18. September 2012
Für eine nachhaltige Erholung der US-Konjunktur ist neben einer Verbesserung der Lage am Arbeitsmarkt auch eine Belebung des Wohnimmobilienmarktes notwendig. Die Arbeitslosenquote liegt, obwohl in den letzten Jahren über drei Millionen neue Jobs geschaffen wurden, weiterhin über 8%. Die Quote ist somit zwar rückgängig, für US-Verhältnisse aber nach wie vor hoch.
Vom Wohnimmobilienmarkt kommen positivere Signale. Der Case-Shiller Preisindex hatte sich im Zeitraum von 2000 bis 2006 beinahe verdoppelt. Trotz des Platzens der Subprimeblase liegen die Hauspreise auch heute noch 30% über Jahrtausendniveau. Da aber zeitgleich auch das Einkommen um 35% gestiegen ist, liegt der Erschwinglichkeitsindex jetzt wieder auf dem Niveau von 2000 – die höheren Hauspreise haben sich somit relativiert. Die Korrekturphase kann als weitgehend abgeschlossen betrachtet werden und der Ausblick hellt sich auf.
Die jüngsten Daten bestätigen dies. So liegen Baugenehmigungen und Baubeginne zwar nach wie vor auf historisch niedrigen Ständen, sind seit ihrem Tiefpunkt aber wieder um über 50% gestiegen und weisen für das letzte halbe Jahr einen leicht positiven Trend auf.
Die Zwangsvollstreckungsraten sind nach Daten des National Delinquency Survey um 30% gefallen. Mit der Stabilisierung der Hauspreise und Rekordniedrigzins ist ein weiterer Rückgang der Zwangsvollstreckungsraten wahrscheinlich.
Trotz der besseren Lage: Risiken bestehen
In 2012 kam bisher ein Viertel der Hausverkäufe aus dem Zwangsvollstreckungsinventar. Sollten aktuell notleidende Hypothekenkredite zwangsvollstreckt werden, droht eine weitere starke Ausweitung des Immobilienangebots. Vorkehrungen wie Kaliforniens „Homeowner Bill of Rights“ und zins- oder raten-senkende Programme wie HARP und HAMP zielen aber darauf ab, eine erneute Abwärtsspirale durch Zwangsvollstreckungen zu vermeiden. Hilfreich ist, dass das sehr niedrige Zinsniveau Spielräume für Neuverhandlungen der vom Ausfall bedrohten Kredite bietet.
Das niedrige Zinsniveau birgt aber auch Gefahren. Billige Kredite bieten starke Anreize für Investments, die zu erneuten Übertreibungen bei den Hauspreisen und letztlich zu neuerlicher Blasenbildung führen könnten.
Weitere Risiken liegen in der Unklarheit über die künftige Rolle von Fannie Mae und Freddie Mac. Insbesondere, ob beide als private, staatlich geförderte oder staatliche Institute geführt werden sollen ist unklar und steht – neben der Höhe der künftigen Subventionen – im Mittelpunkt.
Auch das von dem „Fiscal Cliff“ ausgehende Rezessionsrisiko könnte die aktuelle Stabilisierung zunichtemachen.
Da die Fed aber mit unlimitierten Liquiditätsspritzen eingreift – gerade wurde angekündigt monatlich für USD 40 Mrd. Hypothekenanleihen zu kaufen – und falls nötig ihre monatlichen Käufe sogar ausweiten würde, sollten die Risiken am Immobilienmarkt sehr begrenzt sein. Dem stehen Befürchtungen entgegen, dass die mit der Fed Intervention einhergehenden sinkenden Zinsen kaum an die Endverbraucher weitergegeben werden. Auch der mittelfristige Effekt auf die Hauspreise könnte dann gering sein.
Wir erwarten insgesamt zumindest eine Seitwärtsbewegung, nach den Ankündigungen der Fed womöglich auch einen Anstieg der Preise für Wohnimmobilien.
Case-Shiller Index Der Case-Shiller Index ist ein monatlich von Standard and Poor‘s veröffentlichter Hauspreisindex. Die Publikation erfolgt mit zweimonatiger Verzögerung. Der Index basiert auf bei Wiederverkäufen auftretenden Preisveränderungen von Immobilien. In Relation zu den Einkommen betrachtet zeigt der Index die Erschwinglichkeit von Immobilien. |
Die Aktuellen Kommentare im Audio-Format finden Sie hier...
© Copyright 2013. Deutsche Bank AG, DB Research, D-60262 Frankfurt am Main, Deutschland. Alle Rechte vorbehalten. Bei Zitaten wird um Quellenangabe „Deutsche Bank Research“ gebeten.
Die vorstehenden Angaben stellen keine Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung dar. Alle Meinungsaussagen geben die aktuelle Einschätzung des Verfassers wieder, die nicht notwendigerweise der Meinung der Deutsche Bank AG oder ihrer assoziierten Unternehmen entspricht. Alle Meinungen können ohne vorherige Ankündigung geändert werden. Die Meinungen können von Einschätzungen abweichen, die in anderen von der Deutsche Bank veröffentlichten Dokumenten, einschließlich Research-Veröffentlichungen, vertreten werden. Die vorstehenden Angaben werden nur zu Informationszwecken und ohne vertragliche oder sonstige Verpflichtung zur Verfügung gestellt. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Angemessenheit der vorstehenden Angaben oder Einschätzungen wird keine Gewähr übernommen.
In Deutschland wird dieser Bericht von Deutsche Bank AG Frankfurt genehmigt und/oder verbreitet, die über eine Erlaubnis der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht verfügt. Im Vereinigten Königreich wird dieser Bericht durch Deutsche Bank AG London, Mitglied der London Stock Exchange, genehmigt und/oder verbreitet, die in Bezug auf Anlagegeschäfte im Vereinigten Königreich der Aufsicht der Financial Services Authority unterliegt. In Hongkong wird dieser Bericht durch Deutsche Bank AG, Hong Kong Branch, in Korea durch Deutsche Securities Korea Co. und in Singapur durch Deutsche Bank AG, Singapore Branch, verbreitet. In Japan wird dieser Bericht durch Deutsche Securities Limited, Tokyo Branch, genehmigt und/oder verbreitet. In Australien sollten Privatkunden eine Kopie der betreffenden Produktinformation (Product Disclosure Statement oder PDS) zu jeglichem in diesem Bericht erwähnten Finanzinstrument beziehen und dieses PDS berücksichtigen, bevor sie eine Anlageentscheidung treffen.
16.05.2013
