26. März 2012

Die Preise für private Wohnimmobilien in Asien (außer Japan) zeigten sich 2011 zumeist widerstandsfähig gegenüber dem verlangsamten Wirtschaftswachstum, höheren Zinsen und einer Reihe administrativer Straffungsmaßnahmen. Diese Widerstandsfähigkeit spiegelt die zugrundeliegende, kräftige Nachfrage nach privatem Immobilienbesitz in zahlreichen Ländern sowie die hohen Sparquoten der privaten Haushalte wider. Dennoch werden einige Märkte den globalen Abwärtsrisiken im laufenden Jahr in besonderer Weise ausgesetzt sein, was an die Abschwungphase der Jahre 2008-09 erinnert.

Im Konjunkturzyklus 2007-09 mußten insbesondere Singapur und Hongkong größere Korrekturen an den Immobilienmärkten hinnehmen. In diesen beiden Ländern werden üblicherweise in konjunkturellen Auf- und Abschwungphasen größere Schwankungsbreiten bei den Preisen für private Wohnimmobilien verzeichnet. Dies könnte darauf zurückzuführen sein, dass beides Länder mit geringer flächenmäßiger Ausdehnung sind, Immobilientransaktionen dort einen höheren Umsatz aufweisen und dazu die Konjunkturzyklen generell stärker ausgeprägt sind. In beiden Ländern lagen die Preissteigerungen am Immobilienmarkt in der Aufschwungphase 2007 bei ca. 30%. Die Kehrseite der Medaille war der Abschwung 2009, der in Singapur im 2.Quartal einen Preisverfall von 25 % gg. Vj. mit sich brachte. Hongkong verzeichnete im 1. Quartal 2009 einen geringeren, aber dennoch steilen Rückgang um 14%.

In China verlief die Entwicklung der Häuserpreise von Stadt zu Stadt unterschiedlich. So erreichte der Anstieg des Preisindex in Shanghai mit ca. 10% im 4. Quartal 2007 seinen Höhepunkt, und die Korrektur fiel mit -2% gg. Vj. im 1. Q. 2009 relativ schwach aus. Allerdings war die Volatilität in anderen Städten deutlich ausgeprägter. In Shenzhen zum Beispiel stiegen die Preise für Wohnimmobilien im 3.Q. 2007 um 20% und fielen im 2.Q. 2009 wieder um -15%.

In anderen wichtigen Märkten waren die Korrekturen während des Zyklus 2007-09 relativ mild. So sank der Immobilienpreisindex in Taipeh um -6% gg. Vj., wohingegen der entsprechende koreanische Index während des konjunkturell schwächsten Quartals 2009 um -1% gg. Vj. nachgab.

Im gegenwärtigen Zyklus entsprach der Aufschwung 2010-11 in etwa dem der Jahre 2007-08. Erneut verzeichnete Singapur mit 38% gg. Vj. im 2. Quartal 2010 den höchsten Immobilienpreisanstieg; bis zum 3. Q. 2011 hatte sich dieser jedoch wieder auf 8,5% verlangsamt. Im 1. Quartal 2010 nahmen die Häuserpreise in Hongkong um 31% gg. Vj. zu; im 3.Q. 2011 verlangsamte sich der Anstieg jedoch wieder auf 19% gg. Vj. Zu den Märkten, die sich positiv entwickelten, gehört auch Taiwan; der Index für Wohnimmobilien in Taipeh legte im 1. Quartal 2010 um 17% gg. Vj. zu und schwächte sich dann wieder leicht ab. In Malaysia, wo die Belebung langsamer erfolgte, betrug der Preisanstieg im 2. Quartal 2011 ebenfalls 11% gg. Vj. Etwas später zogen auch die Häuserpreise in Südkorea nach; hier betrug der Anstieg nach nur gemäßigtem Wachstum im Jahr 2010 im 3.Q. 2011 7% gg. Vj.

