall1: Bottom 10: Büromieten vs. Wohnungs mieten innerhalb von Städten _____________________________________ Unterschiede in EUR/qm Rang Stadt Prime segment 117 Pforzheim -3,6 118 Rostock -3,7 119 Marburg -3,8 120 Rosenheim -3,8 121 Friedrichshafen -3,8 122 Tübingen -3,9 123 Reutlingen -3,9 124 Trier -4,1 125 Ingolstadt -4,3 126 Konstanz -4,9 Rang Stadt Im Durch schnitt 117 Bergisch Gladbach -2,8 118 Passau -2,9 119 Landshut -2,9 120 Rosenheim -2,9 121 Trier 3,0 122 Bamberg -3,1 123 Ingolstadt -3,4 124 Tübingen -3,6 125 Konstanz -4,1 126 Reutlingen -4,1 Quellen: riwis, Deutsche Bank Research 6 Arbeitswelt der Zukunft: Ist das Homeoffice wirklich das Ei des Kolumbus? 6 | 17. September 2020 Deutschland-Monitor    Fall 1: Bei kleinen Homeoffices (12 m²) sinken die Kosten, ... Nehmen wir nun an, dass die Arbeitnehmer es akzeptieren, wenn ihr Home office kleiner ist als ein normales Büro. Im Durchschnitt stehen einem Bürobe schäftigten in Deutschland 23,2 m² zur Verfügung, wobei die Spanne von 12,7 m² in Görlitz bis zu 32,9 m² in Darmstadt reicht. In den Metropolen (A-Städte) liegt der Durchschnittswert bei über 25 m², in den kleineren Städten (D-Städte) bei unter 20 m². In der Regel sind Büros also in großen Städten und Wirtschafts zentren größer. Im Arbeitsrecht ist vorgesehen, dass ein Büro mindestens 12 m² pro Arbeitsplatz haben muss. 3 Wenn wir annehmen, dass alle neu eingerichte ten Homeoffices eine Größe von genau 12 m² haben, wird die Mietdifferenz durch die geringere benötigte Fläche ganz klar kompensiert. Dies bedeutet, dass die operativen Aufwendungen durch mehr Arbeit im Homeoffice sinken könnten. Fall 1: ... aber welche Anpassungen sind gegebenenfalls erforder lich? Bei unseren Berechnungen geht es um 7,8 Millionen Bürobeschäftigte. Bei einer Homeoffice-Größe von 12 m² würde der Bedarf an Wohnraum um insgesamt über 93 Mio. m² ansteigen. Stellen wir diese Zahl einmal in den Kontext. In den 126 untersuchten Städten wurden im gesamten Immobilienzyklus der vergange nen elf Jahre gut 80 Mio. m² an zusätzlichem Wohnraum geschaffen. Es er scheint also komplett unmöglich, das traditionelle Büro vollständig durch Home offices zu ersetzen. Dies gilt selbst dann, wenn manche Wohnungen bereits ge nügend Fläche für ein komfortables Homeoffice bieten oder wenn sich mehrere Haushaltsmitglieder ein Homeoffice teilen. Kurzfristig dürfte es sogar kaum möglich sein, zusätzlich 10 Mio. m² bereitzustellen, was in etwa dem jährlich neu erbauten Wohnraum bis zum Ausbruch der Corona-Krise entspricht. Wohn raum ist in Deutschland aus mehreren Gründen sehr knapp und dies scheint eher ein strukturelles als ein zyklisches Problem zu sein. Wenn klassische Büro räume tatsächlich auf breiter Front nicht mehr genutzt werden sollten, würden natürlich beträchtliche Flächen frei. Insgesamt sind in den 126 betrachteten Städten über 180 Mio. m² an Büroflächen vorhanden. Angesichts des Mangels an qualifizierten Arbeitskräften im Bausektor und der Dauer der Genehmigungs verfahren würde es jedoch Jahre, in manchen Fällen wohl über ein Jahrzehnt dauern, bis diese Büroflächen tatsächlich als Wohnraum dienen könnten. Kurz, es wäre eine Herkulesaufgabe. Alternativ könnten alle Bürobeschäftigten versu chen, eine Wohnung zu finden, die groß genug für ein Homeoffice ist. Die Leer standsquoten sind jedoch gering. Falls zahlreiche Büroangestellte aus den Städten wegzögen (siehe unten), könnten sie natürlich ansteigen. Angesichts der beträchtlichen Wohnungsknappheit ist es aber nur schwer vorstellbar, dass das Angebot in einigen Jahren die Nachfrage übertreffen könnte. Nach der Corona-Krise könnte die Nachfrage durch relativ hohe Einwanderungszahlen zusätzlich angekurbelt werden. 4 Die Wohnungsknappheit könnte also noch ei nige Jahre lang anhalten oder sogar zunehmen. Zielkonflikt zwischen Arbeit aus dem Homeoffice und erschwingli chem Wohnraum sowie finanzieller Stabilität Selbst wenn genügend Wohnraum zur Verfügung stünde, könnten Wohnungs mieten und -preise beträchtlich nach oben getrieben werden. Zahlreiche, in manchen Städten wohl sogar die meisten Mieter haben vom Anstieg der Mieten im Hauspreiszyklus ab dem Jahr 2009 nichts gespürt. Manche Verträge laufen 3 Technische Regeln für Arbeitsstätten A1.2. www.baua.de 4 Möbert, Jochen (2020). Zuwanderung bis zum Jahr 2030: Indien auf dem Weg zum Haupther kunftsland? Deutschland-Monitor. Deutsche Bank Research. 