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Aktueller Kommentar
Toplagen bedeuten nicht immer auch Toprenditen

26. April 2011

 

Investitionen in deutsche Wohnimmobilien erfreuen sich aktuell bei privaten und institutionellen Anlegern wieder großer Beliebtheit. Tatsächlich sprechen starke Argumente gerade jetzt für eine Investition. Insbesondere Innenstadtlagen in wenigen Ballungsräumen sind gerade bei Investoren, die Risiken vermeiden wollen, beliebt. Dies sorgt gerade dort für Preissteigerungen. Tatsächlich sind jedoch in vielen Städten auch die Mieten in den peripheren Lagen zum Teil deutlich gestiegen, Investitionschancen gibt es also nicht nur in den wenigen Toplagen in den wenigen westdeutschen Ballungszentren.a

Es sprechen derzeit viele Gründe für eine Investition in deutsche Wohnimmobilien: Die Zinsen sind (noch) niedrig, die deutsche Wirtschaft hat sich rasch von der Rezession erholt, die Fertigstellungszahlen liegen unterhalb des mittelfristigen Baubedarfs und zahlreiche Anleger suchen aus Sorge vor höheren Inflationsraten Schutz in Sachwerten. Gerade für den letzten Aspekt wird häufig auf die eherne Regel der Immobilienanlage verwiesen, dass es bei einer guten Immobilieninvestition auf drei Dinge ankommt: auf die Lage, die Lage und nochmals die Lage. Dieses Bonmot vereinfacht natürlich sehr stark die Realität. Der Vorwurf einer unbotmäßigen Vereinfachung allein greift jedoch zu kurz: Jedes ökonomische Modell und jeder Merksatz ist immer eine Reduktion von Komplexität. Das ist letztlich auch ihr Mehrwert. Begreift man die drei Bestimmungsfaktoren so, dass sich ein Immobilieninvestor erstens über ein geeignetes Land als Investitionsziel Gedanken machen muss, zweitens über eine Stadt mit günstiger Perspektive und drittens über ein geeignetes Objekt in dieser Stadt, wird deutlich, dass so viel Komplexität gar nicht reduziert wird. Insofern ist das Hauptproblem dieser „Lage-Doktrin“ eher, dass sie zu vorschnellen Schlüssen einlädt: Tatsächlich dient diese einfache Immobilienanlageregel vielen als Argumentationshilfe dafür, dass man zu jedem Zeitpunkt am besten in die nicht vermehrbaren, innerstädtischen Toplagen investieren sollte, weil dies doch die besten Lagen sind. Dies gilt jedoch allenfalls dann, wenn man möglichst viele Risiken vermeiden möchte und gilt wahrscheinlich auch eher für Wohn- und Einzelhandelsimmobilien als für Büroimmobilien. Unter Renditeaspekten sind Toplagen nicht per se die nicht vermehrbaren Objekte in der Innenstadt. Die geringen Risiken werden dort häufig mit sehr hohen Vervielfältigern erkauft. Natürlich ist auch der Umkehrschluss, man solle immer in die peripheren Lagen investieren, falsch; vielmehr kommt es auf die jeweiligen spezifischen Angebots- und Nachfragekonstellationen in einer Stadt an.a

Aktuell suchen sehr viele Wohnungsmarktinvestoren nur „Topobjekte“ in den innerstädtischen „Toplagen“ in ausgewählten „Topstädten“. Dies sorgt auf den eng abgegrenzten Märkten für spürbar steigende Preise und wirft natürlich die Frage auf, ob diese Fokussierung gerechtfertigt ist. Letztlich sollten die aktuellen Preise die diskontierten Mietpotenziale der Zukunft abbilden. Unterstellt man, dass Leerstandsrisiken und v.a. Solvenzrisiken auf Seiten der Mieter besonders gering in den teuren Lagen sind, ist es gerechtfertigt, dass die Mietrendite für teure Objekte geringer ausfällt als für einfachere. Tatsächlich fällt die Mietrendite für teure Bestandswohnungen in A-Städten aktuell um fast 150 Basispunkte geringer aus als die Mietrendite für Objekte in einfachen Lagen – und diese Renditedifferenz hat sich in den letzten zehn Jahren um rd. 50 Basispunkte erhöht; in einigen Städten sogar recht sprunghaft in den letzten zwei Jahren. Für Bestandswohnungen in B-Städten ist die Entwicklung sogar noch bemerkenswerter: In den letzten zehn Jahren wuchs die Renditedifferenz zwischen teuren und einfachen Lagen um 150 Basispunkte auf aktuell rd. 200 Basispunkte – in Einzelfällen sogar auf fast 500 Basispunkte. Allein in den letzten zwei Jahren nahm die Renditedifferenz in den B-Städten um fast einen halben Prozentpunkt zu. Hier gab es offensichtlich eine sehr deutliche Fokussierung auf das hochwertige Wohnsegment. Für einfache Nebenlagen werden also heute deutlich höhere Risikoprämien verlangt als vor zehn Jahren.

Nun muss man vorsichtig sein mit vorschnellen Schlussfolgerungen aus der Entwicklung von Mietrenditen, denn steigende Mietrenditen können dann entstehen, wenn die Mieten schneller steigen als die Preise oder wenn die Preise stärker sinken als die Mieten. Wenn wir also auf Renditedifferenzen schauen, sind grundsätzlich vier Fälle für steigende Renditedifferenzen in einer Stadt möglich, denn natürlich müssen sich Mieten und Preise in den Teilmärkten nicht gleichgerichtet entwickeln. Für Anleger könnten insbesondere jene Märkte attraktiv sein, in denen die Mieten für einfache Lagen zuletzt stärker gestiegen sind als die Mieten für Objekte in teuren Lagen, denn dann würde der Anstieg der Renditendifferenzen implizieren, dass die stärkeren Preissteigerungen in erster Linie ein spekulatives Element hätten. Solche Märkte sind z.B. München, Dresden oder Leipzig, wo die Differenz der Mietsteigerungen in den letzten fünf Jahren bei 14, 11, und 6 Prozentpunkten lag. Hier rechnen die Käufer offenbar mit einer Trendwende. Und auch in jenen Märkten mit einer besonders hohen Renditedifferenz und gleichzeitig Mietzuwächsen in einfachen Lagen, die nicht unbedingt höher sein müssen als für 1a-Lagen, dürfte es Investitionschancen jenseits der wenigen innerstädtischen Hochpreislagen geben, da auch hier zumindest in der Vergangenheit eine übermäßige Fokussierung auf hochwertige Lagen stattgefunden hat. Dies gilt z.B. für Essen, Köln und Hamburg. Abschließend sei jedoch daran erinnert, dass diese selektive Erweiterung des Anlagespektrums auf keinen Fall so missverstanden werden sollte, dass nun für alle Städte die Nebenlagen auch immer die besseren Perspektiven bieten würden. Es gibt eben auch Städte wie Bonn, Duisburg oder Münster, wo die Mieten in den gehobenen Wohnlagen zuletzt stiegen, in den einfachen jedoch weitgehend konstant blieben. Dies führte zwischen 2005 und 2010 zu Wachstumsdifferenzen von rund 17% in Bonn, 10% in Duisburg und 5% in Münster. Dort ist der Anstieg der Renditedifferenz tatsächlich der Spiegel der relativen Nachfragedynamik.

 

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