In den wichtigsten chinesischen Städten zeichnet sich bei den privaten Wohnimmobilien sowohl auf Jahres- als auch auf Monatsbasis bereits eine rückläufige Preistendenz ab. Allerdings fällt der Rückgang gering aus; in Peking und Tianjin gaben die Immobilienpreise um ca. -2% gg. Vj. nach. In Shanghai, Shenzhen und Guangzhou hingegen sind die Preise auf Jahresbasis weiter gestiegen, auf Monatsbasis in den vergangenen Monaten jedoch leicht gesunken. In anderen, sogenannten Tier-II-Städten, wie z.B. Hangzhou und Wenzhou, hingegen kam es in den letzten Monaten zu einem deutlicheren Preisverfall um -4% gg. Vj. bzw. -11%.

Vor dem Hintergrund vergangener Zyklen, der jüngsten Entwicklungen sowie der potentiellen globalen Risiken im laufenden Jahr erscheinen Singapur und Hongkong am anfälligsten für eine deutliche Korrektur. Im gleichen Zusammenhang könnten auch die Preise für Wohnimmobilien in den wichtigsten Städten Chinas, Taiwans, Südkoreas und vielleicht sogar Malaysias auf Jahresbasis deutlich fallen. Das Ausmaß der Korrekturen an diesen Märkten dürfte allerdings geringer ausfallen als in Singapur und Hongkong.

Auswirkungen der Korrektur am Immobilienmarkt auf den Bankensektor dürften in den wichtigen Ländern beherrschbar sein

Angesichts des signifikanten Anteils der immobilienbezogenen Kredite in den Portfolios der asiatischen Banken besteht berechtigte Sorge hinsichtlich der Auswirkungen einer möglichen drastischen Preiskorrektur am Immobilienmarkt. Sowohl Singapur als auch Hongkong und China verzeichnen einen hohen Anteil von Hypothekenkrediten an der gesamten Kreditvergabe. In Singapur machen Kredite für Wohn- und andere Immobilien knapp ein Drittel der gesamten Kredite aus. In Hongkong beläuft sich der Anteil der Immobilienkredite auf über ein Viertel der gesamten inländischen Kredite (26%). In China sind schätzungsweise 20-25% aller Kredite im Zusammenhang mit Immobilien zu sehen (Hypothekarkredite sowie Kredite an Projektentwickler).

Trotz des signifikanten Anteils von immobilienbezogenen Krediten erwarten wir, dass sich diese selbst in einem Szenario drastischer Preiskorrekturen aufgrund des hohen Anteils selbstgenutzten Wohneigentums sowie der traditionell niedrigen Kreditausfallquoten in Asien als widerstandsfähig erweisen werden. Während der Immobilienpreiskorrektur der Jahre 2008/09 lag die Ausfallquote für private Immobilienkredite in Hongkong unter 0,1%. Auch in Singapur erreichte der Anteil notleidender Kredite (Konsumenten- und Überbrückungskredite) 2009 mit 1% seinen Höhepunkt. In China lag der Anteil der notleidenden Immobilienkredite an den gesamten faulen Krediten nach offiziellen Angaben 2008 bei 12%, ging in der Folge aber leicht auf 10% (2009-10) zurück.

Unter der Annahme einer konjunkturellen Abschwächung sind Kredite an Projektentwickler in stärkerem Maße anfällig für eine qualitative Verschlechterung; wir sind allerdings der Ansicht, dass der Bankensektor in den genannten wichtigen Ländern eine potentielle Zunahme der notleidenden Kredite verkraften kann. China, Hongkong und auch Singapur verfügen über die notwendigen Mittel sowie eine große Bereitschaft für Stützungsmaßnahmen für den Bankensektor von Seiten des Staates. Im Falle einer Zunahme der notleidenden Kredite, selbst um das Doppelte oder Dreifache des derzeit niedrigen Niveaus, dürften staatliche Kapitalspritzen für diese Länder kein Problem darstellen. Daher wären geschmälerte Erträge aufgrund höherer Abschreibungen und Verlustrückstellungen wohl die wahrscheinlichste Konsequenz für die Banken.

Syetarn Hansakul (+65) 6423 8057

 

 

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