7. Juli. Arbeitswelt der Zukunft: Ist das Homeoffice wirklich das Ei des Kolumbus? 7 | 17. September 2020 Deutschland-Monitor    bereits seit Jahrzehnten und häufig heben die Vermieter die Mieten über lange Zeiträume hinweg nicht an. In Berlin z.B. beläuft sich die Durchschnittsmiete laut Mietindex auf rund EUR 7 pro m², die Weitervermietungsmiete (also das Markt niveau) dagegen eher auf EUR 10 pro m². Für viele Mieter in Deutschland liegt die Miete also deutlich unter dem aktuellen Marktniveau. Eine steigende Anzahl von neu abgeschlossenen Mietverträgen könnte also zu einem Anstieg der Wohnungsmieten und -preise führen. Insofern besteht ein Zielkonflikt zwischen Arbeit im Homeoffice und erschwinglichem Wohnraum. Erschwingliches Woh nen ist jedoch insbesondere ein Jahr vor den Bundestagswahlen im Herbst 2021 ebenfalls ein zentrales Thema für die Politik. Da die Preise in einigen Re gionen bereits recht angespannt sind, könnte es durch weitere Nachfrageim pulse sogar einen Boom-Bust-Zyklus nach sich ziehen. Insofern besteht gege benenfalls auch ein Zielkonflikt zwischen dem Recht auf Arbeit im Homeoffice und der Finanzstabilität. Diese Argumentation gilt für Fall 1 und in geringerem Umfang wohl auch für die beiden anderen im Folgenden diskutierten Fälle. Fall 2: Wenn das klassische Büro durch ein Homeoffice in einer Stadt derselben Metropolregion ersetzt wird, sinken die Kosten Deutschland verfügt über elf Metropolregionen, in denen über 50 Millionen Men schen leben. Tabelle 7 gibt einen Überblick über diese Regionen und Städte. In Fall 2 nehmen wir an, dass das traditionelle Büro in der Kernstadt der jeweiligen Metropolregion liegt, also in der Stadt mit dem teuersten Büromarkt. Außerdem nehmen wir an, dass der Arbeitnehmer sein Homeoffice in einer anderen Stadt der Metropolregion betreibt. Wie im ersten Szenario gehen wir zunächst davon aus, dass das Homeoffice genauso groß ist wie das traditionelle Büro. So las sen sich die Mieten vergleichen. Wir unterscheiden auch hier zwischen Spitzen- und Durchschnittsmieten. Die Büromieten in den Kernstädten liegen klar über dem Durchschnitt der Wohnungsmieten in anderen Städten der Metropolregion. Besonders augenfällig ist die Differenz in Berlin und München. Beide Städte fungieren in ihren Regionen als ‚Leuchttürme'. Rund um Städte wie Heidelberg, die Kernstadt der Rhein-Neckar-Region, oder Nürnberg in Franken liegen dage gen Städte, die der Kernstadt in vielerlei Hinsicht recht ähnlich sind. Deshalb ist der Unterschied zwischen Büromieten in der Kernstadt und Wohnungsmieten in den Städten der Umgebung relativ gering. Dies legt den vorläufigen Schluss nahe, dass die Kosten für die Arbeitgeber sinken könnten, wenn ein bisher pen delnder Arbeitnehmer zwar in der Metropolregion, nicht jedoch in der Kernstadt lebt und künftig von zu Hause aus arbeitet. Auch hier ergeben sich jedoch die größten potenziellen Einsparungen gerade in jenen Städten, in denen die Ar beitgeber ihre großen Bürogebäude wahrscheinlich nicht aufgeben wollen. Die Kostenersparnis könnte daher gering ausfallen. Bei einer Bürogröße von 12 m² würden die Kosten für die Arbeitgeber durch die Einführung des Homeoffice ähnlich wie in Fall 1 deutlich sinken. Fall 3: Wenn das traditionelle Büro in einer der 126 Städte durch ein Homeoffice in ländlichen Gebieten derselben Metropolregion ersetzt wird, sinken potenziell die Kosten für Arbeitgeber Noch größere Kosteneinsparungen sind natürlich möglich, wenn das Home office in ländlichen Gebieten der Metropolregion liegt. Allerdings liegen keine Daten zu den Mieten in ländlichen Regionen in Deutschland vor. Der jährliche Wohngeld- und Mietenbericht der Bundesregierung gibt einen groben Anhalts punkt. 