22. Oktober 2012
Die Überbewertung am US-Immobilienmarkt ist nahezu verschwunden. Die Preise sind wieder wirtschaftlich nachvollziehbar. Die Erschwinglichkeit, gemessen als Hauspreise zu Einkommen, ist zurück auf Vorkrisenniveau. Zwangsvollstreckungen und Arbeitslosigkeit sind zwar nach wie vor hoch, beginnen aber zu fallen. Dennoch gibt es Risiken. (Siehe hierzu: Stabilisierung am US Wohnimmobilienmarkt)
Vergleich der Metropolregionen
Die Hauspreise der US-Metropolregionen entwickelten sich in den letzten zehn Jahren sehr unterschiedlich. So gab es eine Reihe von Regionen ohne Preisblase. Die Wirtschaftskrise 2008/09 hat aber auch in diesen Regionen die Hauspreise gedrückt. Relativ zum Einkommen sind sie oft niedrig. Nimmt man die Arbeitslosenquoten als einen Indikator für die Nachfrage und die Zwangsvollstreckungen als einen Indikator für den Angebotsdruck, sind viele dieser Regionen attraktiv: Siehe das Ranking in Tabelle 1, in der niedrigere Arbeitslosenquoten, Zwangsvollstreckungen und niedrigere Preis-Einkommensrelationen sich in niedrigeren Platzierungen niederschlagen. An der Spitze stehen Minneapolis, Dallas und Cleveland, die eine relativ kleine oder keine Preisblase hatten. Dabei ist uns wohl bewusst, dass bei einem derartigen Vorgehen die Komplexität der Preisbildung und regionale Sonderentwicklungen nicht komplett erfasst werden.
Weiterhin recht teuer erscheinen dagegen einige Küstenregionen. An der Westküste insbesondere Portland und Los Angeles, an der Ostküste Tampa, New York, Charlotte und Miami. Diese Regionen sind gekennzeichnet durch ein im Verhältnis zum Einkommen relativ hohes Preisniveau, hohe Arbeitslosenquoten und/oder große Zwangsvollstreckungsinventare. Ein weiteres Absinken der Preise scheint hier wahrscheinlich und könnte sich noch einige Quartale hinziehen. Die jüngsten Preisaufschläge sind wohl eher als temporäre Erholung zu interpretieren, auch in Erwartung der angekündigten Liquiditätsspritzen der Fed.
Für weitere Informationen: Präsentation US Wohnimmobilienmarkt
Erschwinglichkeitsindex Ein wichtiges Maß zur Beurteilung der Marktlage ist der Erschwinglichkeitsindex, definiert durch den Hauspreisindex in Relation zum Einkommen. Steigen Immobilienpreise stärker als Einkommen, reduziert sich die Erschwinglichkeit: Der Index steigt. |
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