Deutsche Bank Research
Aktueller Kommentar
Die europäischen Wohnungsmärkte: Drei unterschiedliche Dynamiken

1. August 2011

 

Die Finanz- und Wirtschaftskrise nahm ihren Anfang auf den US-amerikanischen Wohnungsmärkten. Doch auch in Europa gab es bis 2007 gravierende Fehlentwicklungen auf den Wohnungsmärkten, die in vielen Ländern in zum Teil kräftig sinkenden Hauspreisen mündeten. Seitdem erholen sich die Wohnungsmärkte uneinheitlich. Es lassen sich grob drei Dynamiken unterscheiden.

aDie Preisdynamik auf Europas Wohnungsmärkten ist auf den ersten Blick eine eindrucksvolle Bestätigung des Bonmots: „Eine Blase erkennt man, wenn sie geplatzt ist.“ Tatsächlich gibt es einen engen negativen Zusammenhang zwischen der Hauspreisentwicklung seit Sommer 2007 und der Preisentwicklung in den Jahren davor. Je stärker der Preisauftrieb in den Boomjahren war, desto heftiger war die Preisanpassung im Zuge der Finanz- und Wirtschaftskrise.

Natürlich greift diese Aussage zu kurz. Dies wird deutlich, wenn man sich die Preisentwicklung in den einzelnen Ländern genauer ansieht, hier konkret für 18 westeuropäische Länder. Es lassen sich grob drei unterschiedliche Verlaufsgruppen unterscheiden: Zur ersten Gruppe zählen Länder, in denen die Wirtschaftskrise kaum oder gar nicht in der Entwicklung der Hauspreise abzulesen ist. Hierzu zählen z.B., Österreich, Belgien, Schweden, Deutschland die Schweiz, aber interessanterweise auch Portugal. Natürlich ist Deutschland innerhalb dieser Gruppe ein Außenseiter, da die deutschen Hauspreise bis 2006 leicht zurückgingen und erst seit 2007 wieder leicht zunehmen. Deutschland passt aber in diese Gruppe, weil die Hauspreise im Zuge der Krise eben nicht weiter nach unten gezogen wurden, sondern seit 2007 wieder (leicht) aufwärts tendierten. Die zweite Gruppe umfasst Länder, in denen die Krise nur zu einer deutlichen Verlangsamung des Hauspreisauftriebs geführt hat oder wo die Hauspreise nach temporären Rückgängen mittlerweile wieder fast ihre Vorkrisenniveaus erreicht haben. Zu dieser Gruppe zählen u.a. Frankreich, Großbritannien, Italien und die Niederlande. Schließlich gibt es die dritte Gruppe mit Ländern, in denen die Hauspreise sehr kräftig unter Druck geraten sind und wo die Preise noch immer sinken. Hierzu zählen Spanien, Griechenland und Irland.

Nun sind Immobilienmärkte regionale Märkte, Für Investitionsentscheidungen reicht es nicht, Ländergruppen zu identifizieren, sondern man muss sich mit lokalen und natürlich auch objektspezifischen Aspekten befassen. Gleichwohl erlaubt diese hoch aggregierte Betrachtung interessante Schlussfolgerungen: Vier Aspekte sind hier wichtig:

aErstens, die nationalen Institutionen der Wohnungsmärkte spielen offensichtlich weiterhin eine große Rolle, sonst könnte es nicht so unterschiedliche Entwicklungspfade vor, während und nach der Krise geben. Für risikoaverse Investoren resultiert hieraus die Notwendigkeit zur internationalen Diversifikation – zumindest solange es keine europaweite Harmonisierung der wohnungspolitischen Instrumente und Rahmenbedingungen gibt und solange Wohnungsmarktpolitik anfällig für rasche, diskretionäre Kursänderungen bleibt.

 Zweitens, die Bedeutung der Angebotsseite auf Wohnungsmärkten wird häufig eklatant unterschätzt: Während beispielsweise in Portugal vor der Krise der Wohnungsbestand um rd. 1% pro Jahr erweitert wurde, wuchs der Wohnungsbestand in Spanien um 3%, in Irland sogar um 4% pro Jahr. Investoren sowie Wohnungspolitiker hielten diese Unterschiede offenbar zu lange für gerechtfertigt oder – noch schlimmer – für unwichtig.