5 Dem jüngsten Bericht zufolge lag die Durchschnittsmiete für weiterver mietete Wohnungen in Deutschland im Jahr 2017 bei EUR 6,27. Berücksichtigt 5 Wohngeld- und Mietenbericht 2018. Heruntergeladen am 30. Juli 2020. bmi.bund.de Fall 2: Büromieten in Landeshauptstädten vs. Wohnungsmieten in den Städten der gleichen Metropolregion _____________________________________ Differenz in EUR/qm Metropolregion Spitzen- mieten Durch schnitts- mieten Berlin/Brandenburg 20,3 13,4 München 14,9 9,9 Rhein-Main 11,6 4,4 Rhein-Ruhr Düssel dorf 11,2 7,8 Hamburg 11,0 7,6 Rhein-Ruhr Köln 8,6 5,1 Stuttgart 4,0 2,3 Rhein-Neckar 3,1 3,3 Mitteldeutschland 2,5 2,2 HBGW 1,8 1,0 Nürnberg 1,7 0,6 Nordwest 1,6 1,8 HBGW = Hannover-Braunschweig-Göttingen Wolfsburg Quellen: riwis, Deutsche Bank Research 7 Arbeitswelt der Zukunft: Ist das Homeoffice wirklich das Ei des Kolumbus? 8 | 17. September 2020 Deutschland-Monitor    man die Mietinflation und unterscheidet zwischen neuen und alten Bundeslän dern (wie es auch der Bericht tut), so ergibt sich für 2019 ein Durchschnittswert von EUR 5,88 für die neuen und EUR 6,68 für die alten Bundesländer. 6 In unse rem bulwiengesa-Universum liegt die Durchschnittsmiete für Wohnungen bei EUR 7,10 in den neuen bzw. EUR 10,70 in den alten Ländern. Anhand der Be völkerungsverteilung 7 haben wir die Durchschnittsmieten außerhalb des bulwiengesa-Universums, also für kleinere Städte und ländliche Gebiete, be rechnet. Die Durchschnittsmiete für Wohnungen beläuft sich demnach auf EUR 4,50 in den neuen bzw. EUR 5,40 in den alten Ländern. Diese Zahlen schließen auch Nicht-Metropolregionen ein und überzeichnen insofern die möglichen Kos teneinsparungen. Dennoch stellen die beiden Mietniveaus unseres Erachtens einen guten Näherungswert für die Peripheriegebiete zahlreicher Metropolregio nen dar. Ein Vergleich der Büromieten in den 100 Städten in den alten bzw. 26 Städten in den neuen Bundesländern, die zum bulwiengesa-Universum gehören, mit den Wohnungsmieten in den Regionen außerhalb des bulwiengesa-Universums 6 Diese Zahl schließt auch die Mieten in unseren 126 Städten ein, die in der Regel über dem Ni veau im restlichen Deutschland liegen. Allerdings kann man gleichzeitig wohl davon ausgehen, dass Bürotätigkeiten im Durchschnitt besser bezahlt werden als andere Tätigkeiten und dass Bü robeschäftigte mehr für Wohnraum ausgeben als durchschnittliche Arbeitnehmer. Mangels ge nauerer Daten gehen wir davon aus, dass EUR 6,45 ein plausibler Näherungswert für unsere Analyse sind. 7 Bevölkerung in den alten bzw. neuen Bundesländern: 70,6 bzw. 12,5 Millionen. Innerhalb des bulwiengesa-Universums leben 22,7 bzw. 7,3 Millionen Menschen in den alten bzw. neuen Bun desländern, außerhalb des bulwiengesa-Universums liegt die Quote bei 47,9 (alte Bundesländer) zu 5,2 Millionen (neue Bundesländer). Deutschlands 11 Metropolregionen Metropolregion Zentrum (= höchste Büromieten) Städte der Metropolregion Berlin/Brandenburg Berlin Brandenburg an der Havel, Cottbus, Frankfurt (Oder), Potsdam Rhein-Ruhr Düsseldorf/Köln Bochum, Bonn, Dortmund, Duisburg, Essen, Gelsenkirchen, Hagen, Hamm, Krefeld, Mönchengladbach, Oberhausen, Wuppertal Rhein-Main Frankfurt am Main Aschaffenburg, Darmstadt, Gießen, Hanau, Mainz, Offenbach am Main, Wiesbaden Hamburg Hamburg Lübeck, Lüneburg, Neumünster, Norderstedt, Schwerin, Wismar München München Augsburg, Freising, Ingolstadt, Landshut, Rosenheim Stuttgart Stuttgart Esslingen am Neckar, Heilbronn, Ludwigsburg, Reutlingen, Tübingen HBGW Hannover Braunschweig, Celle, Göttingen, Hildesheim, Salzgitter, Wolfsburg Nürnberg Nürnberg Bamberg, Bayreuth, Coburg, Erlangen, Fürth, Hof (Saale), Weiden i.d.OPf. Nordwest Bremen Bremerhaven, Delmenhorst, Oldenburg, Wilhelmshaven Mitteldeutschland Leipzig Chemnitz, Dessau-Roßlau, Gera, Halle (Saale), Jena, Zwickau Rhein-Neckar Heidelberg Mannheim, Ludwigshafen am Rhein, Neustadt an der Weinstraße, Worms Anmerkung: kursiv = nicht verfügbar in unserer Datenbank, HBGW = Hannover-Braunschweig-Göttingen-Wolfsburg Quelle: Deutsche Bank Research 0 2 4 6 8 10 12 100 Städte in alten Ländern 26 Städte in neuen Ländern Alte Länder Durchschnitt Neue Länder Durchschnitt bulwiengesa-Universum Wohnungsbericht Fall 3: Durchschnittliche Wohnungsmieten 8 Quellen: bulwiengesa, Deutsche Bank Research EUR/qm 0,0 1,0 2,0 3,0 4,0 5,0 6,0 Alte Länder Durchschnitt Neue Länder Durchschnitt Fall 3: Nicht-bulwiengesa Universum: Durchschnittliche Wohnungsmieten im ländlichen Raum 9 EUR/qm Quellen: bulwiengesa, Deutsche Bank Research 10 Arbeitswelt der Zukunft: Ist das Homeoffice wirklich das Ei des Kolumbus? 