22. Februar 2012
Nach Jahren stagnierender oder fallender Preise verteuerten sich Deutschlands Wohnimmobilien in 2011 wie schon im Vorjahr deutlich. Die Preise für Einfamilienhäuser stiegen durchschnittlich um rund 2,5% gegenüber dem Vorjahr und für Eigentumswohnungen wurde sogar ein Plus von rund 4% verzeichnet, was deutlich über der Inflationsrate von 2,3% lag. Die wichtigste Ursache dafür ist vermutlich die anhaltende Unsicherheit an den Finanzmärkten. Aber auch zahlreiche weitere Argumente trugen zu der Entwicklung bei und dürften den Immobilienmarkt in den nächsten Jahren stützen.
Nachfrage profitiert von …
1. positiven Impulsen vom Arbeitsmarkt: Niedrige Arbeitslosenraten und eine hohe Beschäftigtenzahl verbessern die Kreditwürdigkeit deutscher Haushalte und erhöhen deren Investitionsbereitschaft. Ein Indiz hierfür ist die in den letzten Jahren stetig zunehmende Bereitschaft, größere Anschaffungen zu tätigen (GfK Konsumklima).
2. Trend zu mehr Wohnfläche pro Person: Aufgrund der veränderten Lebensumstände der jüngeren Generationen steigt die Zahl kleinerer Haushalte. Damit steigt auch der nachgefragte Wohnraum pro Person.
3. Geringe Verschuldung privater Haushalte: Deutschlands Haushalte weisen im internationalen Vergleich einen niedrigen Verschuldungsgrad relativ zur Wirtschaftskraft auf. In der letzten Dekade sank dieser sogar, gegen den Trend der meisten Industrieländer.
Bewertungen bleiben günstig
4. 
Hauspreise im internationalen Vergleich attraktiv: Obwohl die Hauspreise zum Teil schon deutlich nachgaben, ist in vielen Ländern mit weiteren Preisabschlägen zu rechnen. Gemessen an Erschwinglichkeitsindizes liegen sie teilweise immer noch 50% über ihren langfristigen Durchschnitten, während Deutschlands Hauspreise relativ zu anderen Ländern äußerst günstig sind. Gleichzeitig weisen Deutschlands Immobilien dank hoher Baustandards oft eine hohe Qualität im internationalen Vergleich auf.
5. Kapitalerhalt in vergangenen zehn Jahren: Die nominellen Preise für Wohnimmobilien fielen von 1999 bis 2005 um rund 8% und stagnierten dann bis 2009. Dank der Preisanstiege in den letzten beiden Jahren konnten Investoren seit 1999 zumindest ihr nominelles Kapital erhalten. Dies könnte einige Investoren rein psychologisch auf weitere Preisanstiege hoffen lassen.
6. Hauspreise historisch günstig: Gemessen an Erschwinglichkeitsindizes liegen deutsche Immobilien 20% unter ihrem langfristigen Durchschnitt und dies gilt sowohl gemessen am verfügbaren Einkommen als auch am aktuellen Mietniveau.
7.
Energetische Sanierung: Nicht nur der Wunsch vieler Deutscher, einen Beitrag zum Klimaschutz zu leisten, sollte die energetische Sanierung des Gebäudebestandes vorantreiben. Eine Sanierung kann auch wirtschaftlich sein und den Wert einer Immobilie erhöhen, wenn Energieeinsparungen Sanierungskosten übersteigen.
Fehlende Anlagealternativen und niedrige Zinsen
8. Großanleger suchen Investitionsalternativen: Im unsicheren Finanzmarktumfeld mit oft schlechtem Rendite-Risiko-Profil im Anleihemarkt halten Investoren nach Alternativen Ausschau. Für Großinvestoren, wie z.B. Versicherungen, Pensions-, Staatsfonds und kapitalgedeckte Sozialversicherungen, können deutsche Wohnimmobilien, dank hohem Marktvolumen und geringer Preisvolatilität, ein interessantes Anlageziel sein. Die Mietrenditen liegen oft über 5% und damit über den Renditen vieler Staatsanleihen. Gerade für Versicherungen, die gesetzlich geregelte Renditeziele erwirtschaften müssen und deren Immobilienanteil im Portfolio im Durchschnitt bei rund 3% bzw. Euro 37 Mrd. liegt, könnten Immobilien eine an Bedeutung gewinnende Anlageklasse darstellen.
9. Sachwerte auch bei Sparern gefragt: Das unsichere Finanzmarktumfeld und latente Inflationsängste aufgrund unorthodoxer Geldpolitik sowie der Staatsschuldenkrise erhöht auch das Interesse privater Sparer an Sachwerten. Auch wenn es eine breite Palette von möglichen Sachwerten gibt, stehen Immobilien hierbei oft im Fokus.
10. Zinsen bleiben unten: Aufgrund des unsicheren Finanzmarktumfeldes und der Aktivitäten der Notenbanken dürften die Zinsen über die gesamte Laufzeitstruktur historisch niedrig bleiben. Damit bleiben die Finanzierungen günstig und die aktuell recht hohe Zinsspanne zwischen Mietrenditen und Finanzierungszinsen bleibt bestehen.
Besteht Überhitzungsgefahr?
Die USA und einige Euroländer leiden seit fünf Jahren an dem Kollaps ihrer Immobilienmärkte. Könnte es auch in Deutschland zu Preisübertreibungen kommen? Ganz klar, eine Überhitzungsgefahr aufgrund kreditfinanzierter, auf Preissteigerung hoffender Investitionsentscheidungen ist für die nächsten Jahre nicht in Sicht.
Der deutsche Immobilienmarkt ist in vielen Bereichen stark reguliert. So unterliegt die Durchführung von Mieterhöhungen streng regulierten Prozessen und die Höhe orientiert sich stets an ortsüblichen Vergleichsmieten. Die Anpassung durchschnittlicher Marktmieten an höhere Marktpreise folgt daher stets mit einigem zeitlichen Abstand. Dies hat zur Folge, dass ein Preisanstieg die Mietrendite senkt und die Ertragskraft von weiteren Transaktionen abnimmt.
Darüber hinaus sollte in weniger als einem Jahrzehnt die veränderte demografische Entwicklung einen negativen Einfluss auf Wohnimmobilienpreise haben. Denn die Zahl der Haushalte in Deutschland und die Nachfrage nach Wohnraum sollte sinken. Viele Investoren, insbesondere die langfristig orientierten Institutionellen mit großem Investitionsvolumen, berücksichtigen bei Kaufentscheidungen die demografische Entwicklung, sodass schon heute oft Preisabschläge in Angebote einkalkuliert werden.
Prognose bis 2015: Weitere Preissteigerungen von 3% pro Jahr
Die Unsicherheit an den Finanzmärkten, der verbesserte Arbeitsmarkt, der zusätzliche Baubedarf aufgrund energetischer Sanierung und eine Reihe weiterer Faktoren lassen uns weiter ansteigende Wohnimmobilienpreise prognostizieren. Aufgrund des regulatorischen Umfeldes sollten diese Preisanstiege aber moderat sein. Für die Hauspreise erwarten wir bis 2015 einen jährlichen Anstieg von 3%, eine leicht positivere Entwicklung veranschlagen wir für Eigentumswohnungen (Erweiterungsband +/-2 Prozentpunkte). Historisch betrachtet und gemessen an den verfügbaren Einkommen bleiben die Hauspreise damit günstig bewertet und eine Überhitzung droht selbst bei einer Preissteigerung von jährlich 5% bis 2015 nicht.
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