Drittens, im Zuge der Krise ist der Ruf lauter geworden, dass die Entwicklung von Vermögenspreisen ein größeres Gewicht im geldpolitischen Analysekasten erhalten muss. Angesichts der Schwere der Krise ist der Ruf nachvollziehbar und durchaus gerechtfertigt. Doch ein Analysekasten ist noch kein angemessener Instrumentenmix. Während die Analyse zwar vergleichsweise gut die Heterogenität der nationalen Wohnungsmärkte und deren jeweiliger Finanzierungsstrukturen berücksichtigen kann, gilt dies allenfalls sehr eingeschränkt für die geldpolitischen Instrumente. Aus dieser Beschränkung resultiert dann auch, dass eine europaweite Harmonisierung der Wohnungspolitik, also zum Beispiel mit Blick auf die Förderpolitik, die Steuerpolitik oder direkt ordnungspolitische Eingriffe, nicht zielführend sein kann, solange es regional unterschiedliche Preisdynamiken gibt.

Viertens ist weder der moderate Preisrückgang in einigen Ländern der Gruppe 2 noch die fehlende Preiskorrektur in den Ländern der Gruppe 1 ein Beleg dafür, dass hier weitere Abwärtsrisiken auszuschließen sind. Dies wäre fahrlässig, denn in einigen Ländern hat sich der Preisauftrieb bereits deutlich verstärkt: In Frankreich legten die Hauspreise binnen sechs Quartalen um 12% zu, in Finnland und Norwegen sogar um über 20%. Hoffentlich führt uns das nicht mittelfristig wieder zu der Lehre des eingangs erwähnten Bonmots.

 

Die Aktuellen Kommentare im Audio-Format finden Sie hier...

 


Ihre Meinung ist uns wichtig!

Wie bewerten Sie diesen Kommentar?

 sehr gut     gut      befriedigend      ausreichend      mangelhaft

Haben Sie weitere Anmerkungen oder Kommentare?

E-Mail (optional)

 

   

© Copyright 2014. Deutsche Bank AG, Deutsche Bank Research, D-60262 Frankfurt am Main, Deutschland. Alle Rechte vorbehalten. Bei Zitaten wird um Quellenangabe „Deutsche Bank Research“ gebeten.
Die vorstehenden Angaben stellen keine Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung dar. Alle Meinungsaussagen geben die aktuelle Einschätzung des Verfassers wieder, die nicht notwendigerweise der Meinung der Deutsche Bank AG oder ihrer assoziierten Unternehmen entspricht. Alle Meinungen können ohne vorherige Ankündigung geändert werden. Die Meinungen können von Einschätzungen abweichen, die in anderen von der Deutsche Bank veröffentlichten Dokumenten, einschließlich Research-Veröffentlichungen, vertreten werden. Die vorstehenden Angaben werden nur zu Informationszwecken und ohne vertragliche oder sonstige Verpflichtung zur Verfügung gestellt. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Angemessenheit der vorstehenden Angaben oder Einschätzungen wird keine Gewähr übernommen.
In Deutschland wird dieser Bericht von Deutsche Bank AG Frankfurt genehmigt und/oder verbreitet, die über eine Erlaubnis der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht verfügt. Im Vereinigten Königreich wird dieser Bericht durch Deutsche Bank AG London, Mitglied der London Stock Exchange, genehmigt und/oder verbreitet, die in Bezug auf Anlagegeschäfte im Vereinigten Königreich der Aufsicht der Financial Services Authority unterliegt. In Hongkong wird dieser Bericht durch Deutsche Bank AG, Hong Kong Branch, in Korea durch Deutsche Securities Korea Co. und in Singapur durch Deutsche Bank AG, Singapore Branch, verbreitet. In Japan wird dieser Bericht durch Deutsche Securities Limited, Tokyo Branch, genehmigt und/oder verbreitet. In Australien sollten Privatkunden eine Kopie der betreffenden Produktinformation (Product Disclosure Statement oder PDS) zu jeglichem in diesem Bericht erwähnten Finanzinstrument beziehen und dieses PDS berücksichtigen, bevor sie eine Anlageentscheidung treffen.

Deutschland im Blick
 
 
In eigener Sache
Interaktive Landkarten
Copyright © 2014 Deutsche Bank AG, Frankfurt am Main