9 | 17. September 2020 Deutschland-Monitor    zeigt, dass die Büromieten im Schnitt höher liegen. In den alten Ländern beläuft sich die Differenz auf EUR 3,10 pro m², in den neuen auf EUR 2,10 pro m². In den Metropolen (A-Städte) liegen die Büromieten im Durchschnitt um EUR 10,70 pro m² über den Wohnungsmieten. In den B-Städten bzw. C- und D-Städ ten beträgt der Unterschied durchschnittlich EUR 4,10 bzw. EUR 2,90 und EUR 1,30 pro m². Dabei sind in allen Städtekategorien Städte sowohl aus den alten als auch aus den neuen Ländern berücksichtigt. Im ländlichen Umfeld von Met ropolregionen liegen die Wohnungsmieten lediglich in 9 Fällen über den Büro mieten. Die entsprechenden Städte befinden sich sämtlich in wirtschaftlich rela tiv schwachen Regionen mit vergleichsweise kleinen Büromärkten. Als vorläufi ges Fazit für Fall 3 lässt sich festhalten, dass die Kosten für die Arbeitgeber ge gebenenfalls sinken, wenn das klassische Büro in einer der 126 Städte liegt und das Homeoffice in einer kleineren Stadt oder ländlichen Region desselben Met ropolraums. Insgesamt könnten damit die operativen Kosten für die Arbeitgeber zurückgehen. Die Einsparungen fallen natürlich besonders deutlich aus, wenn das Homeoffice lediglich 12 m² umfasst. Daneben wäre noch ein vierter Fall anzuführen, in dem das klassische Büro nicht in der Kernstadt einer Metropolregion und das Homeoffice im ländlichen Gebiet oder am Rand derselben Metropolregion liegt. In diesem Fall sind die Kosteneinsparungen jedoch geringer als in Fall 3. Kurz, die potenziellen Einspa rungen sind in Fall 3 am höchsten, weshalb wir uns auf diese Konstellation kon zentrieren. Leerstände sind in Metropolregionen sehr viel höher Trotz der Wohnungsknappheit in den Städten gibt es durchaus Gebiete, in de nen zahlreiche Wohnungen leer stehen. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) spricht von rund 2 Millionen leer stehenden Wohnun gen in Deutschland. 8 Dies entspricht etwa 5% des gesamten Wohnungsbe stands. Die freien Wohnungen sind jedoch sehr unregelmäßig über das Land verteilt. Ganz grob gesprochen liegen die Leerstandsquoten in den größten Städten wie Berlin, Hamburg oder München deutlich unter 1%. In und nahe bei anderen Wirtschaftszentren wie Köln, Düsseldorf, Hannover, Frankfurt oder Stuttgart sind sie unter 2%. In Süddeutschland (abgesehen von Stuttgart, Mün chen und den benachbarten Landkreisen) belaufen sie sich auf rund 3%, im restlichen Westdeutschland sind sie sehr unterschiedlich und liegen zwischen 4 und 8%, und in Ostdeutschland (abgesehen von Berlin und den angrenzenden Landkreisen sowie einigen großen Städten wie Dresden oder Leipzig) bei 10% und mehr. Wenn sich die Nachfrage also in die Randgebiete der Metropolregionen oder sogar aus den Metropolregionen hinaus verlagerte, würde also auch der Preis druck am deutschen Wohnungsmarkt sinken. Eine Senkung der Leerstands quote um 1%-Punkt entspricht dabei der Nutzung von 38,8 Mio. m². Wie wir oben erläutert haben, würde bei 7,8 Millionen Büroangestellten und einer Ver größerung der Wohnfläche um jeweils 12 m² für das Homeoffice ein zusätzlicher Bedarf in Höhe von über 93 Mio. m² entstehen. Ein großer Teil der leer stehen den Wohnungen liegt jedoch außerhalb der Metropolregionen. Für zahlreiche Pendler liegen Wohnungen außerhalb oder am Rande dieser Regionen zu weit draußen. Die gute Nachricht für Pendler zwischen den 126 Städten und den ländlichen Gebieten lautet jedoch: Wenn die Arbeit im Homeoffice künftig nor mal ist, dürfte die aktuelle Infrastruktur nach der Corona-Krise durchaus ausrei chen. Derzeit sieht das verbreitetste Homeoffice-Modell so aus, dass die Be schäftigten an einem bis drei Tagen in der Woche zu Hause und den Rest der Zeit im klassischen Büro arbeiten. Die Beanspruchung der Infrastruktur sollte 8 Dem BBSR zufolge standen im Jahr 2017 2,14 Mio. Wohnungen leer (5,2% des gesamten Woh nungsbestands). www.staedtebaufoerderung.info, heruntergeladen am 30. Juli 2020. Fall 3: Top 20 Büromieten in 126 Städten vs. Wohnungsmieten im ländlichen Raum Rang Stadt Differenz in EUR/qm 1 Berlin 16,4 2 München 15,2 3 Hamburg 10,2 4 Düsseldorf 9,5 5 Frankfurt 9,2 6 Stuttgart 8,0 7 Heidelberg 7,0 8 Köln 6,7 9 Potsdam 5,9 10 Bonn 5,5 11 Freiburg 5,3 12 Mannheim 5,0 13 Wiesbaden 5,0 14 Ulm 4,8 15 Mainz 4,7 16 Jena 4,6 17 Dortmund 4,6 18 Nürnberg 4,4 19 Leipzig 4,2 20 Darmstadt 4,1 Quellen: riwis, Deutsche Bank Research Fall 3: Top 14 Kostenreduktionen je Beschäftigter Rang Stadt EUR je Be schäftigter 1 Berlin 5332 2 München 5329 3 Stuttgart 4073 4 Düsseldorf 4001 5 Frankfurt 3731 6 Hamburg 3669 7 Potsdam 3202 8 Darmstadt 2975 9 Bonn 2637 10 Heidelberg 2572 11 Köln 2530 12 Wiesbaden 2481 13 Duisburg 2369 14 Mainz 2085 Quellen: riwis, Deutsche Bank Research 11 12 Arbeitswelt der Zukunft: Ist das Homeoffice wirklich das Ei des Kolumbus? 10 | 17. September 2020 Deutschland-Monitor    also sinken, wenn Bürobeschäftigte zum einen von zu Hause aus arbeiten und zum anderen bereits in den ländlichen Gebieten der Metropolregionen leben. Dies dürfte den Effekt, dass mehr Beschäftigte in diese Regionen ziehen und für den Rest der Woche ins traditionelle Büro pendeln, mehr als ausgleichen. Jährliche Aufwendungen je Mitarbeiter könnten deutlich sin ken, ... Unsere Analyse hat gezeigt, dass die Arbeitgeber gegebenenfalls deutlich weni ger Geld für Immobilien ausgeben müssten, wenn mehr Arbeitnehmer im Home office arbeiten. Die Arbeitgeberaufwendungen sinken bereits in Fall 1 und 2, aber die größten Einsparungen werden in Fall 3 erzielt. Dafür müssen vor allem drei Bedingungen erfüllt sein. Erstens müsste das Homeoffice kleiner sein als das traditionelle Büro. Zweitens müsste das Homeoffice in einer Gegend mit re lativ niedrigen Wohnungsmieten liegen, und drittens müsste das traditionelle Büro relativ kostspielig sein. In Fall 3 belaufen sich die jährlichen durchschnittli chen Kosteneinsparungen im Durchschnitt auf einige hundert, in einigen Städ ten sogar auf einige tausend Euro je Mitarbeiter. Die möglichen Einsparungen pje Mitarbeiter fallen je nach Stadt sehr unterschiedlich aus. Unter der An nahme, dass die Homeoffices 12 m² groß sind, würde sich die jährliche Erspar nis pro Mitarbeiter in 22 Städten auf EUR 0-500 belaufen, in 42 auf EUR 500 1.000, in 26 auf EUR 1.000-1.500 und in 22 auf EUR 1.500-2.000. In 14 Städten lägen die jährlichen Kosteneinsparungen je Mitarbeiter bei über EUR 2.000. Da bei läge Berlin mit potenziell EUR 5.332 je Mitarbeiter und Jahr vorn. Dies könnte dazu beitragen, die operative Rentabilität nach der Corona-Krise zu stär ken. In Fall 3 und bei Homeoffices von einer Größe von 12 m² würden sich die gesamten jährlichen Kosteneinsparungen über alle 126 Städte hinweg auf knapp EUR 20 Mrd. summieren (~1,1% der gesamten Mitarbeitervergütung 9 oder ~0,6% des BIP). 10 In Fall 3 lässt sich noch zwischen dem Größeneffekt (also die Kosteneinsparungen, die durch die geringere Grundfläche des Home office entstehen) und dem reinen Mieteneffekt (d.h. die Differenz zwischen Woh nungs- und Büromiete) unterscheiden. Der Mieteneffekt beläuft sich auf rund EUR 15 Mrd., der Größeneffekt auf gut EUR 5 Mrd. ... aber der Weg, bis das Homeoffice zum Standard wird, bleibt steinig Aufgrund zahlreicher Faktoren könnten die Kosteneinsparungen allerdings deut lich geringer ausfallen als oben berechnet. Erstens werden (wie oben erläutert) zahlreiche Unternehmen ihren Hauptsitz wohl nicht aufgeben, weil dieser als Zentrale für essentielle Arbeitsabläufe wie Kundengespräche, interne strategi sche Projekte und die Unternehmenskommunikation allgemein dient. Dement sprechend können unsere Zahlen zwar als erster Anhaltspunkt dienen, dürften aber die tatsächlich möglichen Einsparungen überzeichnen. Dies gilt vor allem für Metropolen und Kernstädte von Metropolregionen. Zweitens gilt: Wenn die Beschäftigten an den Rand der Metropolregionen umziehen, dürften die Mieten auch dann ansteigen, wenn Wohnraum nicht knapp ist. Dadurch fallen mögliche Kosteneinsparungen wiederum geringer aus. Drittens haben wir Büromieten mit Wohnungsmieten verglichen. Zahlreiche Büroangestellte würden jedoch eventu ell in einem Haus in kleineren Städten oder ländlichen Gebieten leben wollen, 9 Bruttolöhne und Arbeitgeberbeiträge zur Sozialversicherung. 10 Der Büromarkt in Berlin spielt für die Kosteneinsparungen in Deutschland in jedem Fall eine rela tiv große Rolle. Erstens ist dort, wie oben erläutert, die Differenz zwischen Büro- und Wohnungs mieten besonders groß. Zweitens handelt es sich mit 19,4 Mio. m² um den größten Büromarkt in Deutschland, der einen Anteil von rund 10% an der Gesamtfläche in den 126 Städten hat. Ohne Berücksichtigung von Berlin fallen die Kosteneinsparungen dementsprechend deutlich geringer aus. In Fall 3 gehen sie z.B. auf EUR 15,6 Mrd. zurück. Arbeitswelt der Zukunft: Ist das Homeoffice wirklich das Ei des Kolumbus? 11 | 17. September 2020 Deutschland-Monitor    was kostspieliger wäre. Viertens haben wir die Kosten für die Ausstattung zu nächst außer Acht gelassen. Wenn jedoch der Arbeitgeber für die Ausstattung des Homeoffice sorgen muss, fallen seine operativen Aufwendungen höher aus. Sofern die Belegschaft z.B. in zwei Gruppen geteilt ist, die jeweils die Hälfte der Zeit zu Hause und die andere Hälfte im Büro arbeiten, steigt die Zahl der benöti gen Ausstattung auf 150% des Vorkrisenniveaus an. Fünftens haben wir zu nächst angenommen, dass die Produktivität im Büro und im Homeoffice gleich hoch ist. Dies dürfte sich nach unserer Ansicht langfristig als falsch erweisen. Falls die Mitarbeiter weit entfernt leben, könnte die Produktivität aufgrund der geringeren Kommunikation innerhalb der Teams sinken. Zudem könnte es schwieriger werden, eine Unternehmenskultur zu entwickeln und zu pflegen, und auch die Integration neuer Mitarbeiter ins Team dürfte Probleme aufwerfen. Daneben könnten die Pendelkosten deutlich ansteigen, sodass die Mitarbeiter noch lieber zu Hause arbeiten. Andererseits könnte die Nachfrage nach größe ren Büroflächen ansteigen, weil das komplette Team regelmäßig zusammenge rufen werden müsste, um eine effiziente Zusammenarbeit sicherzustellen. Sechstens könnte die emotionale Bindung von Bürobeschäftigten an ihren Ar beitgeber durch die größere physische Distanz zu ihren Kollegen und Vorge setzten in Mitleidenschaft gezogen werden. Dies könnte zumindest bei hoch qualifizierten Mitarbeitern mit hervorragenden Arbeitsplatzaussichten dazu füh ren, dass sie häufiger die Stelle wechseln. Auch dies könnte die Produktivität dämpfen. Siebtens könnten die Büromieten sinken, wenn die Arbeit im Home office zum Normalfall wird. Dies wiederum würde die Arbeit im Homeoffice aus Arbeitgebersicht weniger attraktiv machen. Zwischenfazit der Auswirkungen auf die Unternehmen Mobile Arbeit in ihrer derzeitigen Form hilft sicherlich dabei, Arbeitsplätze zu si chern und gut durch die Krise zu kommen. Das derzeit in Berlin diskutierte Sys tem für einen Anspruch auf Arbeit im Homeoffice könnte es jedoch mit sich brin gen, dass der Arbeitgeber nach geltendem Recht für die IT-Ausrüstung und die Möblierung des Homeoffice und insbesondere auch den zusätzlich benötigten Wohnraum aufkommen muss. Wie unsere Analyse gezeigt hat, können die Kos ten durch Arbeit im Homeoffice tatsächlich sinken. Spürbare Verringerungen sind jedoch nur dann möglich, wenn die Mitarbeiter in den Randgebieten von Metropolregionen leben bzw. dorthin ziehen. Wenn die potenziellen Kostensen kungen aufgrund der oben erwähnten Faktoren geringer ausfallen, bietet das Homeoffice insgesamt wohl nur relativ wenige Vorteile für die Arbeitgeber. Dies gilt vor allem für den Fall, dass die Produktivität langfristig tatsächlich sinkt. Wenn nicht die Kosten, sondern die Rentabilität abnimmt, ergibt sich ein Ziel konflikt zwischen Arbeit im Homeoffice und Nachfrage nach Arbeitskräften. Wenn Arbeitnehmer also, wie vom Bundesarbeitsminister geplant, ein Recht auf Telearbeit einfordern können, müssen die Unternehmen gegebenenfalls zusätz liche Kosten schultern, was die Erholung belasten könnte. Nach dem historisch einmaligen Crash im zweiten Quartal 2020 wäre es sinnvoll, weitere Belastun gen für die Arbeitgeber zu verschieben, bis wieder Vollbeschäftigung herrscht und die Gewinnmargen sich normalisiert haben. Zusammenfassung und Schlussfolgerungen Offensichtlich hegen zahlreiche Beschäftigte eine klare Präferenz für das Home office, weil sich dies günstig auf ihre Work-Life-Balance auswirkt. Zu Beginn der Corona-Krise blieben jedoch zahlreiche Mitarbeiter im Rahmen der Regelungen für mobiles Arbeiten zu Hause. Daraus ergibt sich kein Recht auf die Über nahme der Kosten für Ausrüstung und Wohnraum durch den Arbeitgeber. Der Vorschlag des Bundesarbeitsministeriums dagegen würde den Arbeitnehmern genau dieses Recht im Rahmen der Regelungen für Telearbeit geben. 0 5 10 15 20 Fall 1: Beide Büros haben gleiche Größe. Fall 1: 12-qm-große Büros zu Hause DE DE ex Berlin Fall 1: Reduzierung der Arbeitgeber kosten durch Homeoffice 13 EUR Mrd. (Summe über 126 Städte) Quellen: bulwiengesa, Deutsche Bank Research 0 5 10 15 20 Fall 3: Beide Büros haben gleiche Größe. Fall 3: 12-qm-große Büros zu Hause DE DE ex Berlin Fall 3: Reduzierung der Arbeitgeber kosten durch Homeoffice 14 EUR Mrd. (Summe über 126 Städte) Arbeitgeberkosten sinken auch im Fall 2. Aber Kostenreduktion ist geringer als in Fall 3. Quellen: bulwiengesa, Deutsche Bank Research 0 5 10 15 20 Mieteneffekt Größeneffekt DE DE ex Berlin Fall 3: Mieten- und Größeneffekt 15 EUR Mrd. (Summe über 126 Städte) Quellen: bulwiengesa, Deutsche Bank Research Arbeitswelt der Zukunft: Ist das Homeoffice wirklich das Ei des Kolumbus? 12 | 17. September 2020 Deutschland-Monitor    Es ist durchaus verständlich, dass zahlreiche Politiker ihren Wählern einen sol chen rechtlichen Rahmen an die Hand geben wollen. Wie unsere Analyse ge zeigt hat, brächte die rasche Einführung eines solchen Rechts jedoch zahlreiche Nachteile mit sich. In vielen Fällen stiegen die Kosten für die Arbeitgeber, was wiederum einen Anreiz zum Stellenabbau schaffen würde. Derzeit sollte das wichtigste und übergeordnete Ziel unseres Erachtens darin bestehen, die Erho lung zu stärken und wieder zur Vollbeschäftigung zurückzukehren. Daher sollte ein Recht auf einen Homeoffice-Arbeitsplatz in den kommenden Jahren allen falls schrittweise eingeführt werden. Ein Recht auf mobiles Arbeiten (anstelle von Telearbeit) könnte als Zwischenschritt hilfreich sein, da der Arbeitgeber im Falle von Telearbeit für etwaige Aufwendungen zahlen müsste. Durch mobile Arbeit entstünde jedoch kein Zielkonflikt zwischen Arbeit im Homeoffice und hö heren Arbeitskosten für die Arbeitgeber. Ein umfassendes Telearbeitsregime würde die Situation am bereits angespannten und in Teilen überbewerteten Wohnungsmarkt weiter verschärfen. Dies ließe sich durch ein stärker einge schränktes Recht auf mobiles Arbeiten vermeiden. So könnte z.B. das Recht auf mobiles Arbeiten zunächst auf einen Tag pro Arbeitswoche beschränkt sein. Dadurch würde auch der Zielkonflikt zwischen Telearbeit und erschwinglichem Wohnraum gemindert. Auch die Nachfrage nach traditionellen Büroräumen könnte durch die Einführung mobiler Arbeit nicht so stark zurückgehen. Bei mo biler Arbeit sollte die Nachfrage am Büromarkt etwas höher und am Wohnungs markt potenziell etwas niedriger ausfallen, was sich positiv auf die Finanzstabili tät auswirken dürfte. Insgesamt lässt sich also sagen: Das sehr arbeitnehmer freundliche Recht auf Telearbeit hätte zahlreiche unbeabsichtigte Nebeneffekte. Daher lautet unser Rat, genau zu überlegen, ob dies wirklich das Ei des Kolum bus wäre. Jochen Möbert (+49 69 910-31727, jochen.moebert@db.com) Marc Schattenberg (+49 69 910-31875, marc.schattenberg@db.com) 0 10 20 30 40 50 60 70 unter -500 [-500,0) [0,500) [500,1000) [1000,1500) [1500,2000) [2000,2500) [2500,3000) [3000,3500) über +3500 Fall 1: Beide Büros haben die gleiche Größe. Fall 1: 12-qm-Homeoffices. Fall 3: Beide Büros haben die gleiche Größe. Fall 3: 12-qm-Homeoffices. Jährliche Kosteneinsparung je Beschäftigter 16 y-Achse: Zahl der Städe (Stichprobe umfasst 126 Städte) x-Achse: Kosteneinsparung in EUR je Beschäftigter pro Jahr Quellen: bulwiengesa, Deutsche Bank Research      In der Reihe „Deutschland-Monitor" greifen wir politische und strukturelle Themen mit großer Bedeutung für Deutschland auf. Darunter fallen die Kommentierung von Wahlen und politischen Weichenstellungen sowie Technologie- und Bran chenthemen, aber auch makroökonomische Themen, die über konjunkturelle Fragestellungen - die im Ausblick Deutsch land behandelt werden - hinausgehen. Deutschland-Monitor © Copyright 2020. Deutsche Bank AG, Deutsche Bank Research, 60262 Frankfurt am Main, Deutschland. Alle Rechte vorbehalten. Bei Zitaten wird um Quellenangabe „Deutsche Bank Research" gebeten. Die vorstehenden Angaben stellen keine Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung dar. Alle Meinungsaussagen geben die aktuelle Einschätzung des Ver fassers wieder, die nicht notwendigerweise der Meinung der Deutsche Bank AG oder ihrer assoziierten Unternehmen entspricht. Alle Meinungen kön nen ohne vorherige Ankündigung geändert werden. Die Meinungen können von Einschätzungen abweichen, die in anderen von der Deutsche Bank veröffentlichten Dokumenten, einschließlich Research-Veröffentlichungen, vertreten werden. Die vorstehenden Angaben werden nur zu Informations zwecken und ohne vertragliche oder sonstige Verpflichtung zur Verfügung gestellt. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Angemessenheit der vorste henden Angaben oder Einschätzungen wird keine Gewähr übernommen. In Deutschland wird dieser Bericht von Deutsche Bank AG Frankfurt genehmigt und/oder verbreitet, die über eine Erlaubnis zur Erbringung von Bankge schäften und Finanzdienstleistungen verfügt und unter der Aufsicht der Europäischen Zentralbank (EZB) und der Bundesanstalt für Finanzdienstleis tungsaufsicht (BaFin) steht. Im Vereinigten Königreich wird dieser Bericht durch Deutsche Bank AG, Filiale London, Mitglied der London Stock Exchange, genehmigt und/oder verbreitet, die von der UK Prudential Regulation Authority (PRA) zugelassen wurde und der eingeschränkten Aufsicht der Financial Conduct Authority (FCA) (unter der Nummer 150018) sowie der PRA unterliegt. 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Für die Print-Version wenden Sie sich bitte an: Deutsche Bank Research Marketing 60262 Frankfurt am Main Fax: +49 69 910-31877 E-Mail: marketing.dbr@db.com Schneller via E-Mail: marketing.dbr@db.com  Arbeitswelt der Zukunft: Ist das Homeoffice wirklich das Ei des Kolumbus? ............................. 17. September 2020  Münchner Wohnungsmarkt läuft & läuft & läuft ... ... wenigstens noch ein paar Jahre ...................... 10. September 2020  Stuttgarter Wohnungsmarkt: Noch ein Großprojekt ......... 16. Juli 2020  Berliner Wohnungsmarkt: Corona-Krise reduziert Mangel an Wohnungen ............... 10. Juli 2020  Zuwanderung bis zum Jahr 2030: Indien auf dem Weg zum Hauptherkunftsland? ................. 7. Juli 2020  Krisenresilienz made in Germany ...................................... 6. Juli 2020  Kontinentale und globale Wertschöpfungsketten: Eine Bestandsaufnahme ................................................... 8. Juni 2020 Press Quality.joboptions << /ASCII85EncodePages false /AllowTransparency false /AutoPositionEPSFiles true /AutoRotatePages /None /Binding /Left /CalGrayProfile (Dot Gain 20%) /CalRGBProfile (sRGB IEC61966-2.1) /CalCMYKProfile (U.S. Web Coated \050SWOP\051 v2) /sRGBProfile (sRGB IEC61966-2.1) /CannotEmbedFontPolicy /Error /CompatibilityLevel 1.4 /CompressObjects /Tags /CompressPages true /ConvertImagesToIndexed true /PassThroughJPEGImages true /CreateJobTicket false /DefaultRenderingIntent /Default /DetectBlends true /DetectCurves 0.0000 /ColorConversionStrategy /CMYK /DoThumbnails false /EmbedAllFonts true /EmbedOpenType false /ParseICCProfilesInComments true /EmbedJobOptions true /DSCReportingLevel 0 /EmitDSCWarnings false /EndPage -1 /ImageMemory 1048576 /LockDistillerParams false /MaxSubsetPct 100 /Optimize true /OPM 1 /ParseDSCComments true /ParseDSCCommentsForDocInfo true /PreserveCopyPage true /PreserveDICMYKValues true /PreserveEPSInfo true /PreserveFlatness true 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